マンション経営のメリットとリスクを整理。成功率を上げる方法は?

マンション経営は、資産形成方法として高い効果を期待できる投資方法です。正しい知識を身に付けておくことで、リスクを避けながら利益を出し続けられるでしょう。マンション経営のメリットやリスク、成功率を高めるポイントを解説します。

【目次】

マンション経営とは

区分マンション投資の特徴

一棟マンション投資の特徴

マンション経営のメリット

リスクと注意点

マンション経営を成功させる秘訣

正しい知識を得てマンション経営を成功させよう

マンション経営とは

不動産投資の中でも人気の高い、マンション経営の基本を解説します。区分投資と一棟投資の2種類があることも覚えておきましょう。

所有物件を賃貸し家賃収入を得ること

マンション経営とは、マンションを取得して入居者から賃料を得ることです。物件を貸し付けている間は、継続的な収入を獲得できます。

長期的に収益を上げ続けることが、土地活用の基本です。マンション経営では、土地や建物の転売ではなく、家賃収入をメインに考えましょう。

購入資金がなくても、不動産投資ローンを組めば物件の購入が可能です。ローンの返済は家賃収入でまかなえる上、ローン完済後は賃料をそのまま生活費や貯蓄に回せます。

マンション経営は、老後の資産形成方法としても注目を集めています。早いうちから始めれば、家賃収入を退職後の生活費として使えるため、若い世代にも人気の投資方法です。

区分投資か一棟投資に分かれる

マンション経営の種類は、区分投資と一棟投資の二つに分けられます。部屋単位で投資するのが区分投資、一棟のマンションに投資するのが一棟投資です。

1部屋から始められる区分投資は、初期投資を抑えられるメリットがあります。売却する際の買い手が見つかりやすい点もポイントです。

一棟投資は初期費用や維持費にお金がかかるものの、大きなキャッシュフローを得やすい特徴があります。複数の部屋があるため、収益がゼロになりにくい点もメリットです。

区分投資と一棟投資のメリットとデメリットを比較し、資金や目的に合わせて選ぶ必要があります。

区分マンション投資の特徴

1部屋単位で経営する区分マンション投資の特徴を解説します。少額の資金でも取り組みやすい点や、売買しやすい点がメリットです。

資金が少額でも始められる

区分投資は部屋単位で物件を購入するため、一棟投資に比べ初期費用を大幅に抑えられます。一棟投資で必要となる外壁や共用部分の管理も、区分投資では必要ありません。維持費を抑えられるのもメリットです。

投資に回せる資金が少ない場合でも、不動産投資ローンを組んで物件を購入すれば、レバレッジ効果を期待できます。不動産投資におけるレバレッジ効果とは、高額な物件を少ない資金で購入し、投資効果を高めて収益を上げることです。

区分投資なら資金が少額でもローンを組める可能性があるため、レバレッジを効かせることで、自己資金のみで物件を購入するケース以上の利益を見込めます。

購入・売却しやすい

一棟投資において物件を売却する場合、金額が大きくなるため、なかなか買い手が見つかりません。一方、区分マンションは売却額が低く、売りたいときに買い手を見つけやすいメリットがあります。

物件の売却額を常にチェックしていれば、価値が上昇した際に素早く売り抜けます。購入もしやすいため、転売を視野に入れた経営を進めやすい点も特徴です。

区分マンションをいくつか所有している状態なら、状況に合わせて物件数の調節もしやすくなります。区分投資の流動性の高さは、一棟投資にはない魅力です。

収益が少ないデメリットも

区分投資を1部屋のみで行う場合、入居者がいなければ家賃収入はゼロです。収入がない状態でもローンは返済しなければならないため、空室リスクを抑えることが重要といえます。

ただし、部屋を埋めようとして家賃の値下げを行うと、思うような収益を得られずにキャッシュフローを生み出しにくくなるでしょう。収益性が高い物件は人気も高いため、なかなか売りに出されない点もポイントです。

