不動産投資に興味がある人の中には、中古アパート経営が気になっている人もいるでしょう。初心者でも中古アパート経営は可能ですが、成功するためにはリスクを把握し適切に備えることが大切です。中古アパート経営に失敗しないためのポイントを解説します。
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【目次】
中古アパート経営の特徴
中古アパートを選ぶメリット
リスクと注意点
中古アパート経営に必要なお金
物件選びが重要
中古アパート経営を成功させるコツ
中古アパートならではの注意点を把握しよう
中古アパート経営の特徴
中古アパート経営とはどのような投資手法なのか、まずは概要を押さえておきましょう。中古アパート経営が初心者に向く理由も解説します。
建物一棟を所有し経営する不動産投資
中古アパート経営とは、中古アパート一棟を購入し、入居者から賃貸収入を得る不動産投資です。部屋単位でも運用できるマンションと違い、アパート経営では基本的に建物一棟を取り扱います。
物件価格が新築に比べて安いため、高利回りになりやすい点がメリットです。収益用物件として既に稼働済みであることから、需要の見込みも比較的簡単に把握できます。
1部屋から運用できる投資スタイルに比べると初期費用は高くなりますが、複数の部屋を所有できるため、空室リスクの分散が可能です。管理会社に管理業務を委託すれば、手間をかけずに経営を進められます。
初心者でもアパート経営は可能
アパート経営は建物を丸ごと購入して運用するため、収益を出すのが難しい印象を持たれがちです。しかし、優良物件を見つけて適切な管理を行えば、初心者でも十分な収益を期待できます。
不動産投資に不慣れな段階では、新築ではなく中古を選ぶのがおすすめです。中古アパートは価格が安い上、資産価値が下落しにくいため、高利回りを生かして安定した利益を出せるでしょう。
家賃収入の見込みを把握しやすい点も、中古アパート経営が初心者に向く理由の一つです。新築物件はさまざまな予測を行わなければなりませんが、中古なら分析のハードルが低くなります。
中古アパートを選ぶメリット
数ある不動産投資の中から中古アパート経営に取り組むメリットを紹介します。主に新築物件との違いを理解しましょう。
利回りが高い
中古アパートは新築に比べ、高利回り物件が多い傾向があります。不動産投資における利回りとは、物件価格に対する収益の割合です。基本的には『年間収入÷購入金額』で計算します。
利回りが高い物件ほど、収益力も高いと判断できます。キャッシュフローが出やすくなるため、資金を増やしながら安定した経営を進められるでしょう。
中古アパートは新築アパートより物件価格が安いことから、利回りも高くなります。資産価値が下がりにくく、購入時の利回りを維持しやすい点も、中古アパートの特徴です。
初期費用を抑えられる
中古アパートと新築アパートを物件価格で比べた場合、中古アパートのほうが安くなります。初期費用を抑えられるため、ローンの返済負担を軽くすることが可能です。
賃貸需要が高いエリアの新築アパートには手が届かなくても、中古なら購入しやすくなるでしょう。中古物件は新築より選択肢が多くなるため、さまざまな視点からよりよい物件を探せます。
初期費用を抑えられれば、より多くの資金を手元に残しておけます。急な出費に対応しやすくなり、安心してアパート経営を進められるでしょう。
需要を把握した上で購入できる
不動産投資初心者にとって、新築物件の賃貸需要を把握するのは困難な作業です。周辺の家賃相場などをきちんと調査した上で、適切と考えられる家賃を設定しなければなりません。
しかし、中古アパートなら購入時までの運用実績があるため、賃貸需要の把握が比較的容易です。家賃を設定する際も、過去の運用実績を参考にして決められます。
購入後の利回りの計算に関しても、精度の高いシミュレーションを行えるでしょう。キャッシュフローが出る物件を探しやすくなるため、成功する確率が高まります。
既に入居者がいる場合は、物件購入時の入居者募集作業も必要ありません。家賃収入をすぐに得られる状況で、ゆっくりとアパート経営に慣れていけます。
リスクと注意点
中古アパート経営を始める際は、リスクも把握しておかなければなりません。発生し得る主なリスクと有効な対策について解説します。
