不動産投資にはいくつかの手法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。予算や目的に応じて最適な方法が異なるため、リスクを減らす意味でも基礎知識を身に付けておくことが重要です。
今回は、不動産投資は個人の資産形成におすすめの理由や基本知識とリスクを押さえる方法に関して紹介していきます。
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【目次】
不動産投資で得られる収益
不動産投資の種類
不動産投資の目的
不動産投資のおすすめポイント
不動産投資の注意点
不動産投資をおすすめする職業
自分に合った不動産投資手法の選び方
リスクを下げるコツ
おすすめの勉強法
自分に合った不動産投資法を選ぼう
不動産投資で得られる収益
資産運用で得られる利益は、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類に大別できます。不動産投資におけるそれぞれの収益の内容を覚えておきましょう。
インカムゲイン
投資において、資産の保有中に得られる収益が『インカムゲイン』です。預貯金の利息や、株式・投資信託の分配金が該当します。
不動産投資のインカムゲインは、入居者から得られる家賃収入です。物件を保有している間は、入居者がいる限り定期的に賃料を得られます。
不動産投資に取り組む場合は、インカムゲインによる長期的な安定収入の獲得を目指すのが基本です。一度に大きな利益を得ることは難しいものの、数十年単位のスパンで考えれば、トータルで大きな収益になる可能性があります。
キャピタルゲイン
保有資産の売却により得られる収益を『キャピタルゲイン』といいます。株式や債券の価値が下落した際に購入し、値上がりしたタイミングで売却することで差益を得るのが基本です。
不動産投資でキャピタルゲインを狙う場合は、土地や建物の売買による値上がり益を収益とします。不動産購入後、数年は物件を保有し続けるのが一般的です。
キャピタルゲインは安く購入して高く売るのが基本となるため、できるだけ安く買える時期の見極めが重要といえます。売却までの保有期間に物件の収益力を高めるなど、資産価値を下げないよう努力することも大切です。
参考>>マンション経営の気になる収入。詳しい支出や収入を増やすコツも解説
不動産投資の種類
購入する物件のタイプにより、不動産投資は主に以下の4種類に分けられます。
- 戸建て
- 区分マンション
- 一棟マンション
- 一棟アパート
それぞれのメリット・デメリットを知り、適切な種類を選択することが大事です。
戸建て
戸建て住宅はファミリー層からの需要が高いため、長期の運用計画を立てやすいことがメリットです。入居者さえ決まれば、安定収入を得やすくなります。
基本的に物件の管理を入居者に任せられることから、清掃などの管理業務に手間がかかりません。投資利回りが高くなりやすい点も魅力です。
ただし、入居者がいなければ収入を得られないため、空室リスクは高くなります。リフォームを必要とする場合、想定外の費用が発生しかねない点にも注意が必要です。
区分マンション
マンションの部屋を1室単位で運用する投資手法が区分マンション投資です。1部屋から始められるため、資金が少なくても取り組みやすいメリットがあります。
一般的に、建物の管理は専門業者が行うことから、管理業務の手間も軽減できます。立地条件が異なるマンションの部屋を複数所有すれば、空室リスクの分散も可能です。
一方、1部屋のみ所有する場合は利益が少ない上、入居者がいなければ家賃収入を得られません。管理会社への委託コストにより、利回りが低くなりやすい点もデメリットです。
参考>>マンション投資に失敗しないポイントは物件選び。資金計画も綿密に
一棟マンション
マンションを一棟丸ごと購入する方法では、複数の部屋を同時に運用できるため、空室リスクを最小限に抑えられます。修繕のタイミングなど、管理を自由に行える点もメリットです。
大規模になるほどスケールメリットが大きくなり、管理費が割安になります。土地を所有できるため、建物が老朽化した場合でも土地の資産価値が残る点も魅力です。
一棟マンション投資のデメリットとしては、高額な初期投資によりリスクも高くなる点が挙げられます。部屋単位でのリスク分散ができないことから、自然災害などで一気に甚大な損害を被る恐れもあります。
一棟アパート
マンション経営が一棟投資と区分投資に分かれているのに対し、アパート経営という場合は一棟投資を指すのが一般的です。アパートを部屋単位で売買することはほとんどありません。
一棟アパート投資は、一棟マンション投資と同様に部屋が複数あるため、空室リスクを抑えられます。比較的小規模な物件が多く、一棟マンション投資より初期費用を抑えられる点もメリットです。
新築一棟アパートの場合、最初の賃料を高めに設定しても入居者を確保しやすくなります。ただし、中古物件に比べ賃料下落リスクも高くなる点には注意が必要です。