このようなデメリットへの対策としては、物件を複数所有するのが有効です。空室リスクを分散できるため、経営が安定しやすくなります。

一棟マンション投資の特徴

建物を一棟まるごと所有する一棟マンション投資は、大きな利益を期待できる反面、費用がかかりやすいデメリットもあります。経営における特徴をチェックしておきましょう。

スケールメリットを生かせる

部屋単位で投資する区分投資と異なり、一棟投資は複数の部屋から一度に家賃収入を得られます。建物と土地を所有できるため、立て替えや修繕などの決定も自由です。

空室があってもほかの部屋からの賃料で補えることから、空室リスクも下がります。スケールメリットを生かせる点が、一棟マンション投資の大きなメリットです。

10室以上あるマンションなら事業的規模とみなされ、収入を事業所得として申告できます。税制面でさまざまな優遇措置を受けられるため、節税につながる点もポイントです。

物件購入時に融資を受ける場合は、建物だけでなく土地の価値も評価されます。建物を取り壊しても、残った土地を違う形で有効活用できるでしょう。

初期費用や必要経費も大きい

土地と併せてマンションを一棟まるごと購入する一棟投資では、多額の初期費用がかかります。一般的には、数千万円から数億円もの資金が必要です。

ローンを組めば初期費用を減らせますが、購入費用以外にもさまざまな初期費用が発生します。購入費全体の1~3割程度の資金は用意しなければならないでしょう。

購入費だけでなく維持費が高いことも、一棟投資の特徴です。修繕費が部屋の分だけで済む区分投資と違い、一棟投資では建物自体や共用設備のメンテナンスも実施しなければなりません。共用部分の光熱費もオーナーの負担です。

一棟投資に取り組む場合は、定期的なメンテナンスや大規模修繕にかかる費用を考慮し、資金に余裕を持たせた計画を練る必要があります。

マンション経営のメリット

マンション経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか。主なメリットを知り、投資を始める前の検討材料にしましょう。

長期にわたり安定的な収入を得られる

マンション経営では、入居者から毎月家賃を受け取れます。継続的に安定収入を得られることが最大のメリットです。

ローンを組んで物件を購入しても、家賃収入がローン返済額を上回れば、余剰分を生活費や貯蓄に回せます。ローンの満期後は家賃がそのまま収入になるため、老後における年金収入の足しにできます。

マンション投資でのローン期間は、30~40年に設定するのが一般的です。30代でマンション経営を始めれば、退職前後の時期から家賃がまるごと収入にプラスされます。余裕のある豊かな老後生活を送れるでしょう。

インフレや景気変動リスクに強い

インフレで物価が上がると、現金や預貯金の価値が低下します。しかし、インフレの影響を受けにくい現物資産に投資しておけば、資産価値を守れます。

インフレでお金の価値が低下すると、相対的に借金が目減りする点も特徴です。マンション投資でローンを組めば、インフレ時には実質的に得をすることになります。

不動産は景気変動による影響もそれほど受けません。景気の影響をダイレクトに受ける株価と違い、土地や建物は半年~1年ほど時間をかけて影響を受けるため、じっくりと相場の動向を判断できます。

節税効果が期待できる

マンション経営を行うと、節税につながるケースがあります。経営が赤字の場合と、相続を見込んでいる場合に、所得税や相続税の節税が可能です。

マンション経営で得た所得は、給与所得など他の所得と合算できます。マンション経営の所得が赤字なら、他の所得と相殺して総所得額を減らせるため、所得税も減らせます。

相続については、例えば1億円を現金で相続するより、1億円でマンションを購入して相続した方が相続税を減らせます。相続税の計算基準となる不動産評価額が、時価の7割程度にまで下がるのが理由です。

リスクと注意点

マンション経営にはいくつかのデメリットもあります。想定しうるリスクを理解した上で、きちんとした対策を講じておくことが、失敗しない経営のポイントです。

空室や家賃滞納のリスクがある

マンション経営では、入居者がいない部屋からは収入を得られません。区分投資で1部屋のみを購入している場合、空室のダメージは特に深刻です。

経営を安定させるためには、常に満室または満室に近い状態をキープする必要があります。立地が原因で空室が多い場合、オーナーの努力ではどうにもならない部分が大きいため、物件選びの際は立地も重視しましょう。

