不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事では中野区で不動産投資をするならどのエリアかに関して解説します。
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
・賃料と比較して物件価格が安い
中野区の全体像
中野区は23区の中では西側に位置し、北側は練馬区、東側は新宿区と隣接しています。賑やかな商業エリアと、静かな住宅地が共存しています。
代表的な商業エリアには、中野駅周辺が挙げられ、ショッピング施設やエンターテインメント施設が豊富です。中野ブロードウェイのような旧耐震物件が多数あることが特徴ですが、中野駅前の一体再開発は大きな話題となっており、中野サンプラザ周辺の再開発をはじめとした盛り上がりにより、新しい物件も増えることが想定されています。
中野区は東京駅や新宿・池袋などの副都心へのアクセスが良く、都心への通勤・通学に大きなアドバンテージがあります。また、住環境も良好で、公園や緑地も充実しています。更に、前述の中野駅周辺の再開発で、将来的には大学や教育機関も増える予定があり、バランスのよい街づくりが予定されています。
中野区で不動産投資をするなら
中野区は、中央線や丸ノ内線、西武新宿線といった路線が通っています。新宿・池袋をはじめとした副都心や、中央線を使えば東京駅まで30分圏内と、ビジネスパーソンの賃借人がイメージしやすく、物件の仕様をマーケットニーズから外さなければ、安定的な賃料帯の賃借人確保が可能です。
丸ノ内線は本線と方南町支線で家賃が大きく異なります。その物件、ひいてはそのエリアに住む賃借人のイメージを、より具体的に持ったうえで投資戦略を立てるとよいでしょう。中野区で賃貸に住むユーザーは、中野に地縁がある・地元である人が多いです。そのため、そのような人々のニーズにあった物件を選ぶことが中野区での不動産投資成功のカギです。
駅ベースでは中野駅はもちろん魅力的なのですが、費用対効果のバランスから、東中野駅は面白いと言えます。東中野駅は、中央線と都営大江戸線が交差する便利なロケーションにあります。周辺には住宅地が広がり、生活に必要なスーパーやコンビニ、飲食店などの商業施設も充実しています。都心へのアクセスの良さから、都内で働くビジネスパーソンにとっても人気のエリアとなっており、一人暮らし向けの物件が多いことも特徴です。
エリアで購入する物件はどう変わる？
それぞれ、単身者用物件です。
先ほどご紹介した、東中野駅徒歩5分、築8年の物件は利回り4.29％、住宅地として安定した人気のある沼袋駅徒歩8分築年数8年の物件で利回り4.42%となります。
平米単価はそれぞれ107万円、94万円です。都心のアクセスの良さ、人気の高い駅の物件では平米単価が100万円を超えます。
駅徒歩・築年数も重要ですが、中野区は特に最寄り駅が大変重要となるため、その駅の繫栄度や再開発エリアへのアクセスは抑えておくべき項目です。
中野区の人口推移
(引用：中野区人口と世帯数)
中野区の人口は344,880人、世帯数は208,093世帯で、23区の中では中位です。
人口は昭和20年から30年代にかけて急激に増加し、昭和40年の国勢調査では376,697人に達しました。昭和50年の国勢調査以降減少し始め、平成7年の国勢調査では306,581人まで落ち込みましたが、その後は増加傾向です。
中野区全体の事業所数・従業員数
(引用：中野区の現況)
区内の事業所数は、昭和63年から減少傾向でしたが、平成24年から平成26年の事業所数は横ばいとなっています。従業者数は平成13年までは増加傾向でしたが、平成18年は減少に転じ、平成21年には増加しています。平成21年以降の大幅な減少は、平成20年のリーマンショックの影響が考えられます。
利回りの平均値
中野区の新築・中古マンションの利回りの目安は以下になります。
・新築：3.6% ～
・中古：4.5% ～
新築物件数は極めて少なく、中古物件が豊富なエリアです。住宅地エリアとなる新井薬師前駅や野方駅などでは旧耐震物件（築40年以上）も多いので、リノベーション済み物件でも、耐震性能は確認するようにしましょう。
先述の通り、中野区は駅によって、家賃・利回りが大きく異なります。都心部へのアクセスの良さや人気駅かどうかを見ることが極めて重要です。各駅から徒歩5分圏内、築10年以内の物件の平米単価、利回りは以下の通りです。
丸ノ内線（本線）：120～140万円
丸ノ内方南支線：110～130万円
西武新宿線：100～120万円
丸ノ内線（本線）は東京駅・新宿駅と主要駅へのアクセスが良く需要が高いため、おすすめではありますが、平米単価が高めなので、投資初心者には少しハードルが高いかもしれません。
丸ノ内方南支線は、丸ノ内線と比べて平米単価がやや抑えられていますが、ターミナル駅への移動時間と距離は大きくありません。特に方南町駅周辺は新しく建築されている物件がドライバーとなることが想定され、これからの価値上昇が期待できます。
西武新宿線は、平米単価が最も手頃で、新宿への直通アクセスが可能な路線です。初めての不動産投資には最適なエリアと言えますが、今後の賃料・物件価格の値上がりの可能性があるかどうかは慎重にみる必要があります。
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、築15年を越してくるような物件の賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、物件価格の5〜8％前後で3,000万円程の物件だと150～240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
東中野駅築10年以内、徒歩10分の物件は20,663件でした(2023年11月14日 suumo参照)。
どの駅で購入するにも、購入前に賃貸付けの状況を確認しておくと安心です。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、中野区に関して解説していきました。どの沿線沿いにするかが大変重要なエリアです。物件の供給状況や価格帯はきちんと精査をした上で検討するようにしましょう。
本記事を作成しているINVASEでは、ローンの条件把握から物件のご提案、ローン付けまで一気通貫で提案できるようになっております。
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