マンション経営で実際に得られる収入が気になっている人もいるでしょう。賃料の全てが利益になるわけではなく、さまざまな費用がかかるため、仕組みを理解した上で取り組みを検討することが大切です。経費の種類や利益を上げるコツを紹介します。

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マンションを経営するメリット

マンション経営とは、マンションを所有して賃貸収入を得ることです。どのような魅力があるのか、主なメリットを紹介します。

安定した収入を得られる

マンション経営では入居者からの家賃が収入となるため、長期にわたり安定的な収入を得られます。空室リスクに気を付けていれば、収入が大幅に減少することはほとんどありません。

入居者の募集や建物の修繕など、管理業務を管理会社に任せれば、自分ですることはほとんどない点もメリットです。忙しいサラリーマンでも、安定した不労所得を得られます。

住宅ローンを利用して物件を購入する場合、ローンを完済した後は家賃がほぼそのまま収入になります。老後の生活を支える副収入として最適でしょう。

木造の建物が多いアパートに比べ、構造や素材がしっかりしているマンションは耐用年数が長いため、長期経営に向いています。

参考>>家賃収入を得る方法は?正しい知識を身に付けて不動産投資に生かそう

節税になる

自分の土地を所有している場合、マンション経営のために建物を建築すれば、土地に課される固定資産税と都市計画税が安くなります。駐車場にするより税金面でお得です。

現金をマンションに変えておけば、相続税も節税できます。現金の相続ではそのままの金額に相続税がかかりますが、不動産に変えて相続すれば評価額を大幅に下げられるため、相続税を安くすることが可能です。

給与所得者がマンション経営に取り組む場合、赤字が出ても確定申告を行えば、給与所得と赤字分を相殺できます。給与所得額が減ると所得税や住民税も減るため、結果的に節税になります。

参考>>賢い節税で資産を守る。今すぐ取り組みたい対策と注意点を解説

資産が残せる

マンション経営を始める際は、住宅ローンを組んで物件を購入できます。自己資金が少なくても、価値の高い資産を保有できる点がメリットです。

住宅ローンを組むときには、金融機関から『団信』への加入を求められます。団信とは住宅ローン専用の生命保険であり、契約者が死亡してもローンの残債を団信の保険金で完済することが可能です。

団信に加入していれば、契約者に万が一のことがあっても、ローンがない状態のマンションを家族に残せます。一般的な生命保険に加入する必要がない点も魅力です。

マンション経営の収入の種類

マンション経営の種類は、一棟投資と区分投資の二つに大別できます。それぞれのメリット・デメリットを理解しましょう。

一棟投資の場合

『一棟投資』とは、マンションを一棟丸ごと所有して経営する投資方法です。複数の部屋を運用できるため、空室リスクが分散され、収益を安定させやすくなります。

スケールメリットを得られる点も魅力です。同じ部屋数を区分投資で運用するのに比べ、維持管理コストを大幅に削減できます。

一棟投資では土地や建物も管理対象となるため、自動販売機を設置したり自由にリフォームしたりと、さまざまなアイデアを反映させられるのもメリットです。

ただし、部屋単位で購入する区分投資に比べ、初期費用は高額になります。管理する範囲も広くなるため、維持費がかかりやすい点にも注意が必要です。

区分投資の場合

マンションの部屋を1室単位で購入し、運用するタイプの投資方法が『区分投資』です。初期費用を抑えられるため、自己資金が少ない人でも取り組みやすいでしょう。

建物の管理費や修繕費は、同じマンションの区分所有者全員で負担します。一棟投資に比べ、管理コストを抑えられる点もメリットです。

立地の異なるマンションの部屋を複数所有すれば、立地が影響する空室リスクを分散できます。部屋の増減を比較的手軽に行えるのも魅力です。

一方、1室単位で所有することから、部屋数が少なければ大きな収益は見込めません。部屋数を増やしてもそれぞれに個別の管理費がかかるため、一棟投資より管理費は割高になるでしょう。

マンション経営の収入はどれくらい?

