マンション投資に関する事前に知識を身に付けておくことで、失敗しにくい運用を進められるでしょう。マンション投資のメリットやデメリット、成功のポイントを解説します。
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【目次】
マンション投資とは
マンション投資で得られる二つの収入
マンション投資のメリット
デメリットと注意点
マンション投資の利益にかかる税金
マンション投資を始める流れ
失敗しないマンション投資の条件
マンション投資は情報収集から始めよう
マンション投資とは
数ある投資方法の中でも近年人気のマンション投資とは、どのようなことを指すのでしょうか。マンション投資の基礎や、投資用マンションの種類について解説します。
新築・中古マンションを購入し運用すること
マンション投資とは、新築や中古のマンションを購入し、賃貸や売却で利益を得る運用方法です。不動産は急激な価値の下落を起こしにくいため、低リスクの投資方法として人気を集めています。
賃貸経営での主な収入源は家賃収入です。購入したマンションの部屋を第三者に貸し出し、賃料を得て利益を出します。家賃収入から必要経費を差し引いた分が、賃貸による運用での主な利益です。
マンション投資で利益を出す方法としては、購入したマンションを売却する方法もあります。物件の価値が高まったタイミングで売り抜き、差額を利益とする投資方法です。
賃貸による家賃収入で、長期的に安定した不労所得を目指せることから、近年のマンション投資は賃貸での運用が主流といえます。
投資用マンションの種類
マンションの種類は、購入目的により居住用と投資用の二つに大別できます。ほかの人に貸し出し、賃料を得るために購入するマンションが、投資用マンションです。
投資用マンションも、区分マンションと一棟マンションの2種類に分けられます。1室を投資対象とする運用方法が区分マンション投資、建物全体を運用する方法が一棟マンション投資です。
区分マンションは、さらにワンルームタイプとファミリータイプに区別されます。マンション投資を始めるにあたり、まずはどの種類を投資対象とするのかを決めなければなりません。
区分マンション投資
マンションを部屋単位で所有し運用する区分マンション投資は、一棟マンション投資に比べ購入費用を抑えられる点がメリットです。自己資金が少なくても始めやすいでしょう。
管理するのは自分が所有する部屋のみで、マンション全体のメンテナンスを行う必要がないため、管理の手間が比較的かかりません。忙しいサラリーマンでも取り組みやすいといえます。
分散投資できることもメリットです。部屋単位で運用できるため、異なる立地条件の部屋を複数所有すれば、リスクを分散しながら運用できます。
デメリットとしては、1部屋のみの運用では大きな利益を期待しにくい点や、自分でコントロールできる領域の少なさが挙げられます。
一棟マンション投資
建物全体を投資対象とする一棟マンション投資は、複数の部屋から家賃収入を得られるため、大きな利益を期待できます。空室が発生した際、ほかの部屋の家賃により収入を補える点もメリットです。
権限が少ない区分投資と違い、一棟投資なら大規模修繕やリノベーション工事なども、オーナーの判断で自由に実施できます。スケールメリットを生かし、多角的に経営を進められるでしょう。
一棟投資では土地も所有することになるため、有料駐車場などを設ければ、家賃収入以外の収入源も確保できます。老朽化したマンションの建て替えも自由です。
ただし、一棟投資は初期費用やメンテナンス費用も高額になります。投資用ローンを組めば初期費用は抑えられますが、頭金や諸費用を支払うために、ある程度の自己資金は必要です。
マンション投資で得られる二つの収入
マンション投資における主な収入源は、家賃収入と売却益の2種類です。それぞれの特徴やメリットを詳しく解説します。
継続的に得られる家賃収入「インカムゲイン」
マンション投資で得られる収入のうち、インカムゲインに該当するのが家賃収入です。インカムゲインとは運用益のことを指し、銀行預金の受取利息や株式の配当金などが当てはまります。
インカムゲインのメリットは、長期にわたり安定した収入を得られることです。マンション投資の賃貸経営では、毎月一定のお金を家賃として受け取れるため、入居者さえいれば半永久的に収入を確保できる可能性があります。
家賃は価格が上下しにくいのもポイントです。社会情勢や景気の変動による影響を受けにくいため、経営が軌道に乗れば収入が比較的安定します。
売却時に得られる「キャピタルゲイン」
保有資産の価格差を利用し、売却して得る利益がキャピタルゲインです。株式や債券など、価格が上下するタイプの資産は、キャピタルゲインを狙えます。
比較的小さな利益を安定的に獲得するインカムゲインと違い、キャピタルゲインは大きな利益になりやすいのが特徴です。マンション投資で物件を売却する場合も、数千万～数億円のキャピタルゲインを得られる可能性があります。
マンション投資では、インカムゲインとキャピタルゲインのバランスを考えることが重要です。賃貸経営で安定した収入を確保しつつ、立地条件や適切な管理により物件の価値が上がれば、売却時の大きな利益も目指せます。
マンション投資のメリット
長期的な安定収入を確保できるなど、マンション投資には多くのメリットがあります。代表的なメリットを知り、取り組みを検討する際の参考にしましょう。
