不動産投資はやめとけ！と言われる本当の理由とは

将来の資産形成に不動産投資を検討されている方で、せっかく不動産投資をやろうと決心したのに知人からやめとけと言われたことはありませんか。

数ある投資の中でも不動産投資はやめとけと言われることが多い投資になります。

今回は、不動産投資はやめとけ！と言われる本当の理由とは、というテーマで記事をお届けします。

本記事では不動産投資はやめとけと言われる理由だけでなく、その課題に対する解決策、不動産投資が向いている人、不動産投資ならではのメリットも併せて解説していきますので不動産投資を検討したにも関わらず水を差された人こそぜひご覧下さい。

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【目次】

不動産投資はやめとけと言われる本当の理由

不動産投資にはリスクがあるから

不動産投資には手間がかかるから

不動産投資ローンの借り入れが発生するから

安易に不労所得を狙うのは「やめとけ」

不動産投資に向いている人

不動産投資は「無知でやるのはやめとけ」が正解

不動産投資はやめとけと言われる本当の理由

不動産投資というとどのようなイメージがありますか。

一度買った不動産から特に手間もなく家賃収入を得られる不労所得、というイメージを持つ方もいるかも知れません。

この記事をご覧のあなたがもしそのイメージを持っているのであれば、不動産投資を行う前にもう少し勉強が必要で、人からやめとけと言われても仕方が無いかもしれません。

具体的に、不動産投資はやめとけと言われる理由はこちらです。

不動産投資にはリスクがあるから
不動産投資には手間がかかるから
不動産投資ローンの借り入れが発生するから

不動産投資を行うときに生じるリスクや手間、そしてローンの借り入れに関してご自身で勉強していけば不動産投資の選択肢を資産運用の中から敢えて省く必要はないでしょう。

一方で人任せにして不動産投資の勉強をせずに楽して儲けられると思っている人にとっては、不動産業者からすると言いくるめやすい人になりますので、その状況では不動産投資はおすすめできないでしょう。

具体的にみていきます。

不動産投資にはリスクがあるから

不動産投資にはリスクがあります。

具体的にはこちらが代表的な不動産投資のリスクになります。

不動産価格下落リスク
家賃下落リスク
空室リスク
修繕リスク
金利上昇リスク
家賃滞納リスク
自然災害リスク

株を買って株価が変動しないと思って買う人はいないことでしょう。買った後に、価格がどう変動するか多少なりともシミュレーションを行い対策をするはずです。不動産投資も始める前に想定できるリスクを知っておき、対策をしておきたいものです。

不動産価格下落リスク

経年劣化によって、不動産の物件価値が下がることにより不動産価格の下落が起こりえます。また、土地価格に関しても人口流出が多いエリアや災害の起こったエリアは不動産価格が下がる傾向にあります。

家賃下落リスク

不動産の建物はマンション、戸建てに関わらず毎年経年劣化をします。新築物件と中古物件であればどちらが住みたいかと聞かれると多くの方は新築物件に住みたいと答えるはずです。経年劣化が進むにつれて需要が減少するので、新築時に設定した家賃からはどうしても下がってしまいます。

空室リスク

購入した物件に対して、入居者が入っていることで毎月家賃収入を得ることができますが、もし空室になった場合には家賃収入がなくなることになります。退去後、速やかに入居付けができれば良いですが、物件やエリアによっては空室期間が長くなる可能性もあります。

修繕リスク

退去に伴って内装工事が必要になることや突発的な設備の故障に伴う修繕費がかかることがあります。自己資金を使って修繕をする必要があります。

金利上昇リスク

不動産投資の魅力の一つは借り入れを行い不動産投資を始められる点にあります。多くの不動産投資ローンの金利は変動金利です。変動金利で借り入れした場合には、将来金利が上昇する可能性があります。

家賃滞納リスク

入居者が入っていても、家賃を延滞する可能性があります。

自然災害リスク

日本は災害の多い国ですが、災害には地震だけでなく台風による床上浸水なども起こりえます。

不動産投資のリスク対策は購入前に織り込んでおくこと

不動産投資には上記のリスクがあります。

不動産投資を始めた後にリスクを知るのではなく、リスクを認識した上でリスクを避けられるような物件、立地、管理会社、火災保険等を選択して対策する必要があります。

特に不動産価格下落リスク、家賃下落リスク、空室リスクに関して、今後人口が減っていく中、心配される方も多いと思います。総務省統計局が実施している住宅・土地統計調査によると、2018年時点でも日本の空き家は846万戸と言われ、空き家は年々増加しています。ですが、買った後もご自身で手をかけてリノベーションをするなど、一事業として運営していくことで不動産価格下落リスク、家賃下落リスク、空室リスクを回避できるよう対策することは十分に可能です。

