マンション経営に失敗する原因を理解すれば、リスクへの対策を立てやすくなります。経営をうまく進めていくための知識を身に付け、自分で考えながら物件選びや管理を行いましょう。マンション経営のリスクや、成功するためのポイントを解説します。
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【目次】
マンション経営に失敗するとどうなる？
マンション経営のリスク
マンション経営に失敗する人の傾向
よくある失敗を防ぐ方法
マンションの価値を維持するコツ
知識を持ちマンション経営のリスクを最小限に
マンション経営に失敗するとどうなる？
収支が赤字に転じ、プラスの現金を生み出せなくなると、マンション経営は失敗してしまうでしょう。最終的に物件を売ればいいという考え方も危険です。
キャッシュフローが悪化
マンション経営に失敗すると、キャッシュフローが出なくなります。キャッシュフローとは、収入から支出を引いて手元に残る現金のことです。
毎月の家賃収入よりローン返済が多くなり、キャッシュフローが悪化すると、貯金を返済に回さなければならなくなるでしょう。経営に必要な資金も貯められないため、万が一の際に経営が破綻することにもなりかねません。
キャッシュフローを維持することは、会社経営においても重要な考え方です。黒字経営を進めていても資金がショートしてしまえば、途端に倒産へ追い込まれてしまいます。
マンション経営では、常にキャッシュフローが出ている状態をキープすることが重要です。収益を上げるだけでなく、現金が残る経営を心がけましょう。
手放したくても売却できない場合も
マンション経営に失敗し、物件を売却して返済を終わらせようと思っても、想定した金額で売れないことがあります。売却額が残債に届かなければ、足りない分を自己資金で補うか、ローン残高が減るまでさらに経営を続けるしかありません。
新築マンションの場合は、特に注意が必要です。新築物件は購入直後に中古物件となるため、資産価値が大幅に下落します。新築で購入したのだから高く売れるだろう、という考え方は危険です。
物件が満足な金額で売却できず、不足分を補う自己資金もなければ、最終的に自己破産を選択せざるを得ないでしょう。このような結末を迎えないためにも、リスクを抑えた安定経営を目指す必要があります。
参考>>投資用マンションを高く売却するには？失敗をへらす5つの方法
マンション経営のリスク
マンション経営にはさまざまなリスクがあります。失敗につながりやすい代表的なリスクと、それぞれの対策について解説します。
参考>>リスクを見越して不動産投資をしよう〜長期保有のリスクと売却のタイミングとは？〜
空室や家賃滞納による収支悪化
マンション経営において、最も気を付けるべきリスクが空室リスクです。空室が発生すると、賃貸経営の収入の柱である家賃収入が途絶えるため、途端に収支が悪化します。
立地条件・物件の状態・募集の方法やタイミングなど、空室率に影響する要素はさまざまです。物件選びと経営の両方で、空室リスクへの対策を講じる必要があります。
家賃滞納のリスクにも備えておかなければなりません。家賃滞納者がいると、空室でないにもかかわらず賃料を得られないため、ある意味、空室より深刻です。
滞納者との間に立って、適切な対応をしてくれる管理業者を選ぶのが、滞納対策のポイントです。家賃保証会社の利用も検討しましょう。
管理費や修繕費上昇により出費が増加
マンションは時間とともに劣化していきます。建物の経年劣化自体は、リスクではなく確実に起こることです。
建物が老朽化すれば修繕を行わなければなりません。老朽化を放置していると安全性が損なわれる上、見た目が悪くなり入居率も下がっていきます。
大規模修繕には多額の費用がかかるため、出費が増加します。収益の一部を積み立てるなどして、補修工事用の資金を貯めておくことが重要です。
また、老朽化とともにメンテナンス費も上昇します。管理費や修繕費の増加を見越した上で、対応できる資金計画を立てておく必要があります。
天災や火災による損害
マンション経営で忘れてはならないのが災害リスクです。自然災害や火事などの災害に備えておかなければ、大きな損失を被ってしまいます。
自然災害の発生は、オーナーにはどうしようもできない問題です。ただし、地震や台風の少ない地域を選ぶことで、物件選びの段階からある程度のリスクを回避することができます。
建物の構造や素材を考慮するのも有効です。耐震性や耐火性に優れた物件を選べば、被害を最小限に抑えられるでしょう。
ほかにも、予算や地域に合った損害保険を選ぶなど、損失をできるだけ少なく抑える対策を講じておく必要があります。
マンション経営に失敗する人の傾向
きちんと資金計画を立てていない人や、自分で物件を選ばない人は、マンション経営に失敗しやすくなるでしょう。それぞれについて詳しく解説します。
資金計画が甘い
お金に関する意識を強く持てない人は、マンション経営に失敗する傾向があります。マンション経営では、ある程度の資金を残しつつ、収益を上げ続けることを目指さなければなりません。
一般的に、マンション経営では物件購入時にローンを組みます。月々の返済負担が重くなるような借り入れをしてしまうと、いずれ資金が足りなくなるでしょう。
安心できる不労所得を得られるようにするためには、何十年も続くローンの返済を乗り切る必要があります。最後まで返済できるよう、きちんとした資金計画を立てることが大切です。