高額な改修費用がかかる場合がある
中古アパートは建築してから時間が経過しているため、購入時には建物の老朽化が進んでいます。場合によっては高額な修繕費が必要になる点がデメリットです。
老朽化対策を怠っていると、物件の魅力が低下していき、空室が発生しやすくなります。入居者を確保するためには、家賃の値下げも検討せざるを得なくなるでしょう。
高額な改修費用がかかるリスクをできるだけ抑えるには、日々の適切な管理が欠かせません。設備の修理・交換や、外壁・屋根の塗装工事などに備え、改修費用を計画的にストックしておくことも重要です。
入居者トラブルが多い傾向
アパートはマンションに比べ、入居者トラブルが多い傾向があるといわれています。家賃滞納・入居者同士のトラブル・建物へのクレームなど、発生する問題の内容はさまざまです。
物件の管理をオーナー自身が行う場合、基本的には全ての入居者トラブルに自分で対応しなければなりません。時間や手間がかかってしまうほか、精神的な負担も大きくなります。
入居者トラブルのリスクを減らすためには、入居者の審査を厳しくしたり、騒音トラブルが起きにくい物件を選んだりするなどの対策が必要です。管理会社に管理業務を委託すれば、入居者対応は全て業者が行ってくれます。
年数が経つほど空室率が上昇
アパートは時間が経つにつれて設備や外壁などが古くなっていきます。見た目の悪さや住みにくさが影響し、空室が発生しやすくなる点が大きなリスクの一つです。
空室率が上昇すると、収益が大幅に減る恐れがあります。たとえ購入当初の利回りが高い物件であっても、空室率が高くなると利回りも低くなり、キャッシュフローに悪影響を与えかねません。
年数の経過による空室率の上昇を防ぐためには、適切な管理や定期的な修繕で劣化を抑える努力が不可欠です。購入後すぐにリフォームを行ったほうがよいケースもあるでしょう。
中古アパート経営に必要なお金
中古アパート経営にはどのような費用が必要となるのでしょうか。初期資金・運転資金・修繕費の三つに大きく分けて解説します。
必要な資金の目安
中古アパート経営を始める場合、ほとんどの人はローンを組んでアパートを購入することになります。ただし、ローンを利用しても、ある程度の初期資金の用意は必要です。
不動産投資ローンを組む際は、頭金を用意するのが基本です。一般的には、物件価格の10～30%の頭金を入れます。頭金が多いほどローン審査に通りやすくなることも覚えておきましょう。
頭金以外に用意する諸費用の種類には、仲介手数料・融資手数料・印紙税・登録免許税・不動産取得税・各種保険料などがあります。登記手続きを司法書士に頼む場合は、司法書士への報酬も必要です。
諸費用の相場は物件価格の3～8%が目安です。頭金と諸費用は、基本的に現金で支払わなければなりません。
ランニングコスト
中古アパート経営の収支を計算する際は、経営にかかるランニングコストを考慮することも大切です。アパート経営では、ランニングコストとして税金や諸経費が発生します。
ランニングコストの主な内訳は、固定資産税・都市計画税・建物管理費・入居者募集広告費・各種保険料です。管理会社を利用するなら、月々の手数料も発生します。
家賃収入からローン返済額とランニングコストを引いて残った分が、アパート経営による利益です。数カ月～1年に1回支払うタイプの費用は見落としやすいため、忘れないようにしましょう。
経年劣化に備える修繕積立費
老朽化した建物を修繕するためには、多額の費用が必要です。家賃収入のうち数%を修繕費として積立しておき、約10～15年おきの大規模修繕に備えておかなければなりません。
区分マンションの場合は管理組合が修繕積立費を徴収しますが、アパート経営の場合はオーナー自身の判断で積立を決めます。大規模修繕には数百万円規模の費用がかかるため、計画的に資金を確保することが重要です。
大規模修繕費以外に、シロアリ検査・外壁チェックなどの修繕予防費や、退去後のクリーニングなどを行う原状回復費も頭に入れておきましょう。
物件選びが重要
中古アパート経営の成功を大きく左右するのが物件選びです。収益性が高い物件の選び方を押さえておきましょう。
周辺地域のニーズに合っているか
