数ある投資の中でも、不動産投資はサラリーマンに向いた投資手法です。融資を受けやすく、多忙でも取り組みやすいため、運用を有利に進められるでしょう。サラリーマンが不動産投資を行うメリットや、成功率を上げる方法について解説します。
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【目次】
サラリーマンも投資を始めるべき理由
サラリーマンには不動産投資がおすすめ
不動産投資がサラリーマンに向いている理由
不動産投資のメリット
不動産投資のリスク
サラリーマンが不動産投資で陥りやすい失敗
不動産投資の成功率を上げる方法
サラリーマンが不動産投資を始める流れ
不動産投資はサラリーマンの強みを生かせる
サラリーマンも投資を始めるべき理由
ある程度の貯金があるサラリーマンも、日本の将来を考慮すれば資産運用の検討が必要です。サラリーマンでも投資を始めたほうがよい理由を紹介します。
貯金だけではお金が増えない
かつての日本には、貯金するだけでお金が増えていた時代がありました。預金金利が5%に達していたバブル期は、100万円預けていれば1年で5万円程度の利息収入が得られていたのです。
しかし、超低金利時代に突入している現在は、貯金だけではお金を増やせません。金利が0.01～0.02%にまで下がっているため、100万円の預金で得られる利息は年間わずか数百円です。
給与水準こそ、ここ数年で上昇傾向にあるものの、年金支給額の減少や物価の上昇など、将来の不安要素は数多く存在します。現在の貯金に不足感があるなら、サラリーマンも投資の検討が必要です。
参考：令和元年分 民間給与実態統計調査-調査結果報告- P.13｜国税庁
老後資金への不安
2019年に公表された金融審議会の報告書は、『老後2,000万円問題』として世間の大きな関心を集めました。
この報告書では、高齢夫婦無職世帯における老後の不足分が毎月約5万円発生した場合、30年間で約2,000万円の資産の取り崩しが必要になるとしています。
実際の不足分は世帯により異なりますが、老後の生活を支える年金支給額は、少子高齢化が進むにつれて減額されていく可能性があります。年金だけでは生活できない老後も想定しておかなければならないでしょう。
老後2,000万円問題で計算された金額には、介護費用が含まれていない点にも注意が必要です。介護施設の費用が月々20万円発生した場合、5年間入所すれば20万円×12カ月×5年＝1,200万円かかります。
万が一の出費に備える意味でも、投資による資産形成が必要です。
参考：金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書 「高齢社会における資産形成・管理」P.16｜金融庁
将来のインフレへの備え
2000年以降の日本は、物価が緩やかに値下がりするデフレの状態が続いていました。しかし、現在はデフレ経済が終わりを迎える兆しを見せており、今後はインフレの時代が続くと考えられています。
物価が値上がりするインフレ時には、金融資産の価値が実質的に目減りします。銀行にお金を預けているだけでは、低金利により増やせないどころか、インフレの影響で価値が下がっていく恐れもあるのです。
インフレが進行しても資産価値を維持するためには、最低でも物価上昇率と同等の利回りでお金を増やしていかなければなりません。インフレリスクへの備えとして、投資を始める必要があります。
サラリーマンには不動産投資がおすすめ
さまざまな種類がある投資法の中でも、サラリーマンには不動産投資が向いています。不動産投資の種類や不動産収入以外のメリットを知っておきましょう。
不動産投資の種類
不動産投資には数多くの種類があります。一般的に不動産投資という場合は、実際に物件を所有して賃料や売却益を得る『現物不動産投資』のことを指します。
現物不動産投資の代表的な種類は、マンションなど建物に投資する『一棟投資』やマンションを部屋単位で運用する『区分投資』、一軒家を購入して賃貸に出す『戸建て投資』です。この三つが不動産投資の基本といえます。