ある程度の自己資金も、常にキープしておく必要があります。経営に必要な緊急用の資金を、キャッシュフローから積み立てられるプランを作れればベストです。
物件選びが他人任せ
物件選びを不動産業者に任せてしまうと、思うように収益が上がらない状態に陥りかねません。自分でもさまざまな視点から物件を検証しましょう。
例えば、新築ということだけでは、収益が上がるとは限りません。新築のメリットは数多くありますが、新築には資産価値や家賃が下落するリスクもあります。
『表面利回り』のみで物件を決めるのも危険です。表面利回りには物件価格と家賃収入しか反映されていないため、経費やその他のリスクも考慮した利回りも参考にする必要があります。
物件を自分で判断するためには、不動産に関する知識をある程度身に付けておかなければなりません。業者の意見も尊重しつつ、最終的には自分で判断を下せるレベルになるまで勉強しておきましょう。
よくある失敗を防ぐ方法
マンション経営で失敗する主な原因は、収益を生み出せない物件と無理のある資金計画です。経営に取り組む前は、これらの原因への対策を考えておく必要があります。
購入するエリアや物件について調べる
マンション経営がうまくいくかどうかを大きく左右するのが、物件選びです。インターネットや不動産業者の情報だけでなく、現地に足を運んで自分の目でも確かめましょう。
周辺の雰囲気や交通状況など、実際に現地を見なければ分からないことは数多くあります。自転車や車を使って利便性を確かめるのも重要です。
昼と夜に分けたり、雨の日の状況を確認したりするのもおすすめです。現地に足を運ぶ際は、近隣の類似物件や家賃相場なども、地域の不動産会社で確認しておくとよいでしょう。
物件の管理状態をチェックする
実際に購入した物件の管理状態が悪ければ、入居率が低下し資産価値も下がります。現地に足を運んだ際は、物件の管理状況も確認しましょう。
外観だけでなく、共用部分をできるだけ隅々までチェックすることが重要です。あまりにも管理が行き届いていない場合は、修繕費として多額の費用を必要とする可能性があります。
近いうちに大規模な修繕が必要な中古物件は、修繕積立金の状況をチェックしなければなりません。管理組合がきちんと機能しているかどうかも確認しておきましょう。
余裕を持った資金繰りを心がける
マンション経営で失敗しないためには、余裕のある資金繰りを意識することも大切です。満室時の利回りだけでなく、現実的な利回りも計算する必要があります。
キャッシュフローのシミュレーションも行っておきましょう。現金を生み出せる収支計算ができれば、万が一のための資金に手を付けることなく経営を進められます。
特に気を付けておかなければならない支出は、ローン返済と管理費・修繕費です。空室発生や家賃滞納のリスクにも対応できる、余裕を持った支出を設定しなければなりません。
マンションの価値を維持するコツ
物件の価値を維持することは、入居率や資産価値の維持につながります。マンションの価値を維持するためのポイントを覚えておきましょう。
信頼できる管理会社を選ぶ
物件の売買契約を結んだ後は、物件の管理を任せる業者を選ぶ作業に移ります。物件選びでお世話になった不動産会社にそのまま依頼することも可能ですが、できれば物件に近い場所の管理会社を選びましょう。
物件から離れた場所にある業者は、こまめに管理してくれない恐れがあります。物件の近くにある業者なら、何かあった際にもすぐに駆けつけてもらえます。
管理会社は、物件の清掃・入居者の募集作業・トラブル対応など、経営におけるさまざまな業務を行う会社です。質問に対して丁寧に回答してくれる、信頼のおける業者を選びましょう。
物件のメンテナンスを適切に行う
物件の適切なメンテナンスは、物件価値を維持するために重要な作業です。収益には直接関係ない部分だと思われがちですが、価値を下げないための大事な役割を担っています。
共用部分の手入れが行き届いていなければ、入居希望者は内見の段階で悪い印象を抱きかねません。共用部分をきれいにしておくことは、入居率の維持につながります。
メンテナンスを適切に行えば、建物の資産価値も維持できます。修繕が行われた物件には修繕履歴が残るため、築年数が経過している物件でも売却価格を大きく下げずに済むでしょう。
各種保険に加入して備える
マンションの価値を維持するためには、保険への加入も欠かせません。地震リスクが不安な場合は、火災保険とセットで加入できる地震保険にも入っておきましょう。
入居者が加入する火災保険は、入居者が責任を負う火災の損害しか補償しません。共用部分から出火した場合などの火災に備えるため、オーナーも加入しておく必要があります。
災害リスクに備える保険だけでなく、建物の不備が原因で入居者がケガをした際に適用できる『施設賠償責任保険』なども、万が一の備えとして有効です。
知識を持ちマンション経営のリスクを最小限に
マンション経営に失敗してしまうと、キャッシュフローが悪化し経営が成り立たなくなります。空室率の低下や管理費・修繕費の増加が、失敗につながる主な原因です。
きちんと資金計画を立て、物件を自分で選べば、マンション経営が軌道に乗りやすくなります。リスクを把握し対策を立て、不動産の知識もしっかりと身に付けた上で取り組みましょう。
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