長期的に安定収入が得られる
マンション投資の最も大きなメリットは、長期にわたり安定した収入を確保できる点です。取得した物件に住む人さえいれば、定期的に家賃収入を確保し続けられます。
価格変動が激しい株やFXは、一時的に大きな利益を得られる反面、リスクも大きい投資方法です。マンション投資なら、物件の価値や家賃が大きく変動することはないため、価格変動によるリスクを抑えられます。
経営プランを立てやすいのもメリットです。毎月の収支がある程度予測できる点は、ほかの投資方法にはない特徴といえます。
管理会社をきちんと選択できれば、管理業務を委託して経営の手間を大幅に減らせます。仕事が忙しいサラリーマンでも取り組みやすい投資です。
生命保険代わりになる
マンション投資での物件購入でローンを組む場合、多くの金融機関では団体信用生命保険への加入を求められます。
略して『団信』とも呼ばれるこの保険は、契約者が死亡したり高度障がいを負ったりした際に、生命保険が支払われる保険です。保険金はローンの返済に充てられます。
契約者に万が一のことがあっても、団信からの保険金でローンを完済できるため、ほかの生命保険に加入する必要がありません。物件を家族に遺しておける点もメリットです。
インフレに強い
物価が上昇し現金の価値が下落するインフレ時には、預貯金などの資産価値も目減りします。現金を現物資産に変えて保有することが、効果的なインフレ対策の一つです。
現物資産の中でも、不動産の交換価値は、現金と同等以上になることが期待できます。インフレで物価が上昇しても、物件の価値や家賃が連動して引き上げられるためです。
物価が上昇すれば地価も上昇するため、家賃相場も上がります。入居者さえいれば、インフレによる影響を受けずに、安定収入を得られる点がメリットです。
万が一物件を手放さなければならなくなった場合も、物件の資産価値はインフレの影響を受けにくいため、売却すればある程度の資金を回収できます。
デメリットと注意点
マンション投資にはリスクもあるため、事前に対策を練っておくことが大切です。主なメリットや注意すべきポイントを紹介します。
空室リスク
マンション投資の魅力である安定した家賃収入は、空室が少ないことを前提に成り立ちます。空室リスクをいかに回避するかが、マンション投資における重要な対策の一つです。
どんなに魅力的な物件であっても、入居者の都合で空室は必ず発生します。少なくとも1カ月は家賃収入が途絶えてしまうため、退去が分かった時点で新たな入居者の募集をかけるのがポイントです。
物件選びの段階でも、空室リスクを考慮する必要があります。立地条件や需要の傾向を把握し、将来的な人口変動も予測しながら、適切な物件を選ぶことが重要です。
資産価値の低下
マンション自体は、時間の経過とともに劣化し、資産価値が下がっていきます。資産価値が低下すると、売却時に十分な資金を回収できない恐れがあります。
建物の老朽化をできるだけ遅らせるために、修繕費などのメンテナンス費用をしっかりと確保しておかなければなりません。
マンションと土地をセットで考えることも大事です。建物と異なり、土地には劣化の概念がありません。土地の資産価値を最大限に生かしながら、経営を進めていく必要があります。
すぐ売却できるとは限らない
マンション投資には、流動性が低いというリスクもあります。売買時に大きな金額が動くため、すぐに買い手が見つかるとは限らないのです。
株やFXには、素早い売買が可能な取引市場が存在します。不動産にはそのような市場がなく、常に売り手と買い手が1対1のやり取りを行わなければなりません。
契約が成立しなければ、新たな取引相手を探すことになります。売りたいときに売れない可能性がある点で、株やFXに比べて不利です。
流動性リスクを抑えるためには、インカムゲインとのバランスを考慮する必要があるでしょう。なかなか売却できない状況でも、家賃収入を確保できていれば、売れないことに対する損失をカバーできます。
マンション投資の利益にかかる税金
賃貸経営による家賃収入や、物件売却による売却益には、税金がかかります。課税対象となる所得の種類と確定申告について解説します。
不動産所得か事業所得または雑所得
マンション投資で得る家賃収入には、所得税や住民税が課税されます。所得の種類は、不動産所得か事業所得または雑所得です。
所得額を導き出すためには、収入から必要経費を差し引かなければなりません。賃貸経営での収入は、家賃収入以外に、礼金・更新料・管理費・駐車場代なども計上します。
マンション投資では、さまざまな費用を経費として計上できます。基本的には、マンション投資に関係すると考えられる費用なら、全て経費にすることが可能です。
主な経費としては、減価償却費・修繕費・管理費・水道光熱費・ローンの利息・不動産に関する税金・損害保険料などが挙げられます。
売却益が出たら譲渡所得に課税される
物件を売却して利益を得た場合も、売却益に対して所得税や住民税が課されます。課税対象となる所得の種類は譲渡所得です。
譲渡所得は、売却価格から簿価と諸経費を差し引いて算出します。簿価とは、土地の場合は購入時の金額、建物の場合は購入時の金額から減価償却分を差し引いた金額です。
給与所得と合算できる不動産所得と異なり、譲渡所得はほかの所得と合算できないため、個別に計算します。ただし、確定申告の手続きは、ほかの所得と一緒に行うことが可能です。
