投資用マンションの購入には税金がかかります。加えて物件を保有している間も売却するときにも税金を納めなければいけません。具体的にどのような種類の税金が課税されるのでしょうか？投資の資金計画に税金を考慮できるよう、詳しく見ていきましょう。
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【目次】
マンション購入にかかる税金
マンション所有にかかる税金
家賃収入を得た場合にかかる税金
運用で得た所得にかかる税金の計算
マンション売却時にかかる税金
マンション購入による節税のポイント
税金も計算に入れて資金計画を立てよう
マンション購入にかかる税金
不動産を購入するときには税金がかかります。『不動産取得税』『登録免許税』『印紙税』はどのマンションでも必要です。加えて売主によっては『消費税』も支払わなければいけません。
不動産取得税
土地や建物などの不動産を取得すると『不動産取得税』が課税されます。取得に対して課されるため、物件価格を支払い購入したときはもちろん、無償で譲ってもらった場合にもかかる税金です。
また取得後に登記しなかったとしても納めなければいけません。支払うのは取得時の1回のみです。
不動産取得税の金額は『固定資産税評価額×4％』で求めます。ただし2024年3月31日までに取得した住宅であれば軽減措置が講じられており、税率は『3％』です。宅地も同様に負担軽減され『（固定資産税評価額×1/2）×3％』で計算します。
登録免許税
取得した不動産の所有権を第三者へ主張するには、登記が欠かせません。法務局で登記をするときに支払う税金が『登録免許税』です。
税額を求めるときには、不動産の固定資産税評価額に対して、定められた税率をかけて計算します。税率は登記の種類ごとに定められており、下記の通りです。
- 土地の所有権移転登記：2％
- 建物の所有権保存登記：0.4％
- 建物の所有権移転登記：2％
また期限内であり、定められた条件を満たしていれば、下記の通り軽減税率が適用されます。
- 土地の所有権移転登記：1.5％（2023年3月31日まで）
- 建物の所有権保存登記：0.15％（2022年3月31日まで）
- 建物の所有権移転登記：0.3％（2022年3月31日まで）
印紙税
『印紙税』は印紙税法で定められている課税文書に課される税金です。定められた金額分の印紙を貼付して支払います。マンションを購入するときは、売買契約書・金銭消費貸借契約書が課税の対象です。
取引金額に応じて、下記の通り印紙税を支払います。軽減後の印紙税額は、不動産の売買契約書に認められているものです。
- 1万円未満：非課税
- 10万円以下：200円
- 50万円以下：400円（軽減後200円）
- 100万円以下：1,000円（軽減後500円）
- 500万円以下：2,000円（軽減後1,000円）
- 1,000万円以下：1万円（軽減後5,000円）
- 5,000万円以下：2万円（軽減後1万円）
- 1億円以下：6万円（軽減後3万円）
- 5億円以下：10万円（軽減後6万円）
- 10億円以下：20万円（軽減後16万円）
- 50億円以下：40万円（軽減後32万円）
- 50億円超：60万円（軽減後48万円）
- 記載金額なし：200円
参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
参考：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
消費税の有無は物件により異なる
購入する物件の売主によって課税の有無が異なるのは『消費税』です。売主が個人であれば消費税はかかりません。かかるのは売主が法人の場合です。
取引形態が『売主』となっている物件は、不動産会社が所有者となり販売しているため課税されます。ただし不動産はもとから税込み価格が記載されているため、価格が変わることはありません。また土地は消費税の対象外です。
マンション所有にかかる税金
取得するときだけでなく、保有しているだけでもマンションには税金がかかります。『固定資産税』や『都市計画税』です。都市計画税は課税されないマンションもあるため、どのようなケースで非課税なのかも確認しましょう。
固定資産税
不動産を所有している人に課税される『固定資産税』は、投資用に保有しているマンションにも課されます。物件をその年の1月1日に所有していると、毎年課税される税金です。
ワンルームマンションで区分所有している場合、占有している1部屋分と、分有している土地の割合分の固定資産税を払わなければいけません。税額は『固定資産税評価額をもとに算出された課税標準額×1.4％』で求めます。