借地に建物を建築して賃料を得る『借地権投資』や、所有している土地を貸して収益を得る『底地投資』も、現物不動産投資の一種です。
現物不動産投資以外には、投資家が物件を共有する『小口化不動産投資』や、証券会社を通じて投資する『REIT』があります。
収入以外にもメリットがある
不動産投資を行う主な目的は、長期にわたり安定した家賃収入を得ることです。サラリーマンが不動産投資を成功させれば、給料以外の副収入を期待できます。
生命保険の代わりになるのも不動産投資のメリットです。投資ローンを組む際に加入する団体信用生命保険は、契約者の死亡時にローン残債を保険金で完済してくれます。
節税を期待できる点も覚えておきましょう。給与所得にかかる所得税・住民税や、家族に財産を残す際に発生する相続税は、不動産投資を行うことで節税できます。
不動産投資がサラリーマンに向いている理由
サラリーマンと不動産投資は相性のよい組み合わせです。なぜ不動産投資がサラリーマンに適しているのか、主な理由を三つ紹介します。
金融機関から融資を受けやすい
不動産投資に取り組む際は、多くの人がローンを組むことになります。不動産投資で利用できるローンは、入居者からの賃料を返済原資とするアパートローンです。
ローンの申し込み時には審査を受ける必要があります。不動産投資に興味があっても、ローン審査に通らなければ投資はできません。審査で重視される主な項目は、事業計画・頭金・物件の担保価値・申し込み者の属性です。
安定収入を得ているサラリーマンは、長期にわたる返済能力を認められて属性の評価が高くなるため、融資を受けやすくなります。勤続年数が長い人や、信用力の高い企業に勤めている人は、より審査で有利になるでしょう。
参考>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？金利や審査基準を比較
不動産投資は副業にあたらない可能性が高い
不動産投資がサラリーマンに向いている理由として、給料以外の副収入を得られることが挙げられます。不動産投資は副業とみなされない可能性が高いため、副業禁止の企業に勤めていても安心して取り組めます。
不動産投資が副業とみなされるのは、賃貸経営が『事業的規模』と判断されるケースです。戸建てなら5棟まで、区分マンションなら10部屋までが、事業的規模かどうかを分けるラインとなります。
副業となる条件の一つには、『収入を得るために労働を伴う』というものもあります。不動産投資は自分でほとんど手間をかけずに行えるため、この条件にはあてはまりません。
忙しくても運用可能
株やFXなどの投資で収益を上げるためには、日々の値動きを頻繁に確認する必要があります。本業で忙しいサラリーマンにとって、売買のタイミングを常に考える作業は現実的ではありません。
しかし不動産投資では、運用にかけるオーナー自身の時間や手間を最小限に抑えられます。物件管理や入居者対応などの管理業務を、管理会社に丸投げできるためです。
業者に管理を任せることで、自分が行う作業は家賃の入金チェックくらいにまで減らせます。時間や手間がかからない点は、仕事で忙しいサラリーマンに不動産投資が向く大きな理由の一つです。
不動産投資のメリット
不動産投資は数多くの魅力を持つ投資手法です。以下に挙げる代表的なメリットをチェックし、取り組みを検討する参考にしましょう。
レバレッジ効果が高い
ローンが利用可能な不動産投資は、高い『レバレッジ効果』を期待できる投資です。投資におけるレバレッジ効果とは、少ない資金で大きなリターンが期待できることを意味します。
自己資金が500万円しかないケースでも、ローンを組んで5,000万円の物件を購入できれば、自己資金の10倍の価値がある資産を運用することが可能です。5,000万円をつぎ込んだのと同じ投資効果を期待できます。
レバレッジを利かせた投資が行えることは、より多くの自己資金を手元に残すことにもつながります。空室リスクや家賃下落リスクなどにも対応しやすくなる点がメリットです。
長期間安定収入が得られる
