不動産投資エリア解説　豊島区で不動産投資を検討するならどのエリア？

不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。

本記事では豊島区で不動産投資をするならどのエリアかに関して解説します。

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他、ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、買うならどのような立地や条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

買い時の定義

「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。

・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））

・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）

・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）

・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）

・賃料と比較して物件価格が安い

豊島区の全体像

豊島区は、城北エリアに位置しており、近接している区としては文京区、新宿区、北区などとなります。豊島区というと池袋がありJRの乗降客数は1日平均458,791人と日本2位のビッグターミナル駅があるエリアです。池袋にはサンシャインシティ、東武百貨店、西武百貨店、池袋パルコ、など買い物をするのに便利な大型商業施設が揃っているだけでなく、東京芸術劇場もあり文化体験もできるエリアとなっています。

池袋を中心に形成されていることが豊島区の特徴ではありますが、東に行くと大塚、駒込といった文京区と隣接する住宅地があることや目白などの住宅地もあります。立教大学のある西池袋のエリアからさらに西に進むと要町、椎名町、東長崎といったエリアになりますがこちらも住宅街となり収益物件を探すには不向きになってきます。

賃貸でいうと単身者は池袋、ファミリー層であれば目白・学習院あたりが人気となります。

豊島区は消滅可能性都市だった！？

（引用：池袋駅周辺のまちづくり動向 - 豊島区）

消滅可能性都市という言葉をご存じでしょうか。定義としては2040年に向けて20-39歳の女性の数が半分以上減少し、消滅する可能性のある都市を指定したものです。

その消滅可能性都市に豊島区が2014年に指定されていました。しかし、その後2015年の豊島区役所の新庁舎を皮切りに2023年に至るまで池袋駅を中心とした再開発が行われたことで人口動態の改善に成功しました。今では2045年までの女性推計値は大幅に改善してきています。

具体的な再開発は以下の通りです。

・2016年4月：南口エリアの南池袋公園のリニューアル

・2019年3月：南口エリアのダイヤゲート池袋竣工

・2019年11月：北口エリアのハレザ池袋竣工

・2019年11月：西口エリアの池袋西口公園のリニューアル

・2020年3月：南口エリアのびっくりガード上空デッキ竣工

・2025年度：東池袋一丁目地区の再開発

直近では東池袋駅近辺で既にプラウドタワー、アウルタワー、エアライズタワーなどが竣工されタワーマンション街になっていますが更なる開発が予定されています。

豊島区で不動産投資をするなら

豊島区で不動産投資をするなら単身者向けであれば池袋駅から徒歩10分程度の物件、ファミリー層向けであれば目白駅近辺で30平米以上60平米未満の物件で検討して見るとよいでしょう。

単身者向けでいうと、南に下った早稲田近辺まで行くと学生向けとなることで賃料が伸びにくい傾向にあります。また、ファミリー層向けでいうと駒込、巣鴨、大塚あたりも検討に入りますが、こちらは駅距離が10分を超えてくるとこちらも賃料が伸びにくいため注意が必要です。

エリアで購入する物件はどう変わる？

(23年9月25日時点で楽待よりそれぞれ引用)

単身者向け物件では、池袋駅から徒歩9分、築13年で4.05％、目白駅から徒歩2分、築17年で4.00％となります。平米単価はそれぞれ107万円、131万円です。

目白近辺は比較的高級住宅地のエリアになるため池袋に比べると平米単価は上がる傾向にあります。

豊島区全体の事業所数・従業員数

(引用：豊島区)

事業所数については、全体として減少した。構成比については、「1～4 人」が最も多く（構成比 50％）、次いで「5～9人」（同 21.7％）、「10～29人」（同 19.5％）と続いており、9人以下の規模の事業所で全体の 71.7％を占めています。

(引用：豊島区)

従業者数については、「サービス業」が一番多く、次いで「卸売・小売」、「飲食・宿泊業」と続く。事業所数については、「卸売・小売」が一番多く、次いで「サービス業」、「飲食・宿泊業」と続きます。このことから、豊島区内事業所の業種の特徴として「卸売・小売」「飲食・宿泊業」「サービス業」の占める割合が高いエリアとなります。

豊島区の人口推移

(引用：豊島区の世帯と人口)

豊島区のデータによると、人口は2022年時点で283,342人です。

日本人のみでは258,142人となっております。

平成9年まで人口減少の一途をたどっていましたが、外国人の入居が進み、人口が増加している区になります。

利回りの平均値

都内物件では、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。

豊島区の新築中古マンションの利回りの目安は以下になります。

・新築：3.8%～

・中古：4.2%～

豊島区では新築マンションの数は比較的少なく、中古物件が市場を支えています。中古物件の中でも、10年以内の新しい物件は少なく、築20年以上の物件が多い傾向にあります。これらの築20年以上の物件の利回りは、5%以上となっていますが、豊島区のなかでも賃借人の付きやすい物件であるかは購入時に精査が必要です。

東池袋や高級住宅街のある目白などの人気エリアでは、平米単価が100万円を超える物件もありますが、築年数40年以上のものが多くあります。

築年数ごとの平米単価

～5年：130万円～150万円

5～10年：100万円～130万円

10年～20年：100万円程度

築年数20年以下の物件は、巣鴨駅・東池袋駅・要町駅といった人気スポット周辺に集まっています。豊島区は新しく建設される物件が少ないため、物件の築年数よりも、エリアの人気が価格を左右する傾向があります。

今後の都市開発計画に伴い建設されるマンションがある場合、注目すべきエリアです。