不動産投資の目的
不動産投資を行う際は、以下に挙げる三つの目的を設定できます。
- 資産形成
- 将来への備え
- 節税
どのような目的で投資を進めるのかを明確にし、目的に合わせた物件選びや戦略立案を行うことが重要です。
資産形成
家賃収入による積極的な資産形成を目的とするなら、高利回りの物件を選ぶことが重要です。借入金の割合を多くし、レバレッジ効果を最大限にすれば、大きなリターンを期待できます。
資産形成を目的とした高利回りの物件を選ぶ際は、築年数がある程度経過した中古物件や、郊外立地の物件を選ぶことになるでしょう。
ただし、利回りが高い物件は空室リスクも高く、不動産担保評価も低くなりがちです。このようなリスクもあることを考慮した上で、修繕費を正確に見積もるなど慎重な資金計画を立てる必要があります。
将来への備え
不動産投資でローンを完済した後は、家賃として受け取る分が全て収入となります。老後を迎えるまでにローンの返済を済ませておけば、家賃収入を老後の私的年金とすることが可能です。
不動産投資が将来への備えとして有効な理由の一つに、インフレに強い点が挙げられます。
家賃相場は物価と連動するため、インフレにより物価が上昇した場合、家賃も緩やかに上昇します。インフレ時に現金の価値は下がりますが、ローンを組んで借入を行えば、借金が実質的に目減りする点もメリットです。
将来への備えを目的として不動産投資に取り組む場合は、長期的な観点から物件の立地やニーズを考慮する必要があります。定年退職時までにローンを完済できるよう、きちんと返済計画を立てることも重要です。
節税
不動産投資は節税対策としても有効です。不動産投資で節税できる所得税・住民税・贈与税・相続税のうち、一般的には所得税の節税を目的とした取り組みが多くなっています。
不動産所得がマイナスになると、マイナス分を給与所得や事業所得などの課税所得から差し引けます。課税所得が減ると所得税も減るため、節税につながるという仕組みです。
不動産所得で赤字を出す大きなポイントが減価償却費です。いかに短期間で大きな減価償却費を経費計上できるかが重要といえます。
耐用年数が22年の木造物件なら、耐用年数が47年のRC物件に比べ、年間の減価償却費が多くなり節税効果も大きくなります。
ただし、節税を意識し過ぎると運用中の収益悪化を招きかねないため、キャッシュフローが残る範囲で節税に取り組むことが大切です。
不動産投資のおすすめポイント
不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。他の投資手法と比較した際におすすめできるポイントを紹介します。
安定収入が期待できる
不動産投資における最大のメリットは、長期にわたり安定した家賃収入を期待できることです。一気に大きな収益を得ることは困難ですが、入居者さえ確保できれば一定の金額を毎月受け取れます。
賃貸管理や物件管理などの管理業務を専門業者に委託すれば、運営の手間もほとんどかかりません。一切働かずに不労所得を得られるため、仕事が忙しいサラリーマンでも取り組みやすい投資手法です。
病気・ケガ・勤務先の倒産などにより、一時的に収入が途絶えてしまっても、不動産投資に取り組んでいればその間の収入を確保できます。万が一の際の備えとしても有効です。
ミドルリスク・ミドルリターン
投資を行う際は、リスクとリターンの関係性を知っておく必要があります。リターンは収益、リスクはリターンの変動幅を示す言葉です。リスクが小さければ期待できるリターンも小さく、ハイリターンになるとリスクも大きくなります。
ローリスク・ローリターンの代表例は預貯金や国債です。株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターンに分類されます。
ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は、リスクとリターンのバランスがとれた投資手法といわれています。預貯金や国債よりは高いリターンを期待できる上、株式投資やFXほどリスクは高くない、初心者にもおすすめの投資手法です。
レバレッジを効かせられる
不動産投資が持つメリットの一つに、レバレッジを効かせられることが挙げられます。レバレッジとは、少ない資金で大きな金額の運用が可能となる仕組みです。
物件購入時に不動産投資ローンを組むことで、自己資金の何倍もの物件を購入できるため、自己資金が少なくても大きな投資効果を得られます。
さらに、ローンの返済は月々の家賃収入でまかなうことが可能です。一般的には、物件価格の1～3割程度の自己資金を用意できれば、ローンを活用して不動産投資に取り組めます。
株式投資など他の投資手法では、投資資金の全額を自分で用意するのが基本です。リスクを考慮し、きちんと資金計画を立てられれば、不動産投資は資金が少なくても始められる投資手法です。
不動産投資の注意点
不動産投資にはメリットだけでなく、いくつかのリスクやデメリットもあります。運用開始後に後悔することのないよう、以下に挙げる注意点をチェックしておきましょう。
