不動産投資は個人か法人どちらで行うのが良いの？

不動産投資をしていくにあたって、将来専業大家を目指したい方や、専業までは行かなくとも規模を拡大していきたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

その際に一度は検討することの一つに、不動産投資を個人で進めていくのか、法人で進めていくのかがあります。

今回は、不動産投資は個人化法人どちらで行うのが良いのか、に関して記事をお届けします。

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不動産投資は個人でも法人でもできる

不動産投資は個人でも法人でも行うことができます。

むしろはじめは個人で始める方が多いのではないでしょうか。

法人で行うことのメリットとしては、個人よりも税制面で有利になることが上げられます。

法人化することの目安として、サラリーマンの給与所得と不動産投資の事業所得が800万円を超えるのであれば法人の方が有利と言われています。

個人は所得税増税の流れに

2020年1月1日より個人の所得税の見直しがあり、年収850万円を超える方は所得税が増税されています。

このように、個人は所得税増税の流れで、法人は一方で減税の流れになります。

個人と法人の手元に残る資金のイメージ

給与所得者の個人の方だと、自由に使えるお金は、課税された後のお金となります。

つまり、個人の場合は収入全体に課税がされます。

一方で、法人の場合には先に会社経営に必要な費用を差し引いて残った収入に課税されます。

個人は先に、法人は後で課税されるので課税が遅い法人の方が税制上もメリットが有ると言えそうです。

一定ラインを超えると法人の方が税率が低くなる

先程個人は増税の流れで、法人は減税の流れと記載しましたが、個人と法人と税率の比較をすると、個人でいうところの課税所得金額695万円を超えてくると法人の方が税率が下がってきます。

個人の税率（所得税率＋住民税率）

法人の税率（法人税率＋住民税率＋事業税率）

法人の場合は、利益が800万円を超えると約34％と最も税率が高くなりますが、800万円を超えることはなかなか難しいことも考えると、法人の方が税率上メリットがありそうです。

損益通算の幅が広がる

個人の場合に、大きく10項目に所得を分けて勘定していきます。

1. 事業所得、配当所得、一時所得、利子所得、雑所得、山林所得、退職所得
2. 不動産所得、給与所得、譲渡所得

個人の場合は、1,2の所得は別に仕分けをする必要があり、損益を通算することができません。

一方で、法人の場合は所得は一つに仕分けすることができるため、例えば不動産所得と事業所得を合算することも可能です。

法人保有の家賃収入を家族に分散させることも可能

法人で物件を所有した場合、家族を役員にすることで給与（役員報酬）として支払うことが可能です。

その結果、給与を分散することもできるため税金のかかる金額を下げることが可能です。

法人化のデメリット

大きく法人化のデメリットは3つあります。

1.設立費用や決算処理に費用がかかる

設立には登録免許税や各種手数料、司法書士報酬など費用がかかるため個人よりも費用が掛かります。

2.長期譲渡の優遇税制が利用できない

個人の場合には5年以上保有した物件については長期譲渡の税制になるため税率が約39％から約20％に下がります。

法人の場合には、適用法人税率での一律課税のため長期売却に関しては個人の方が税率上メリットの有ることがあります。

3.赤字でも法人住民税が必要

法人が赤字であっても最低7万円の法人住民税が掛かります。

法人設立は一人でできるか

結論として、一人で法人を設立することは可能です。

費用としては20〜25万円前後で収まるでしょう。

もし、法人設立を依頼する場合には、司法書士に会社設立のみ依頼する方法や許認可手続きを司法書士に依頼する方法などあります。

上記のような士業の方に依頼する場合には更に20万円前後の費用がかかると想定しておくと良いでしょう。

個人であれば費用を安く収めることは可能ですが、その分ご自身で動く必要がありますのでご自身の時間と費用のバランスを考えて個人で動くか士業の方に頼むのかを検討しましょう。

法人の経費についての考え方

個人でも不動産投資を行うと、経費を使うことができますが、法人の方が使える経費の幅が広がります。

個人の場合だと、収入と経費のひも付きが必要になります。

つまり、家賃収入を得るために必要になった費用に関して経費計上することが原則可能になります。

法人の場合には、会社の活動であれば制限はなくなります。

つまり、会社活動により支払われる支出は損金計上できるようになります。

個人だと、接待交際費や消耗品購入費用などはプライベートと不動産投資と分ける必要がありますが、法人だと分ける必要はなくなります。

個人よりも法人の方が経費の範囲が広くなります。

法人化に伴い不動産投資ローンは引けるのか

個人の場合には、不動産会社と銀行が提携している提携ローンで不動産投資ローンを借りるケースが多いです。

一方で法人の場合は、提携ローンではなくアパートローンもしくは事業性資金になります。

アパートローンについては、個人で借りる不動産投資ローンに似ており、申込者の属性情報や購入予定の物件価格に対する融資の割合、融資利率などが予め設定されています。

事業性資金に関しては、法人によって条件をオーダーメイドで設定する融資になります。

単に個人で不動産投資ローンを借りるよりも、アパートローン、事業性資金になるに従い申込ハードルは上がりますが、その分条件も良いものになるケースがあります。

まとめ　 法人の方がメリットはゆくゆく出る可能性がある

今回は、不動産投資は個人化法人どちらで行うのが良いのか、に関して記事をお届けしました。

個人で行うよりも法人で行うほうが融資の面、会計の面、設立の面などでハードルが上がります。

ただ、設立した後は個人よりも経費の範囲が広がることや融資も銀行や公庫から事業性融資やプロパーローンを借り入れすることもできるため個人と遜色なく始めることができます。

将来不動産投資で規模を拡大していこうと目論んでいる方にとっては法人を設立して拡大してみても良いかもしれません。

また、もし個人で始めるにしろ、法人で始めるにしろこれから自分がいくらまで不動産投資ができそうか気になる方もいることでしょう。

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