中古アパートを選ぶ際は、周辺地域のニーズに対応できる物件であるかどうかをチェックする必要があります。地域の賃貸需要に応えられない物件は、空室リスクが高くなりかねません。
例えば若年層の人口が増えている地域は、単身者向けのアパートにニーズが集まりやすいと推測できます。2人以上の世帯数が増えているなら、ファミリータイプの物件の需要が見込めるでしょう。
物件探しで候補を絞れたら、実際に現地を訪れて確認することも大切です。自分の目で確認すれば、資料だけでは分からない物件の詳細な状態をチェックできます。
建物の劣化状況や周辺環境も、現地に足を運ばなければ細かい部分を確認できません。購入後に後悔することがないよう、物件探しの際は現地を訪れるようにしましょう。
銀行融資が付くか確認
一般的に、中古物件は築年数が古くなるほど、ローンで設定できる返済期間が短くなります。例えば、最長返済期間を『40年－築年数』と定めている金融機関では、築年数40年以上の中古アパートにローンを利用できません。
築15～20年以上の物件には融資しない金融機関もあります。銀行融資が付く場合でも、築年数が古くなるほど返済期間は短くなるため、返済負担が重くなることに注意が必要です。
また、築年数が古いアパートの中には、建物の高さ・構造・面積などが現在の法律に適合していない物件も存在します。ほとんどの金融機関は、違法建築物に対して融資を行いません。
利回りだけを重視しない
利回りの高さは、物件選びにおける重要な指標の一つです。ただし、高利回り物件にはリスクもあるため、利回りが高い理由を物件ごとに考えなければなりません。
高利回りになりやすいのは価格が安い物件です。都市部よりも地方にある物件のほうが、物件価格は安くなる傾向があるため、地方の物件は利回りが高くなります。
しかし、地方の物件は空室率が高くなりやすいリスクがあります。都市部に比べ流動性が低いため、売りたいときになかなか売れない点もデメリットの一つです。
一方、都市部にある低利回り物件は、入居者をすぐに見つけやすいメリットがあります。利回りだけを重視せず、総合的に物件を判断することが大切です。
参考>>アパート経営で重要な利回りとは？3つの種類と目指すべき基準を紹介
中古アパート経営を成功させるコツ
中古アパート経営で成功するためには、現実的な収支シミュレーションの実施や、信頼できる管理会社選びを意識することが大切です。それぞれについて詳しく解説します。
現実的な収支シミュレーションを行う
中古アパート経営を成功させるためには、収支のシミュレーションを行っておくことが重要です。利益を出せることが見通せなければ、アパート経営をする意味はないといえます。
シミュレーションを行う際は、より現実的な収支を反映させなければなりません。家賃やローン返済など計算しやすいものだけでなく、大規模修繕や家賃下落も想定した計画を立てる必要があるでしょう。
リスクをまったく考慮しない資金計画を立てると、急な出費に対応できなくなります。キャッシュフローが出る収支計画を立て、常に余裕資金がある状態をキープできれば、多くのリスクに対処することが可能です。
信頼できる管理会社を選ぶ
アパート経営で管理会社を利用すれば、物件管理や入居者対応を一任できます。しかし、質の悪い業者と契約してしまうと管理業務がずさんになり、経営に悪影響を与えかねません。
アパート経営を成功させるためには、信頼できる管理会社を見つけることも重要です。管理会社の質が高ければ、空室が発生しにくくなったり、入居者の住み心地が改善したりすることを期待できます。
管理会社を選ぶ際は、ホームページなどで過去の実績を確認しておきましょう。担当者の対応に好感が持てる業者なら、入居者対応もきちんと行ってもらえると判断できます。
中古アパートならではの注意点を把握しよう
中古アパート経営は、不動産投資初心者でも取り組みやすいタイプの投資手法です。利回りが高いことや、需要を把握した上で購入できることなどのメリットがあります。
ただし、中古アパートには中古物件ならではのリスクも存在します。中古アパート経営を始める際は、リスクを理解し対策を講じた上で、綿密な収支計画を立てるようにしましょう。
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