所得を得たら確定申告が必要
家賃収入や物件売却で20万円を超える年間所得を得たら、確定申告しなければなりません。年末調整を受けているサラリーマンも、マンション投資で所得が生じたら確定申告が必要です。
賃貸経営の場合、家賃収入が年間20万円を超えても、確定申告が必要になるとは限りません。家賃収入から必要経費を差し引いた課税所得額で判断します。
家賃収入が赤字になった場合も、確定申告するメリットがあります。家賃収入による所得の赤字分は、給与所得から差し引ける『損益通算』の対象です。
給与所得から赤字分を差し引くことで課税所得額が減るため、結果的に所得税や住民税の節税につながります。
参考>>不動産投資に確定申告は必要？やり方や経費について解説
マンション投資を始める流れ
マンション投資を始めるためには、物件を購入する必要があります。物件購入までにしておきたい準備の流れを押さえておきましょう。
投資の目的を決める
マンション投資を始める際は、得られる利益に何を求めるのか、目的を決めることが大切です。目的が明確になれば、選ぶべき物件のタイプを具体化できます。
本業以外に安定した副収入が欲しい人や、老後の資産形成をしたい人は、安定した入居率を確保できる物件が向くでしょう。転売目的なら、入居率以上に物件としての需要が求められます。
節税を目的とする場合は、土地より建物比率が高く、減価償却費を多めに計上できる区分マンションがおすすめです。このように、投資目的を決めることで、物件のターゲットを定めやすくなります。
資金計画を立てる
投資目的がある程度定まったら、資金計画を立てましょう。自己資金がどのくらいあるかによって、利回りの考え方が異なります。
賃貸経営で安定した家賃収入を得るためには、できるだけ多くのキャッシュフローが出るように、ローン返済と収入のバランスを考慮しなければなりません。
全額自己資金で投資する場合と異なり、融資を受ける場合はキャッシュフローの出る経営が大前提です。月々の支出が赤字にならないように、借入金額を調整する必要があります。
融資を受ける場合も、ある程度の自己資金が必要な点に注意しましょう。ただし、自己資金が多すぎると、不動産投資でのレバレッジ効果が薄れてしまいます。
物件探し・購入
マンション投資での物件探しは、運用が成功するかどうかを左右する重要な要素です。入居者がいなければ収入が得られないため、物件探しでは入居率を最大限に重視する必要があります。
入居率が高いという点を絶対的な基準にしながら、予算・スペック・エリア・購入のタイミングなどの条件を比較すれば、求める条件を満たした物件が見つかりやすくなるでしょう。
物件を探す方法としては、物件探しに特化したポータルサイトを利用したり、不動産会社に問い合わせたりするのがおすすめです。競売物件や情報誌からも、有益な情報を得られるでしょう。
失敗しないマンション投資の条件
マンション投資を軌道に乗せるために、注意したいポイントを解説します。物件探し・資金計画・リスク対策を意識することが大切です。
良い物件を適正価格で購入する
マンション投資で失敗しないためには、とにかく良い物件を探すことが大切です。良さそうな物件があればまずは立地を確認し、物件自体に空室が生まれやすい要素がないかどうかも確認します。
物件を吟味する際は、自分で現地に足を運んで確かめるのが重要です。物件を見たり周辺を散策したりすることで、資料だけでは分からない情報も得られます。
物件を適正価格で購入することも大事です。投資目的と希望条件により適正価格は異なるため、類似物件との比較なども行いながら、利益を生み出せる価格の物件を探さなければなりません。
無理のない資金計画を立てる
投資用ローンを組んでマンションを購入する場合は、無理のない返済が可能な借入期間を設定する必要があります。
ローン返済を含めた支出が家賃収入を上回ってしまうと、キャッシュフローが生まれずに自己資金を取り崩さなければなりません。不動産投資を行っている意味がなくなります。
キャッシュフローの黒字分を毎月ストックしていけば、万が一の際の資金になるため、経営にも余裕が生まれるでしょう。無理なくキャッシュフローが出る資金計画を立てることが重要です。
リスクへの備えを忘れない
不動産投資の主なリスクには、空室リスク・家賃滞納リスク・災害リスクの三つがあります。リスクを把握し、きちんと対策を立てておけば、安心して経営を進められるでしょう。
空室リスクの回避策としては、不動産会社とサブリース契約を結ぶのが有効です。一定の条件を満たせば、空室が発生しても収入が補てんされます。
家賃滞納リスクへの備えは、家賃保証会社の利用がおすすめです。災害リスクには、火災保険や地震保険への加入で対応しましょう。
マンション投資は情報収集から始めよう
マンション投資とは、新築や中古のマンションを購入し、家賃収入や売却により利益を得る投資方法です。賃貸経営に取り組む場合は、長期的な安定収入を目指せるメリットがあります。
マンション投資にはメリットやデメリットがあり、収入に対して税金もかかります。失敗しない運用を進めるためには、事前に情報収集を行い、しっかりと準備しておくことが大切です。
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