不動産投資の最も大きなメリットとして、長期にわたる安定的な収入を得られる点が挙げられます。入居者さえ確保できていれば、定期的に賃料を獲得し続けることが可能です。
ローンを利用して運用する場合、ローンの返済が終わった後は、賃料のほぼ全額を収入として扱えます。定年退職時にローンを完済できれば、家賃収入が老後の生活費の大きな足しになるでしょう。
管理業務を業者に依頼すれば、運営の手間や時間も大幅に省けます。ほとんど何もせずに家賃収入が入ってくるため、不労所得に近い仕組みを作ることが可能です。
節税効果が期待できる
サラリーマンが不動産投資に取り組めば、節税効果が期待できます。不動産経営で赤字が発生しても、赤字分を給与所得と相殺できるため、所得が減り所得税や住民税の節税が可能です。
投資開始時に購入した物件の費用は、減価償却費として毎年経費にできます。減価償却費は金額が大きく、不動産所得が赤字になりやすいため、節税につなげやすいでしょう。
相続税対策になることも不動産投資の特徴です。収益用不動産の相続税の計算に使われる不動産評価額は、時価の約50%にまで圧縮されるため、物件価格と同額の現金を相続するより不動産に変えて相続したほうが税金を安くできます。
参考>>不動産投資で節税できる仕組みとは？活用の方法と注意点を解説
インフレに強い
インフレ時には現金の価値が目減りするため、預貯金など『金融資産』の価値も下がってしまいます。しかし、不動産などの『現物資産』はインフレの影響を受けにくく、現金を不動産に変えておけば資産価値を維持することが可能です。
家賃相場は物価指数と連動することも覚えておきましょう。インフレ時に物価が上昇した際には、家賃も連動して上がるため、物価水準に見合った収入を確保できます。
インフレ時に現金の価値が下がると、ローンの利用で発生している債務も実質的に目減りします。ただし、インフレ時には金利が上昇する傾向があり、金利が上昇すると借金が目減りしても返済負担は軽くならないでしょう。
不動産投資のリスク
不動産投資にはメリットだけでなく、リスクがあることも押さえておく必要があります。主なリスクをしっかりと理解し、適切な対策を立てることが重要です。
空室リスク
不動産投資におけるリスクの中でも、最も気を付けたいリスクが『空室リスク』です。入居者がいない部屋は収入がゼロになるため、空室の発生状況によっては経営が大きく傾いてしまう恐れもあります。
空室リスクを抑えるためには、賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶことが重要です。物件を探す際は、物件価格や利回りだけでなく、立地条件も重視しましょう。
入居者募集に強い管理会社と契約すれば、空室が発生しても次の入居者が見つかりやすくなります。空室の有無にかかわらず毎月定額の家賃収入が保証される、『サブリース契約』を結ぶのも一つの方法です。
老朽化や天災リスク
建物は時間が経つにつれて老朽化していきます。建物が老朽化すると入居者を見つけにくくなるため、家賃を下げざるを得なくなるでしょう。
管理体制が整っている管理会社を選べば、老朽化リスクを最小限に抑えられます。定期的な大規模修繕を実施できるように、修繕計画をきちんと立てておくことも重要です。
運営管理に関するリスクには、天災や火災による損害リスクもあります。災害は避けられない側面があるため、火災保険や地震保険で備えておかなければなりません。
金利上昇リスク
超低金利の状態が続いている現在は、固定金利より金利が低い変動金利でローンを組むケースが増えています。しかし、市場金利が上昇傾向に転じた場合、変動金利で返済し続けると返済負担が重くなります。
今後も低金利が続くと見込まれてはいるものの、いつ金利が上昇するかは誰にも分かりません。金利上昇リスクに不安を感じるなら、固定金利を選ぶのが無難です。
変動金利でローンを組む場合は、金利上昇リスクに備えて余裕を持った返済計画を立てましょう。資金に余裕があるときに繰り上げ返済を行い、返済期間を小まめに短縮する方法もおすすめです。
サラリーマンが不動産投資で陥りやすい失敗