損失が出るリスクがある
全ての投資にはリスクがつきものです。不動産投資も投資である以上は、少なからず損失を出してしまうリスクがあります。
損失につながる代表的な要因は、空室が発生することや割高な物件を購入してしまうことです。特に、空室リスクは収入減に直結するため、物件選びの際や運用中に対策を講じなければなりません。
自然災害リスクや入居者トラブルのリスク、物件売却時に想定金額で売れないリスクなど、ほかにも損失を招きかねないさまざまなリスクがあります。リスクを知った上で、適切な対策を打つことが重要です。
流動性が低い
不動産は他の資産に比べ売却しにくく、流動性が低い傾向があります。インカムゲインがメインとなる不動産投資でも、売却することまで考慮した戦略を立てるのが理想です。
不動産投資の流動性が低い原因としては、購入希望者を見つけにくい点や、不動産会社を通すことで売却までの時間がかかる点が挙げられます。
売却のしやすさまで考慮するなら、購入希望者が多い都市部の物件を購入するのも一つの方法です。ただし、都市部になるほど物件の利回りは低くなるため、流動性と投資効率のバランスを考えた戦略を立てる必要があるでしょう。
他の投資方法より自己資金が必要
不動産投資は、他の投資方法に比べ、用意すべき自己資金が多くなります。ローンを組む場合でも、最低100万円は資金を準備する必要があるでしょう。
区分マンションであれば、頭金なしのフルローンや、初期費用までローンに組み込めるオーバーローンを利用すれば、自己資金がまったくなくても不動産投資に取り組むことは可能です。
ただし、フルローンやオーバーローンを組むと借入額が増えるため、月々の返済負担も重くなります。返済期間が長くなり、物件が自分の資産になるまで時間がかかる点もデメリットです。
不動産投資では、ある程度まとまった資金を用意する必要がある点を覚えておきましょう。
不動産投資を制するには不動産投資ローンを制することが非常に大切です。不動産投資ローンの基礎知識、積極的な金融機関に関して下記記事にて詳しく解説しておりますのでぜひ御覧ください。
参考>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？金利や審査基準を比較
不動産投資をおすすめする職業
不動産投資を成功させる大きなポイントの一つに、融資を受けられるかどうかという点が挙げられます。以下に挙げる職業の人なら、ローン審査に通りやすいため不動産投資が向いています。
公務員
不動産投資を有利に進められる職種としては、公務員が挙げられます。公務員は信用力が高く、高額の借入を期待できるため、収益性の高い物件を取得しやすいことがメリットです。
本業が忙しい場合も、管理会社に管理を委託すれば手間や時間をとられません。本業以外にほとんど時間がとれない職務に就いている公務員でも、不動産投資を行うことが可能です。
公務員が不動産投資を行う場合、事業規模によっては副業とみなされるケースがあります。公務員は原則として副業が禁止されているため、不安な点があるなら職場に相談しましょう。
安定企業勤めのサラリーマン
安定性のある企業に長く勤めているサラリーマンも、融資を受けやすいため不動産投資をおすすめできます。業界内でのシェアが大きい企業や、自己資本比率が高い企業は、安定企業として認められやすいでしょう。
不動産投資ローンの審査で重視される主な項目は、年収・勤続年数・勤務先の三つです。金融機関は勤務先の安定性や将来性を独自の基準でチェックし、審査の参考にします。
年収や勤続年数の評価が高くても、勤務先の安定度が低ければ審査では不利に働くでしょう。安定企業に勤めていることは、審査における大きなアドバンテージです。
医師や弁護士、会計士
一般的に、自営業者は公務員や会社員に比べ、ローン審査に通りにくい傾向があります。収入の安定性を認められにくいためです。
しかし、医師・弁護士・会計士などの資格を持っている人は、自営業者でも金融機関から高く評価されます。これらの職業に就いている人は、安定収入を得やすい資格を有している上、失業する可能性も低いと判断されます。
社会的な信用力の高さが評価される点も、医師・弁護士・会計士のメリットです。本業が忙しく不動産経営にまで手が回らない人でも、管理会社を頼れば本業に支障をきたすことなく投資に取り組めます。
自分に合った不動産投資手法の選び方
利回りや価格だけで安易に物件を選んでしまうと、不動産投資は失敗しやすくなるでしょう。目的を定め、予算を決めた上で、適切な手法を選ぶことが大切です。
不動産投資の目的を定める
不動産投資手法を選ぶ際は、最初に投資の目的を定めておくことが重要です。目的が明確になれば、選ぶべき物件や運用方法を決めやすくなります。
将来に備えて貯金したいなら、利回りが低くても安定性の高い物件を選ぶのがおすすめです。耐用年数が長い物件を購入すれば、長期保有でコツコツと貯金を増やしていけます。