ただし同一の市区町村内にある同じ人物の所有する不動産の課税標準額が、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円未満の場合、課税されません。加えてマンションであれば、120平米まで固定資産税は1/2に軽減されます。
都市計画税
購入したマンションが『市街化区域内』にあるなら、毎年『都市計画税』も課税されます。市街化区域とは、市街地を形成している区域と約10年以内に市街化を進めるべき区域のことです。
税額は『固定資産税評価額×0.3％』が上限とされています。ただし自治体によっては異なるケースもあるため注意しましょう。
市街化区域内に不動産を所有していても、課税されないケースもあります。同じ市区町村内にあり、同一人物が所有する不動産の課税標準額が、土地30万円・家屋20万円に満たない場合です。
例えば値段がほとんど付かない土地や、古くなり買い手が見つかりにくい家屋などが非課税となる仕組みです。
家賃収入を得た場合にかかる税金
投資目的でマンションを購入したなら、家賃収入を得るでしょう。家賃収入は『所得税』や『住民税』の対象となります。さらに事業規模が一定以上であれば『個人事業税』も納税しなければいけません。
所得税・住民税
会社員なら勤務先から給料を受け取ります。給料からは所得税と住民税が源泉徴収され差し引かれているはずです。家賃収入も給料と同様に収入なので、所得税と住民税を支払わなければいけません。
ただし源泉徴収はされないため、確定申告をして納めます。所得税は所得が多くなるほど税率が高くなる累進課税制度で税額を計算する仕組みです。
加えて2037年までは、復興特別所得税も課税されます。所得税額に2.1％をかけた金額です。住民税は所得額にかかわらず、一律『10％』で計算されます。
個人事業税
個人で事業を営んでいる場合、対象となる70業種に当てはまると『個人事業税』が課されます。投資用マンションを貸し出して家賃収入を得ているなら『不動産貸付業』に該当する事業者です。
そのため規模の要件を満たすと個人事業税を納めなければいけません。要件は二つで、貸している部屋数およそ『10室』以上・所得額『290万円』以上です。
10室以上運営していたとしても、赤字や290万円に満たない所得なら、個人事業税はかかりません。要件を満たし課税されるときには『5％』の税率で計算します。
運用で得た所得にかかる税金の計算
不動産投資で家賃収入を得たときには、所得税が課されます。所得税の計算をするときには、収入から経費を差し引いた所得に定められた税率をかけて計算する決まりです。
不動産投資の収入や経費にはどのようなものが含まれるのでしょうか？詳細をチェックし所得税の計算方法を確認します。
家賃収入による不動産所得に課税
不動産所得は不動産の貸付により得る所得のことです。そのためワンルームマンションの家賃収入も、不動産所得の一種といえます。
所得には税金が課されるため、不動産所得も課税対象です。所得の中には、種類ごとに税金を求めなければいけないものもあります。一方、不動産所得は他の所得と合計して税金を計算する『損益通算』が可能です。
例えば会社員であれば、勤務先で受け取った給料と不動産所得を合算した上で、所得税を求められます。
不動産所得の収入に含まれるもの
毎月受け取る家賃のほかにも、さまざまなものが不動産所得を計算するときの収入に含まれます。下記に紹介するのが代表的なものです。
- 家賃
- 礼金
- 更新料
- 管理費
入居者から受け取るお金には、ほかにも『敷金』や『保証金』があります。これらのお金は問題なく入居者が退去したときには、そのまま返金するものです。そのため最初は『預り金』として処理します。
債務不履行や敷金償却など返還しないことが確定したときに、収入として計上するお金です。また家賃は滞納が発生しているときにも、収入として扱います。
未収分が入金されたときの処理は不要で、回収不能になったときは『損金』として計上します。
経費として計上できるもの
経費として計上できるのは、不動産投資をするにあたり発生した費用です。例えば下記の費用であれば経費として計上し、所得を計算するときに収入から差し引けます。
- 物件の減価償却費
- 不動産投資ローンの金利
- 賃貸管理会社への委託料
- 室内の修繕費
- 固定資産税・不動産取得税・登録免許税などの税金
- 火災保険料
- マンションの管理費
- 税理士報酬
- 消耗品費
- 通信費
- 交通費
- 広告宣伝費
マンションの購入や保有で発生する費用はもちろん、運営にかかるその他の費用も対象です。現地で物件を見ているなら交通費が発生しているはずですし、インターネットでリサーチしたなら通信費も経費に含まれます。
不動産所得の計算方法