ここでは不動産投資で失敗したサラリーマンの例をもとに陥りやすい失敗事例をご紹介します。サラリーマンは仮にAさんとしています。
・立地選びを誤った
・相場よりも高値の物件を購入した
・無理な借り入れをした
・シミュレーションを怠った
・節税効果が薄れた
・営業マンの言うことを鵜呑みにした
それぞれの内容と、失敗を避けるにはどうすればよいのかを説明します。
立地選びを誤った
Aさんは一部上場企業に勤める35歳のサラリーマンです。不動産投資に興味を持ち、まずは話を聞いてみようと考えて、インターネットで目にとまった不動産投資会社に問い合わせをしました。
そこでAさんが紹介された物件は、築25年ほどの木造一棟アパートでした。営業マンの話によれば、近くに大きな工場があり入居者のほとんどは工場に勤務する会社員とのこと。オーナーチェンジ物件だったことも魅力的に思えました。オーナーチェンジ物件とは現在の入居者をそのまま引き継ぐ形で売り出される物件で、入居者募集の手間がいらず、すぐに家賃収入が発生するというメリットがあります。安定した家賃収入が期待できると感じたAさんは、そのアパートへの投資を決意します。
しばらくは入居者の入れ替わりもなく予定どおりの家賃収入がありましたが、5年ほど経った頃から退去の申し込みが増えてきました。不思議に思って調べてみると、工場が近々移転することがわかったのです。やがて半数以上が空室となり家賃収入は激減。Aさんは資金繰りに悩まされることになります。
Aさんのように、近くに大学や企業などがあることだけを理由に物件を選ぶのは危険です。施設の移転や閉鎖の可能性はゼロではありません。コロナ禍では大学が長期休講となり、アパートを引き払った学生も大勢いました。入居希望者が期待できる施設が近くにあるのは要素のひとつに過ぎません。不動産投資における立地選びの基本は、駅から近く、生活の便がよい場所を選ぶことです。幅広い層からの需要が期待できる条件がそろっていれば、空室になってもすぐに次の入居者が見つかるでしょう。
相場よりも高値の物件を購入した
Aさんが所有するアパートの近くには同じようなアパートがいくつかあります。工場移転の影響が気になったAさんは、ほかのアパートの状況を調べてみることにしました。調べていくうちに、自分が周辺相場よりも高値でアパートを購入していたことに気づきます。同時に、家賃も相場より高めに設定されていたことを知ったのです。
なにか特別なメリットがない限り、相場よりも高い家賃のアパートには入居希望者は現れません。しかしながら、家賃を値下げしてしまうとローンの返済が難しくなります。Aさんは営業マンに言われるがまま深く考えずに契約してしまったことを後悔しましたが、あとの祭りです。
不動産会社は仲介手数料で利益を得ています。仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ請求できません。自社の利益を優先して、リスクやデメリットなどを伝えずに購入を勧める営業マンは多く存在します。
また、不動産取引では値引き交渉が当たり前ですが、そうしたアドバイスもないことがあります。仲介手数料は物件価格に応じて計算されるためです。
なかなか出回ることのない良い物件で早く決めないと他の人に買われてしまう…などと言われて焦って購入を決めたという話も、ありがちな失敗パターンです。営業トークには耳をふさいで、いろいろな物件を見てじっくりと検討することが大切です。
無理な借り入れをした
これ以上所持していても赤字が膨らむばかりと考えたAさんは、アパートの売却を決意します。ところが、もともと人気の少ないエリアだったことに加えて工場移転で賃貸需要がなくなったため、購入希望者はなかなか見つかりません。大幅な値下げをしてようやく売却にこぎつけたものの、売却代金だけではローンを完済できず、かなりの借金を抱えることになってしまいました。
融資限度額いっぱいまで借り入れをしたことや、購入時に頭金を入れずフルローンを利用したことも、結果的に大きなダメージとなっています。プライベートの貯金や親からの借金でなんとかローンを払い終えたAさんは、今でもコツコツと親への借金の返済を続けているそうです。