マンション経営では、実際にどのくらい収入を得られるのでしょうか。家賃収入が利益になる仕組みや、具体的な収入例を紹介します。

家賃から経費や税金を差し引いた金額が利益

マンション経営では、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。家賃をはじめとした収入から、管理費などの経費や税金を差し引いた分が利益です。

マンション経営で得られる収入としては、家賃がそのほとんどを占めます。家賃以外に収入となるものには、共益費・礼金・更新料が挙げられます。

共益費とは、物件管理費の名目で徴収する費用です。一般的には家賃と一緒に徴収します。敷地内に駐車場がある場合は共益費に含めず、駐車場賃料として徴収することも可能です。

礼金は入居時に徴収する謝礼金のようなものであり、費用の相場は家賃の1~2カ月分です。空室リスクへ対応するために、近年は礼金を設定しないケースも増えています。

賃貸借契約を更新する際に徴収する費用が更新料です。一般的には、家賃の1~2カ月分を更新時期に徴収します。

マンション経営の収入例

30室の部屋があるマンションを家賃6万円で賃貸した場合、月間家賃収入は6万円×30室=180万円、年間家賃収入は180万円×12カ月=2,160万円です。

管理委託料やローン返済額の合計を月50万円とすると、年間経費は50万円×12カ月=600万円となります。この金額を年間家賃収入から差し引いた1,560万円が所得額です。

所得額には所得税がかかるため、利益を求めるためには所得税を算出する必要があります。国税庁の速算表を使って計算した所得税は、1,560万円×33%-153万6,000円=361万2,000円です。

所得額から所得税を引いた1,198万8,000円が年間利益となります。ひと月あたりの利益は、1,198万8,000円÷12カ月=99万9,000円です。

参考:No.2260 所得税の税率|国税庁

マンション経営の支出とは

マンション経営における利益を計算するためには、収入から支出を差し引く必要があります。支出にはどのようなものがあるのか、主な種類について解説します。

不動産の管理費など

不動産経営の管理業務を不動産管理会社に委託する場合、管理会社に毎月支払う管理委託料が発生します。管理委託料の費用は、家賃の2~5%が相場です。

入居者募集に必要な宣伝広告費や、業者との打ち合わせで発生する接待交通費も、経費として考慮しなければなりません。共用部分の水道光熱費もオーナーの負担です。これらの諸経費には、年間数十万円かかるでしょう。

物件を購入した際は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の金額は、家賃の半額となるのが一般的です。

各種保険料

火災保険・地震保険・損害保険などに加入している場合、保険会社に支払う保険料は経費として収入から差し引きます。保険料の金額は、契約期間や契約内容により異なります。

一般的に、火災保険の保険料は、最長10年分を一括で支払うことが可能です。数年分をまとめて支払うと保険料が割安になるため、経費を節約できます。

ただし、経費計上できる金額はその年分の保険料のみです。10年分をまとめて支払っても、その年の収入からはその年分の保険料しか差し引けません。

税金

不動産経営ではさまざまな税金が発生します。税金は、不動産取得時に課される税金と、毎年かかる税金の2タイプに分けられます。

不動産取得時にかかる税金は、不動産取得税・登録免許税・印紙税の3種類です。毎年課される税金に加え、初年度はこれらの税金も支払う必要がある点に注意しましょう。

毎年課される税金は、固定資産税・都市計画税・所得税です。手広く経営を行い、事業規模が大きくなっている場合は、地方税の一つである個人事業税が課される場合もあります。

ローン返済

住宅ローンを利用して物件を取得した場合、毎月のローン返済を行わなければなりません。ローン返済額は、毎月の支出の大半を占める費用です。

理想のローン返済額は、家賃収入の約30%とされています。この割合をキープできれば、総支出額が家賃収入の2割に達し、総部屋数の半数が空室になっても、返済を続けることが可能です。

