マンション投資にリスクはつきものですが、適切な対策を講じておけば、損失を最小限に抑えられます。失敗した場合のリスクを知った上で、失敗を防ぐためにできることを理解しておきましょう。マンション投資で失敗しないためのポイントを紹介します。
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【目次】
マンション投資の「失敗」とは？
マンション投資に失敗してしまったら
利回りが低下する原因
利回り低下以外のリスク
いざという事態に備える物件選びのポイント
失敗を避けるマンション投資の心がけ
失敗事例を知りリスクを減らそう
マンション投資の「失敗」とは？
どのような状態が、マンション投資における失敗といえるのでしょうか。目指すべき目標と失敗の意味、失敗が続いて陥る最悪のケースについて解説します。
利回りが低下し赤字になる
マンション投資における『失敗』とは、利回りが低下し収支が赤字になることです。さまざまな原因で支出が収入を上回ると、収益を得られなくなります。
マンション投資の最大の魅力は、賃貸経営での長期的な安定収入です。ローンの返済や諸経費により、家賃収入を100%利益にはできません。
収支のバランスを考慮しながら実質的な黒字をキープし続けることが、マンション投資で目指すべき『成功』の状態です。
基本的に、物件の価値や家賃は、時間が経つにつれて下がっていきます。収益が下がるリスクのほうが高いため、長期的に見れば安心という考え方は危険です。
マンション投資に節税効果を求め過ぎるのも、無理があります。確かに減価償却費や赤字分の損益通算が節税につながる可能性はありますが、あくまでも赤字を減らす程度の効果しか期待できません。
最悪ローンが返済できなくなるケースも
マンション投資では、ローンを組んで投資用物件を購入するのが一般的です。家賃収入を得ながら、ローンの返済を続ける必要があります。
しかし経営に失敗して赤字になると、賃料でローンの返済をまかないきれません。返済額の不足分は、貯金や生活費で補わなければならないでしょう。
赤字が続き、貯金や生活費でもローンの返済を補えなくなると、返済不能の状態に陥ります。金融機関によって物件が競売にかけられ、売却費が残債に補てんされます。
ただし、物件が十分な価格で売れなければ、最終的に大きな負債が残る事態になりかねません。自己破産も検討せざるを得ないような状況に陥ってしまいます。
マンション投資に失敗してしまったら
赤字が続いて損失が大きくなりそうな場合は、物件を売却しなければならないでしょう。投資物件は簡単に売れない点にも注意が必要です。
物件を売却する
マンション投資に失敗し、収支が赤字の状態を続けていると、自己資金も減り続けていきます。黒字に転じる見込みがない場合は、物件を売却してローンを完済し、ひとまずマンション投資を終わらせなければなりません。
物件の売却費をローンの残債に充てられれば、マンション投資に失敗した損失を最小限に抑えられるでしょう。物件を売却するベストなタイミングは、赤字が発生する前に、残債をまかなえる金額で売り抜けられるときです。
物件の資産価値や家賃は、いきなり値上がりすることはほとんどありません。基本的には、時間が経つとともに下降線をたどるため、経営から撤退するタイミングをしっかりと見極めることが重要です。
投資物件の売却は難易度が高い
マンション投資を始める際、「失敗しても物件を売ればいい」と簡単に考えてはいけません。投資物件の売却はさまざまな理由により難易度が高く、簡単には売れないことを覚えておきましょう。
物件を売却する際にはローンを完済しなければなりません。売却費によって残債をまかなえなければ、資金を投入する必要があります。
売り手がなかなか見つからないリスクもあります。『ニーズが低い』『近隣に類似物件がある』『タイミングが悪い』『募集がうまくいかない』といった理由により、売りたいときに売れないという状況にも陥りかねません。
利回りが低下する原因
どのようなことが原因で収支が赤字に転じてしまうのか、主なリスクを覚えておきましょう。事前にリスクを把握しておけば、対策も立てやすくなります。
空室率の上昇
マンション経営で利回りが低下する最も多い原因が、空室率の上昇です。空室が増えれば家賃収入が減るため、赤字が発生しやすくなります。