家賃収入が滞る原因としては、入居者の家賃滞納も挙げられます。新しい入居者の募集もできないため、空室より厄介ともいえます。管理会社に対応してもらう必要があるでしょう。

物件の老朽化による収益低下

マンションは時間が経つにつれて老朽化していきます。外観や設備が古びてくると、入居者が集まりにくくなり、稼働率が低下し収入が減ってしまいます。

なかなか空室が埋まらない状態が続けば、最終的には家賃を下げざるを得ません。家賃を下げて満室になっても、以前より収入が減るため、老朽化対策も施しにくくなるでしょう。

マンション自体の資産価値が下がってしまうのも、物件の老朽化による損失です。思うように収益が上がらず、物件を手放そうと思っても、希望する金額で売却できません。

できるだけ老朽化を遅らせるためには、こまめにメンテナンスすることが大切です。余裕のある維持費の確保にも努めなければならないでしょう。

自然災害や火災による損害

地震・洪水などの自然災害や火災が発生した場合は、マンションが大きな損害を被ることにもなりかねません。建物がなくなってしまうと、家賃収入が途絶える上、売却による利益も大幅に減ります。

ある程度の範囲は損害保険で補償されても、長期的な収入を見込める家賃が途絶えてしまう事態は大きな損害です。

対策としては、地震や洪水のリスクが低い地域を選ぶなどの方法が考えられます。損害を最小限に抑えるための予防策を講じておくことも重要です。

マンション経営を成功させる秘訣

マンション経営に取り組む前に、覚えておきたい成功のポイントを紹介します。情報収集・物件選び・キャッシュフローを意識することが大切です。

情報収集し知識を付ける

マンション経営は、物件を選び業者に管理を委託すれば、仕事で忙しいサラリーマンでもできる投資方法です。しかし、丸投げすればするほど、成功からは程遠くなるともいえます。

経営を軌道に乗せるためには、物件を購入する前にしっかりと情報収集し、自分で知識を持っておくことが大事です。経営を進めながらの情報収集では、物件を無駄にしてしまう恐れがあります。

マンション経営で失敗しないための情報収集法としては、不動産会社の広告を利用したり、信頼に足る不動産会社から情報を得たりする方法が挙げられます。投資用マンションの市場動向を探るのも有効です。

インターネットや書籍で不動産に関する学習に取り組めば、情報リテラシーが高まり、業界のトレンドに対してアンテナを張りやすくなります。営業マンと対等に話ができる程度の知識は、最低限持っておきましょう。

物件選びが成功の鍵

マンション経営がうまくいくかどうかは、よい物件を選べるかどうかにかかっているともいえます。物件選びは業者に丸投げせず、自分の目でも確かめましょう。

現地に足を運び、実際に自分で確かめれば、老朽具合や設備の状態などをチェックできます。日当たりや利便性など、入居者の立場にならないと分からないことも少なくありません。

地域の特性を把握することも重要です。駅から近い物件や、スーパー・コンビニがすぐ近くにある物件は、空室リスクを下げられるでしょう。

人口減少率が高い地域は、物件購入時に人気があっても、数十年後に空室が発生しやすくなる恐れがあります。このように、さまざまな角度から物件の価値を検証することが大事です。

キャッシュフローがプラスになるよう計画する

マンション経営におけるキャッシュフローとは、家賃収入からローン返済などを差し引いて残る現金のことです。

キャッシュフローをできるだけプラスの状態にキープし、毎月の黒字分の現金をストックしておくことで、余裕のある経営を進められます。

キャッシュフローがマイナスになると、ローンの返済を自己資金から充てなければならず、資金が底をつく恐れもあります。また、キャッシュフローがぎりぎり黒字の状態も、現金をストックできないため危険です。

多くのキャッシュフローが得られる物件は、安定収入を見込めることから売却額も高くなります。計画を立てる際は、利回りだけでなくキャッシュフローも意識しましょう。

正しい知識を得てマンション経営を成功させよう

マンション経営とは、マンションを貸し付けて家賃収入を得ることです。区分投資と一棟投資の2種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

長期にわたり安定収入を得られることが、マンション経営における最大の魅力です。成功のポイントやリスクについても理解を深め、資産形成の方法として取り組み方を検討しましょう。

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