住宅ローンを組む場合は、ローン契約時に諸費用が発生することも覚えておきましょう。基本的にこの費用はローンに組み込まないため、契約時に現金で支払う必要があります。

マンション経営で収入を増やす方法

マンション経営でより多くの収益を上げるためには、物件選びと副収入を意識するのがポイントです。それぞれについて詳しく解説します。

物件選びが収入の決め手

マンション経営を成功に導く最大の決め手は物件選びです。空室リスクをできるだけ抑えられる、魅力的な物件を探す必要があります。

物件を選ぶ際に重視したいポイントの一つが、立地条件です。入居者にとって利便性の高いエリアであるほど、空室が発生しにくくなり収入を増やせます。

設備の充実度も重視しましょう。セキュリティ機能や宅配ボックスが備わっていたり、室内に最新機器が導入されていたりすれば、立地が悪くても入居者を集めやすくなります。

物件を探す際は、実際に現地へ足を運び、自分の目でも確かめてみましょう。建物の雰囲気や周辺の詳細な状況など、実際に行ってみなければ分からない特徴もあります。

参考>>マンション投資に失敗しないポイントは物件選び。資金計画も綿密に

自動販売機や太陽光発電システムを設置

一棟投資でマンション経営を進める場合は、土地や建物など敷地内のあらゆるものを有効活用できます。太陽光発電システムや自動販売機を設置し、副収入を得るのがおすすめです。

太陽光発電システムを設置すれば、売電による収益を見込めます。電気を買い取ってもらえない場合も、蓄電池を設置すれば電気代を節約することが可能です。

一般的な不動産に比べ付加価値が高い物件となるため、手放す際に高く売れる可能性もあります。

自動販売機の設置は、販売が見込めそうなエリアに物件がある場合に有効です。夏場など需要が高まる時期は、ひと月あたりの利益が数万円にのぼる可能性もあります。

マンション経営のリスクも知っておこう

マンション経営にはいくつかのリスクがあり、対策を講じておかなければ収入が減る原因にもなりかねません。主なリスクと対処法を紹介します。

マンションの老朽化・自然災害

マンションは時間が経つにつれて老朽化していきます。見た目が悪くなったり設備が古くなったりすると、空室率が上がり収入の低下につながるでしょう。

建物の老朽化を抑えるためには、定期的な管理や修繕を実施する必要があります。管理・修繕には費用がかかるため、毎月の利益から管理費を積み立てておかなければなりません。

自然災害による損害の発生も、マンション経営で起こり得るリスクの一つです。自然災害の発生自体は防ぎようがないため、保険に加入して備える必要があります。

保険以外の対策としては、地震や台風などの自然災害が発生しにくいエリアを選ぶ方法も有効です。マンションを新築するなら、耐久性の高い素材の使用も検討しましょう。

入居者とのトラブルや家賃滞納

さまざまなタイプの人が入れ替わりながら居住するマンションでは、入居者が原因のトラブルが数多く発生します。ある程度の対策はできても、トラブルを100%なくすことは不可能です。

入居者に関するリスクとしては、家賃滞納も挙げられます。家賃を支払ってもらえなければ空室と同じ状況になるため、収入に大きな影響を与えるでしょう。

入居者が関わるこれらのトラブルは、オーナーの精神状態にも悪影響を与えかねません。オーナー自身が管理する場合、クレームは全てオーナーが対処しなければならないためです。

入居者とのトラブルや家賃滞納のリスク対策としては、管理会社を活用するのがおすすめです。オーナーと入居者の間に入り、厄介な対応を全て引き受けてもらえます。

部屋が埋まらない

マンション経営における最大のリスクが空室の発生です。部屋が埋まらなければ家賃収入を得られないため、空室が多い状態が続けば経営を諦めざるを得ないでしょう。

空室はさまざまな理由で発生します。物件の管理状況が原因なら、管理会社に管理を委託することで解消できる可能性があります。

空室リスクに対しては、空室を作らないことと同時に、空室をすぐに埋める努力を怠らないことも重要です。管理会社を利用すれば、空室発生後の入居者募集業務も、管理会社がノウハウを用いて行ってくれます。

マンション経営で安定収入を得よう

マンション経営のメリットとしては、長期的な安定収入を得られることや、物件を資産として残せることが挙げられます。マンション経営の収入のほとんどは家賃ですが、そのまま利益になるわけではありません。

ローン返済などの支出を収入から差し引いた分が、利益として残ります。マンション経営における主な収入と支出の種類を理解し、できるだけ多くの利益を残せるような経営を目指しましょう。

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