売却を組み合わせて大きな利益を狙う場合は、ハイリターンを期待できる利回りの高い物件を選ぶとよいでしょう。将来性がある郊外エリアの中古物件が適しています。
節税を目的とするケースでは、減価償却による経費化を意識する必要があります。建物比率が高い区分マンションや、耐用年数が短い木造物件がおすすめです。
予算を決める
不動産投資にかかる予算は、選択する手法により異なります。取り組んでみたい投資手法があっても、予算に余裕がなければ無理をすることになりかねません。
自己資金の中から投資に回せる予算を決めた上で、予算の範囲内で無理なく取り組める手法を選ぶことが大切です。
部屋単位で購入する区分マンションなら、比較的安い価格で購入できます。大きな収益は期待できないものの、市場が大きいため流動性が高い点もメリットです。
戸建て物件も安く購入できるケースはありますが、別途リフォーム代が発生しやすいことに注意しなければなりません。一棟マンション投資になると、ローンを組んでも多額の資金が必要になるでしょう。
リスクを下げるコツ
不動産投資を始める前に、リスクを下げるコツを覚えておきましょう。投資を成功に導くためのポイントを紹介します。
まずは不動産投資について勉強する
不動産投資の知識がまったくない状態で物件を探し始めると、業者の言葉を鵜呑みにして物件を購入しがちです。利益が出にくい物件をノウハウなしで運用しても、高確率で失敗します。
不動産投資にチャレンジする際は、最初にある程度の知識やノウハウを身に付けるべく勉強に励みましょう。書籍を読んだりセミナーに参加したりすれば、業者と対等に話ができる程度の知識は習得できます。
知識を身に付ければ、自分で納得した上でさまざまな決断を下せるようになります。物件選び・資金計画・物件管理のどれをとっても、最終的には確固たる根拠に基づいた結論を自分で導けるようになることが重要です。
参考>>不動産投資は勉強が不可欠。初心者が身に付けるべき知識とは？
資金計画を立てる
不動産投資を成功させるためには、綿密な資金計画の立案が不可欠です。家賃収入・ローン返済額・ランニングコスト・修繕費などを計算し、利益を出せる計画をきちんと立てておく必要があります。
資金計画を立てる際に考慮しておきたいポイントが、将来的な家賃下落リスクです。建物の経年劣化や周辺環境の変化により、家賃の値下げを想定しておかなければなりません。
ただし、立地条件のよさなど他物件との差別化を図れる要素があるなら、値下げを考慮しなくてもよいでしょう。このように、さまざまな視点から資金計画を考えることが大切です。
リスクと対策を知る
不動産投資にはさまざまなリスクがあり、全てのリスクを回避しながら運用し続けることは不可能です。リスクをしっかりと理解した上で、それぞれに適した対処法を講じながら運用する必要があります。
収支に影響する主なリスクは、空室リスク・家賃変動リスク・滞納リスクです。これらのリスクは、簡単に対処することが難しい部類のリスクといえます。
予備資金があれば対処可能なリスクとしては、ローンの金利上昇リスク・災害リスク・修繕リスクがあります。キャッシュフローが出る経営を意識し、万が一の際に備え、月々の利益から予備資金をプールしておくことが大事です。
おすすめの勉強法
不動産投資を成功させるためには、事前の勉強が不可欠です。書籍やセミナーを活用し、効率的な学習で知識やノウハウを身に付けましょう。
書籍を読む
不動産投資に関連する書籍を利用すれば、身に付けておくべき内容を体系的に学べます。インターネット上の学習サイトを自分でまとめる方法に比べ、より効率的に勉強することが可能です。
書籍での学習なら、隙間時間を活用して勉強を進められる点もメリットといえるでしょう。読み込みたい本を1冊持ち歩けば、場所を選ばず好きな時間に学習できます。
まったく知識がない状態であれば、入門書から始めるのがおすすめです。物件選びや投資手法に関する書籍だけでなく、税金や金融に関する書籍にも目を通しておくとよいでしょう。
セミナーに参加
不動産投資を効率的に学ぶ方法としては、セミナーに参加するのもおすすめです。全国の不動産会社が、各地でセミナーを開催しています。
セミナーに参加すれば、書籍による勉強では学べない最新情報を入手できます。不動産投資のプロから、より実践的なノウハウを直接教えてもらえることもメリットです。
他の参加者と交流を深めれば、同じ不動産投資に取り組む仲間との人脈も作れます。セミナーを主催する不動産会社が、非公開情報を教えてくれる場合もあるでしょう。
自分に合った不動産投資法を選ぼう
不動産投資の方法にはいくつかの種類があり、投資目的により選ぶべき方法は異なります。各投資法の特徴やメリットを理解し、目的に合った方法を選ぶことが重要です。
不動産投資で失敗しないためには、リスクと対処法についても理解を深めておく必要があります。書籍やセミナーを活用し、事前に知識やノウハウをしっかりと身に付けておきましょう。
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