不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事では墨田区で不動産投資をするならのどのエリアかに関して解説します。
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
・賃料と比較して物件価格が安い
墨田区の全体像
墨田区は南北に長く、北は荒川区や葛飾区、南は江東区となります。墨田区というと押上の東京スカイツリーを思い浮かべる方も多いのでは無いでしょうか。2012年5月22日に開業してはや10年。押上を中心に資産価値が上がってきているエリアです。
また、東京スカイツリーよりも早くに再開発がされた錦糸町も外せません。2006年4月にオリナス錦糸町の再開発、ブリリアタワー東京の分譲もあり、底堅い動きになっています。
物件価格が比較的安いエリアとして曳舟から東向島、本所吾妻橋から両国エリアです。物件価格は安い傾向にありますが、賃料が伸びてないのでその点注意が必要です。
墨田区で不動産投資をするなら
墨田区で不動産投資をするなら、まずはターゲット設定が重要です。単身者の会社員を狙うのか、ファミリー層を狙うのかで自ずとエリア、価格帯、賃料、利回りが決まってきます。墨田区については学生よりも社会人が住むエリアになるので学生向けは外したほうが安定した賃貸経営ができそうです。
単身者向けを狙うのであれば、曳舟近辺が検討に上がります。新築でも3,000万円台、4.5％の利回りが期待できるエリアです。また、東武スカイツリーラインで大手町まで一本かつ21分で着くエリアであり、駅近辺にイトーヨーカドーもあり利便性が良いです。
ただし、物件による二極化も生じているため、利回りが高いからと言って築古物件を選ぶよりは築年数が浅く、物件の仕様がきちんとしている物件を選択される方が無難です。
エリアで購入する物件はどう変わる？
利回りとしては単身者向けで築8年京成曳舟駅分4.97％、築6年押上駅6分4.66％となります。平米単価でいうと20％程度差が出ており、この差は賃料でも同じく20％程度の差が出ています。
墨田区全体の事業所数・従業員数
(引用：墨田区の事業所数等)
平成28年墨田区の事業所数は15,492で従業者数は153,761人です。墨田区全体の事業所の特徴としては卸売業、小売業の割合が27％と多いことです。
墨田区の人口推移
(引用：墨田区の人口推移)
墨田区のデータによると、2023年8月1日時点で283,655人です。2013年に25万人を突破しており、人口増加のトレンドが続いている区になります。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。墨田区エリアの新築中古マンションの利回りの目安は以下になります。
・新築：4,2%~
・中古：4.6％~
中古ですが、築年数の目安は5年~10年前後、30年~35年前後の物件が売りに出るケースが多いです。その場合5年~10年前後の利回りは4.0~4.5％前後で、30年~35年前後の利回りは6%を超える物件も多くあります。
価格としては、墨田区エリアの平米単価は80~100万円のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価90万円で計算)
・20〜30平米：1,800~2,700万円前後
・30平米〜：2,700万円~
なお、例えば錦糸町や押上エリアであれば平米単価が100万円超えてくることはあるので必然的に物件価格が上がる傾向にあることは注意が必要です。
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、築15年を越してくるような物件の賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、物件価格の5〜8％前後で3,000万円程の物件だと150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
曳舟駅築10年以内のワンルーム、1K物件の件数は4,005件でした。(2023年8月23日suumo参照)なお、築年数を区切らない場合は6,548件となり、約65%が築10年以内の物件となります。競合環境が熾烈であることも考えられるため、購入前に賃貸付けの状況を確認することが大事です。
平均賃料は約9.5万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、墨田区に関して解説していきました。狙うエリアは単身者向けにするのか、ファミリー層にするのかで変わってきます。単身者向けであれば曳舟近辺のエリアの物件価格が比較的安いこともあり検討に上がります。ただし、物件の供給状況や価格帯はきちんと精査をした上で検討するようにしましょう。
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