一般的には年収の10倍程度までの融資が可能とされています。高収入とされる医師や弁護士、安定した収入が見込める公務員や大手企業の会社員などは、さらに多くの融資が下りることもあります。
多額の融資やフルローンを利用すれば、それだけ大きな投資が可能です。ただし、家賃収入をすべて返済に充てるような無理な計画は立てるべきではありません。
不動産投資には空室や滞納で家賃収入が得られないリスクがあります。また、家賃の下落や金利上昇で返済計画が狂う可能性もあります。リスクに対応できるよう、余裕をもった返済計画を立てることが大切です。
シミュレーションを怠った
不動産投資を行う上で、どのような立地で、どのような物件を、いくらの利回りで購入し、いつどの程度の支出がかかる、といった収支シミュレーションを組む必要がありますがAさんはそれらの作業を怠っていました。
不動産投資は購入するときも重要ですが、売却して初めて損益が確定する投資です。つまり、売却時の状況を見据えて行う必要があります。
買った当時はこんなはずではなかったとならないように事前のシミュレーションをきちんと行いましょう。
節税効果が薄れた
不動産投資は節税になる側面があります。例えば、サラリーマンの方が、キャッシュフロー黒字の物件を保有しており、減価償却費の計上によって帳簿上赤字にすることで給与所得を減らすというようなケースです。
今回Aさんは築25年の木造一棟アパートを購入しています。法定耐用年数の超えた木造物件は4年で減価償却が終わるため期間が短い分1年毎の減価償却できる割合が多い利点がある一方で、5年以後は減価償却費が活用できないためデッドクロスが発生してしまいます。デッドクロスとは「減価償却費とローンの元金返済額が逆転してしまうこと」です。
当初は安定した家賃収入を得ながら、節税効果も実感できていましたが償却期間が終わった上に空室も続き、思っていたような節税効果が得られなくなりました。
シミュレーションをきちんと行う点に通じますが、節税効果を期待しすぎてはいけません。
営業マンの言うことを鵜呑みにした
はじめての不動産投資はわからないことがたくさんあります。Aさんは本来不動産投資を始める前に自分でも勉強を行っておき、シミュレーションを立てるようにしておけば、万が一工場の移転があった場合に入居付けができるのかどうかといった視点を持てていたかもしれません。
営業マンの話が本当なのかどうかを、少し手間をかけて真偽を確かめるようにしましょう。営業マンによっては、物件の購入をかなり急かしてくることもあるかもしれません。特に2021年前後はオリンピックの期待やコロナウイルスの影響でも底堅く推移しているレジデンス物件の良いものは瞬時に売れてしまうこともたしかにあります。
ただ、もともと数年来の付き合いがあるような方ならまだしも、出会ってすぐの営業マンからすぐに購入を急かされる場合には少し注意をしても良いかもしれません。
焦って行動したことで大きな痛手を受ける前にきちんとご自身でも調べるようにしましょう。
不動産投資の成功率を上げる方法
不動産投資にチャレンジするにあたり、心がけておきたいポイントを紹介します。以下に挙げることを意識すれば、投資の成功率がアップするでしょう。
自分で勉強や情報収集を行う
不動産投資を成功させるためには、知識の習得や情報収集が不可欠です。何も分からない状態で物件を購入し管理会社と契約しても、利益を上げられる可能性は低いでしょう。
不動産経営に関する基礎知識のほか、税金・法律・金融に関する最低限の知識も身に付けておかなければなりません。物件探しの際には、精度の高い最新情報を集める必要があります。
インターネットや書籍を活用すれば、不動産投資に関する知識を独学で習得できます。不動産会社が実施するセミナーへの参加もおすすめです。
情報収集は業者に丸投げせず、自分でも行うようにしましょう。十分な知識が身に付いていれば、本当に必要かつ有益な情報を選択できます。
堅実な資金計画を立てる