修繕リスクに関しても、毎月の賃料の一定額は手を付けずに貯めておくことで突発的な支出に耐えられるようになります。

金利上昇リスクに関しては、予め金利が上昇した際のシミュレーションを立てておくことや、物件価格の10〜20％程度の頭金を入れることで借り入れ金額を減らし、毎月返済額が上昇するリスクを下げることができるでしょう。

家賃滞納リスクについては、家賃保証会社を付けることで万が一の滞納リスクを回避することが可能です。また、日頃から入居者の方とコミュニケーションをとっておくことも解決策の一つになります。

最後に、自然災害リスクですが、火災保険のみならず地震保険などの特約をつけることで保障の範囲を広げておくことで対応ができます。また、ハザードマップの危険エリアに該当しない物件を購入することによってもリスクを避けることができるでしょう。

不動産投資には手間がかかるから

不動産投資は物件を購入して終わりではありません。むしろ物件を購入してからが不動産投資の始まりです。売買される多くの物件は入居者がはじめから入っている、オーナーチェンジの物件ですが、購入後に退去されてしまうこともあります。

入居者がいるものの近隣が問題をよく起こす（騒音、ゴミ出しなど）方だとクレームを受けることもありえます。

株や投資信託では起こり得ないような手間が不動産投資にはあります。

手間は外注で解決可能

入居者から出るクレーム、空室時のリフォーム、入居付けなどあなたがやる必要はありません。例えば上記については管理会社に任せることが可能です。

不動産投資はチーム戦と言われることもありますが、あなたが全てにおいて意思決定はするものの、自分が手を動かす必要は無いということです。優秀なチームを構成していき、不動産投資にかかる業務を外注することによって、想定される手間は解決できることでしょう。

不動産投資ローンの借り入れが発生するから

不動産投資を行うときに、現金で一括購入をする方法もありますが、多くの方は不動産投資ローンを借り入れすることで不動産投資を行います。不動産投資ローンの返済は原則入居者からの家賃で返済をしますが、空室期間が発生することで自己資金でローン返済する必要があります。

不動産投資はローンを借りられる自体が実はメリット

不動産投資ローンを借りるという点では借金を背負うことになるため、一見するとデメリットのように思いますが、一方でご自身の持っている預貯金では購入できない大きな金額で不動産投資をはじめることが可能になるとも言えます。株で投資をするのでお金を貸して欲しいと銀行に打診をしても銀行は貸してくれませんが、不動産投資は事業と見なしてもらえるため借り入れすることができます。

銀行から借り入れをして元手以上のレバレッジをかけて投資できる点は、むしろメリットと言えるのでは無いでしょうか。

絶対にやってはいけない不動産投資

不動産投資はやめとけと言われる具体的な理由を記載しましたが、中には絶対にしてはいけない不動産投資があります。

それは、住宅ローンを活用した「なんちゃって不動産投資」です。

住宅ローンを活用した「なんちゃって不動産投資」

2019年の5月頃、フラット35を不正利用した不動産投資の事例が日経新聞などの各メディアで取り上げられました。住宅ローンはマイホーム用のローンになるため、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことは用途から外れるためできません。表沙汰になった事例は、不動産投資を本来はできないような方が不動産業者に上手く丸め込まれ、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出したものです。

住宅ローンの物件を賃貸に出す「なんちゃって不動産投資」と言われる方法で行う不動産投資は「絶対にやめとけ」です。

不動産会社からの高額なキックバックも「やめとけ」

物件購入時に不動産会社から高額なキックバックを受け取るケースも中にはありますが、そういった物件を購入することもやめておいた方が良いでしょう。そういった物件にはキャッシュバック分が予め上乗せされていることが多く、高値物件を購入することと同義です。また、キャッシュバックを受けるために銀行から融資を受けることは全くもって不動産投資の意味をなしません。

安易に不労所得を狙うのは「やめとけ」

不動産投資に限らずですが、世の中に様々ある不労所得は残念ながら簡単に、誰でも手に入るわけではありません。

逆に安易に不労所得を得たいと思って飛びついてみたビジネスや投資話が場合によっては詐欺に当たるケースなど思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。