マンション投資では、さまざまな原因で空室が発生します。入居者の退去後、すぐに次の入居者が決まるとは限りません。中古物件なら、地域のニーズに合っていない可能性もあります。
空室率の上昇は、マンション経営において常に起こり得るリスクの一つです。高利回りが物件購入の決め手になっているのであれば、その利回りには空室リスクが考慮されているのかも確かめる必要があるでしょう。
賃料の低下
家賃は、新築した時点から年月を経るにつれて下がっていくのが一般的です。建物の老朽化や地域の人口減少が影響し、入居者が集まらなくなれば、最終的には家賃を下げざるを得ません。
都市部などの地域では下落率をやや抑えられるものの、全く家賃が下がらないと考えるのは危険です。
物件購入前の想定利回りは、家賃が下がらないことを想定して算出されるのが基本です。10～20年後には、家賃が10～20%下落する可能性もあるため、下落率も考慮してプランを立てておく必要があります。
家賃滞納や夜逃げ
利回りが低下する原因としては、家賃の滞納も挙げられます。空室の場合とは異なり、次の入居者を募集できないため、より厄介な問題です。
3カ月以上の滞納がなければ、家賃を滞納している入居者に立ち退きを要求できません。訴訟まで発展すると、無駄な時間やお金を費やすことになります。
家賃滞納が続いた後、夜逃げする入居者もわずかながら存在します。部屋をそのままの状態で夜逃げされると、余計な撤去費用や労力がさらにかかるなど、大きな損失につながりかねません。
連帯保証人の確保や家賃保証会社の利用が、家賃滞納への備えとして一定の効果を期待できます。
管理費や修繕費など経費がかさむ
収入の減少だけでなく支出が増加することでも、利回りは低下します。家賃収入が安定していても、管理費や修繕費などの経費が増えれば、収支は赤字に転落しかねません。
時間の経過により建物が老朽化すると、空室率を下げないためにも、メンテナンスや修繕が必要です。外壁の汚れや設備の劣化を放っておけば、物件の魅力が減退し入居者は減っていきます。
管理費や修繕費の増加に備えるためには、賃料の一部を大規模修繕用の費用として積み立てておくといった対策が必要です。
一般的に、投資用の物件には、共有部分の修繕計画が経営プランに盛り込まれています。費用を控えめに見積もっていないか、修繕費の積み立てが考慮されているかも、しっかりとチェックしましょう。
利回り低下以外のリスク
マンション投資が失敗する原因は、利回りの低下だけではありません。金利の上昇や災害による損失などのリスクがあることも押さえましょう。
ローン金利の上昇
ローンを組んでマンションを購入する場合、借り入れた元金に加え、金利に応じた利息を毎月返済する必要があります。
ローン返済中に金利が上昇すると、変動金利で融資を受けていれば、金利の上昇に合わせて利息額が増えます。金利が上昇し続け、返済額が家賃収入を上回ると、収支が赤字に転じかねません。
超低金利の時代が久しく続いている中、低金利の恩恵を受けやすい変動金利を選ぶケースが増えています。ただし、このまま低金利がいつまでも続く保証はありません。
金利上昇のリスクに備えるなら、ローン完済まで金利が一定の固定金利を選ぶのも一つの方法です。完済時まで返済額が変わらないため、返済プランも立てやすくなります。
火災や天災による損害
オーナーの努力では防ぎきれないリスクが火災や天災です。大きな損失につながる恐れがあるため、発生後のリスクに備える必要があります。
自然災害への対策としては、耐震性の高い物件を選んだり、地震や台風の少ない地域を選択したりすることが挙げられるでしょう。
火災に対しても、物件の耐火性を重視したり、火災発生リスクが低い地域を選んだりするなどの対策が有効です。
火災や天災の損失をある程度カバーできる保険にも、加入しておかなければなりません。近年は、川の氾濫による浸水被害も増えており、地域選びの重要性がより高まっています。
いざという事態に備える物件選びのポイント
マンション投資に失敗しないためには、慎重に物件を選ぶことが大切です。経営を軌道に乗せやすくするための物件選びについて解説します。
割高な物件は避ける
物件を選ぶ際は、割高な物件を選ばないことが重要です。相応の価値より高い物件は利回りが悪くなり、経営の失敗につながりやすくなります。