不動産所得は、収入の合計額から経費の合計額を差し引き計算しましょう。求めた不動産所得に下記の税率をかけ、該当する控除額を差し引けば、所得税額を求められます。
- 195万円未満：5％（控除なし）
- 195万円以上～330万円未満：10％（控除9万7,500円）
- 330万円以上～695万円未満：20％（控除42万7,500円）
- 695万円以上～900万円未満：23％（控除63万6,000円）
- 900万円以上～1,800万円未満：33％（控除153万6,000円）
- 1,800万円以上～4,000万円未満：40％（控除279万6,000円）
- 4,000万円以上：45％（控除479万6,000円）
例えば収入が300万円、経費が100万円なら、不動産所得は200万円です。該当する税率は10％のため『200万円×10％－9万7,500円＝10万2,500円』と分かります。
マンション売却時にかかる税金
マンションは売却するときにも課税されます。必ずかかるのは『登録免許税』や『印紙税』で、利益が出たときにかかるのが『所得税』『住民税』です。
利益が出そうだと売却しても、税金を含めると赤字になるケースもあります。売却時には注意が必要です。
購入時と同じく登録免許税・印紙税がかかる
売却時にローンを完済していないなら、物件には抵当権が付いているでしょう。売却時には通常、抵当権を抹消しなければいけません。そのため抵当権抹消登記に必要な『登録免許税』がかかります。
登録免許税はマンション1室につき『2,000円（土地と建物それぞれに1,000円ずつ）』です。売却に伴い所有権移転登記も必要ですが、この費用は一般的に買主が負担します。
また売却時に交わす契約書に印紙を貼付するため『印紙税』も必要です。
譲渡益が出た場合は譲渡所得に課税
売却で利益が出たときには、譲渡所得に所得税と住民税が課されます。税率は保有期間により変わるため注意しましょう。
- 短期（譲渡する年の1月1日で5年以下）：39.63％（所得税30.63％ 住民税9％）
- 長期（譲渡する年の1月1日で5年超）：20.315％（所得税15.315％ 住民税5％）
所得税と住民税の金額を計算するには譲渡所得を求めます。譲渡収入2,000万円・取得費1,800万円・累積減価償却費277万2,000円・譲渡費用100万円・保有期間7年を例として計算しましょう。
すると『譲渡収入2,000万円－｛（取得費1,800万円－累積減価償却費277万2,000円）＋100万円｝＝377万2,000円』と求められます。税率20.315％で計算すると、所得税と住民税の合計額は『76万6,281円』です。
マンション購入による節税のポイント
投資用マンションの購入は節税につながる面もあります。ただし本来は安定収入や資産形成のために購入し運用するものです。節税にこだわり過ぎるとうまくいかないかもしれません。
初期は減価償却により節税が可能
不動産投資で節税できるのは、物件の購入価格を減価償却できるからです。減価償却とは耐用年数と割合に応じて、少しずつ経費として計上する仕組みをいいます。
減価償却で経費を計上するとき、実際の支出はありません。利益が減っていないのに、帳簿上は利益を減らせる状態です。利益が減れば課税所得も減るため、所得税の節税につながります。
会社員であれば勤務先の給料と合わせて計算できるため、不動産投資により発生する所得税がそこまで多くない場合でも節税に役立つかもしれません。
ただし順調に運営できていれば、減価償却による節税効果は徐々になくなっていきます。
節税にこだわらない物件選びが重要
節税にこだわって投資用マンションを選ぶと、安定収入や資産の構築が進まないかもしれません。税金がどれだけ減ったかに注目し過ぎると、肝心の賃貸経営が赤字になる可能性もあります。
そのため節税を重視するよりは、収益をあげられる物件を基準とした選択が大切です。不動産投資で利益を得た上で『節税にも役立てられる』という程度に考えておくとよいでしょう。
税金も計算に入れて資金計画を立てよう
マンション購入には税金がかかります。不動産投資の資金を物件価格や諸費用のみと考えていると、不動産取得税や登録免許税など税金分の資金が不足するかもしれません。
加えて保有している間は固定資産税や都市計画税がかかり、家賃収入で利益を得れば所得税や住民税が課されます。売却するときにも登録免許税・印紙税が必要です。
購入・保有・売却の全ての段階で必ず税金はかかります。税金は税率が分かっているため、課税される金額が求められれば計算可能です。
不動産投資を成功させるためにも、資金計画は税金を含めて立てましょう。
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