どんな投資も運より努力

一時ビットコインが最高値6.2万ドルを更新しました。日本円にしておおよそ682万円です。（為替レート110円と想定）

タイミングよく安値で購入できた方は、寝てるだけでお金がどんどん増えていくためある意味不労所得を得たような錯覚に陥ることでしょう。

しかし、2021年5月20日現在では急落し3万ドル台の最高値半値になっています。

このように投資はタイミングによって大きく利益を出すこともあれば、逆に大きな損失を被ることもあります。

極端な例でビットコインをあげましたが、投資はタイミングや運だけでなく自助努力によって実は利益を高めることもできます。

たとえば、不動産投資に関して言うと一見すると誰も買わないような築古区分マンションであったとしてもその地域が海に近くサーファーが好んで住む場所であるならばサーファーの方が好むような内装に替えることで物件の差別化、バリューアップをすることができます。

つまり、自助努力による学習と行動によって投資結果はあげられるというわけです。

ローンやレバレッジの本質

不動産投資は不動産投資ローンの活用によってレバレッジをかけて本来の自己資金の何倍も大きな投資をすることができます。

ただしローンによってレバレッジを掛けられる＝だから良い投資、というわけではありません。

レバレッジを掛けるということはそれだけ大きな利益が出ることもあれば、損失が発生する場合も大きくなります。

銀行が貸してくれるから良い物件、良い投資と確実に言えるわけでもありません。もしそうなのであれば、2018年に発生したスルガ問題など起こり得なかったはずです。

ローンを活用することでレバレッジを掛けて不動産投資をすることはあくまでも手段になります。

不動産投資をすることで、今後どのようなキャッシュフローを得ていきたいのか、それを実現するために無理のない範囲でローンを活用しレバレッジをかけることで本来自己資金だけではできなかった投資を実現することができます。

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不動産投資に向いている人

不動産投資はやめとけと言われる理由を解説しましたが、不動産投資に向いている人はどういう人でしょうか。

それは、下記特徴を持っている方と言えます。

不動産投資の勉強を怠らない
一事業として運営できる
不動産投資を行う目的、目標が定まっている
短期的ではなく中長期的に考えられる

それぞれ具体的に見ていきましょう。

不動産投資の勉強を怠らない

不動産投資を成功に導くためには、あなた自身が勉強をする必要があります。始める前はもちろんのこと、始めた後も勉強を行い、不動産投資に関するスキルアップができる人は不動産投資に向いているでしょう。

一事業として運営できる

不動産投資のイメージに、楽して不労所得といったものがありますが、実際はそうではないことは既に記載した通りです。勉強も必要になりますし、購入後もご自身で手足を動かさないといけないこともあります。不動産投資は単なる投資ではなく、不動産賃貸業としての意識を持つことが必要でしょう。例えばいかに入居者の方に満足して入居してもらえるか、そのために何ができるかと事業運営の一貫として捉えることができる人は不動産投資に向いているでしょう。

不動産投資を行う目的、目標が定まっている

不動産投資を一事業として開始する際、始める目的と目標を定めておきたいものです。アーリーリタイヤもよいでしょうし、老後の収入源の一つとして育てたいでも良いでしょう。

目的は人それぞれですが、目的達成のためにいつまでに・いくらの・どのような物件を取得し、最終的にはどういう状態になっていたいかを鮮明に描ける人は不動産投資に向いているでしょう。

短期的ではなく中長期的に考えられる

物件を購入してすぐに売却益を求めるような短期的なものではなく、毎年の家賃を元手に物件を取得していく、リノベーションをして物件価値を上げる、繰り上げ返済をして純資産を増やすと言った中長期的な目線で検討をしたいものです。

上記のような目線を持てる人は不動産投資に向いているでしょう。

不動産投資のメリット

「不動産投資はやめとけ」と言われる内容を見ると確かにリスクもありますし、悪い業者に提案されてしまうと取り返しのつかないことにもなる場合もあります。しかしながら、不動産投資ならではのメリットもあります。

例えばこちらです。

借入をすることでレバレッジを効かせられる
団体信用生命保険の加入で保険機能を活用できる
自助努力でリスク低減できる
確定申告で税還付を受けられる

借り入れをすることで、少ない元手にレバレッジをかけて投資できる点は不動産投資の大きな魅力でしょう。また、不動産投資ローンを借り入れすると団体信用生命保険にも加入することになるため、生命保険の恩恵を受けることもできます。そして、不動産投資のリスクは自助努力で低減させられることも不動産投資の醍醐味と言えます。

最後に、サラリーマンで不動産投資をする方にとっては確定申告をすることで税還付を受けることも可能です。他の投資には無い魅力が不動産投資にはあります。