立地条件が良好で賃貸需要も高い物件は、割高な価格で販売されがちです。地域の相場より利回りが低い物件は、割高に設定されている可能性が高いでしょう。
割高な物件は、売却時に持ち出しが発生しやすくなるため、資金に余裕がなければ物件を手放すことも難しくなります。条件が似た物件と比較し、価格が高めであれば割高な理由を考える必要があります。
物件の価格が適正か検討する
適正価格で購入することも、物件選びで重要なポイントです。適正価格を見極められれば、割高な物件の選択も回避できます。
気になった物件の価格が適正であるかどうかは、同エリアの類似物件と比較することで、ある程度判断できます。物件を比較する際は、特に築年数を意識して調査しましょう。
しっかりと収益を出せるかという点も、適正価格を判断する上で重要です。類似物件と同額以下の価格であっても、収益が出なければ適正価格とはいえません。
物件の価値を客観的に判断できる収益価格を求める方法としては、収益力を基に計算する『直接還元法』と『DCF法』と呼ばれるものがあります。物件選びの際に勉強しておくのもおすすめです。
エリアの賃貸需要を確認する
物件自体が魅力的でも、地域に賃貸需要がなければ空室が発生しやすくなります。常に満室の状態を想定した収支予測は危険ですが、気持ちとしては常に満室を保つ意識を持っておく必要があるでしょう。
エリアごとの賃貸需要は、空室率を確認できるサイトや、賃貸物件を扱うサイトである程度把握できます。入居希望者がよく閲覧する地域を知れるため、賃貸需要が高いエリア選定に役立ちます。
地元の不動産業者に聞くのも一つの方法です。『単身者が多い』『年金生活者の需要が高い』など、借り手の傾向まで知ることのできる可能性もあります。
失敗を避けるマンション投資の心がけ
マンション投資で失敗しないために、心がけておきたいポイントを紹介します。以下に挙げることを意識すれば、安定した経営を進めやすくなるでしょう。
キャッシュフローがプラスになるかを重視
マンション投資で成功するためには、キャッシュフローが出る経営を目指す必要があります。キャッシュフローとは、家賃収入から支出を引いて手元に残るお金のことです。
キャッシュフローがプラスになっていれば、自己資金からの持ち出しを防げます。生活費や給料から支払いの不足分を回す必要もありません。
キャッシュフローが大きな物件は、売却の際も有利です。収益を出せる物件と判断されるため、買い手が見つかりやすい上、高額で売却できる可能性が高まります。
キャッシュフローが出る収支を意識しながら経営を進めれば、失敗する確率をかなり下げられるでしょう。
情報収集を行い知識を持ち自分で判断する
自分で勉強して知識を身に付けることも、マンション投資で失敗しないための大事なポイントです。プロ並みの知識は必要なくても、最低限のことは自分で判断できるようにしておきましょう。
不動産に関する勉強は、インターネットや書籍を活用するのがおすすめです。不動産会社に足を運んだり、気になるマンションを観察したりするのも勉強になるでしょう。
ある程度の知識を持っておけば、不動産会社や管理会社との話も理解できるようになるでしょう。相手の言葉を鵜呑みにするのではなく、最終的に自分で決断できる状態になるのが理想です。
無理のない予算で始める
物件を選ぶ際は、ローンの返済で苦しくならないようなプランを立てることが大切です。空き部屋が増え家賃収入が減る可能性も想定し、適切な金額の借入を行う必要があります。
ある程度の自己資金も確保しておかなければなりません。ローンの頭金などに多額の資金を投入してしまうと、万が一の際の補てんができなくなります。
自己資金のうち、生活用に貯めておく分以外の資金を、投資に回せればベストです。その中でも、緊急用の資金をストックできれば、リスクにも対応できる経営を進められるでしょう。
失敗事例を知りリスクを減らそう
マンション投資にはさまざまなリスクがあります。失敗につながりやすい最も大きなリスクが、利回りの低下により赤字になることです。
ローン金利の上昇や火災・天災など、利回り低下以外のリスクにも備えておかなければなりません。リスクの種類や内容をしっかりと把握し、リスクを低減する対策をきちんと立てておくことが重要です。
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