不動産投資は、毎月の家賃収入からローン返済額や必要経費を差し引き、どれだけ手元に現金を残せるかがポイントとなる投資手法です。
粗雑な返済計画を立てると、キャッシュフローが悪化して自己資金を減らし続ける状況にも陥りかねません。確実に利益を出すためには、きちんとした資金計画を立てることが重要です。
実質利回りや入居率の見込み、修繕費の予想など、さまざまな要素を反映したシミュレーションを行っておきましょう。無理のない返済計画を立てるためには、投資の目的を明確にしておくことも大切です。
サラリーマンが不動産投資を始める流れ
運用を開始するまでの一般的な流れについて解説します。不動産投資の大まかな流れを知っておけば、実際に取り組む際に迷うシーンも少なくなるでしょう。
投資の目的・目標を決める
不動産投資に取り組む際は、最初に投資の目的や目標を明確に定めておくことが大切です。目的や目標を決めておけば、適切な投資手法や物件を選びやすくなります。
例えば、将来的に物件を売却したい場合と保有し続けたい場合とでは、目的を達成しやすい物件の種類や投資手法が異なります。必要となる資金額も変わるでしょう。
目的や目標を決める際は、使える資金額など現状をきちんと把握しておくことも重要です。目的を定めて現状も把握できれば、購入可能物件が絞られるため、次のステップへスムーズに移行できます。
物件を探す
投資物件探しでは、エリアの選定から始めましょう。エリアを決める際は、現状の立地条件だけでなく、数十年後の人口まで調査するのが理想です。
エリアが決まったら物件を検討します。中古と新築、区分マンションとアパートなど、一般的に比較されやすいポイントをさまざまな視点から考慮しましょう。それぞれのメリットとデメリットを理解しておくことが大事です。
気になる物件が絞れたら、現地に足を運び自分の目で確かめるのがおすすめです。住人の立場になって物件や近隣をチェックすれば、資料だけでは分からないポイントも見えてきます。
売買契約・ローン申し込み
購入物件が決定したら、不動産会社を仲介して物件の売り主と売買契約を締結します。決済にはローンの融資金が必要となるため、売買契約と同時に金融機関へローンを申し込まなければなりません。
ローンを組む際は、不動産会社と提携する金融機関を利用するのがおすすめです。ローン審査における物件調査の手続きを不動産会社に任せられるため、手間が大幅に軽減されます。
無事に審査を通過したら、金融機関とローン契約を締結し、借入金による決済と同時に物件の引き渡しを受けます。ローン契約の締結時には、団信や抵当権設定の契約も結ぶのが一般的です。
運用開始
物件を購入した後は、広告を打つなどして入居者を募集する必要があります。既に入居者がいる物件なら、すぐに運用を開始することが可能です。
リフォームやリノベーションを予定している場合は、入居者を探す前に工事を行う必要があるでしょう。魅力的な物件になれば、入居者も募集しやすくなります。
あらかじめ管理会社と契約を結んでおくことで、運用開始前の入居者募集から委託することが可能です。サラリーマンオーナーなら、できるだけ手間がかからないよう、最初から業者と契約しておきましょう。
不動産投資はサラリーマンの強みを生かせる
サラリーマンが将来の備えのために資産運用を検討するなら、不動産投資がおすすめです。金融機関から融資を受けやすい上、管理を業者に任せれば忙しい人でも運用できます。
不動産投資は副業とみなされない可能性が高いため、給料とは別に長期的な安定収入を得られる点もメリットです。知識をしっかりと身に付けた上で、魅力的な物件探しから始めてみましょう。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
「不動産投資を検討しているが、いくら融資を受けられる？」
「どの不動産会社に相談すればいい？」
こうしたお悩みのある方はこちらからご利用下さい。無料でご利用頂けます。
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