不動産投資には節税効果があるものの、収益性が低いと将来的にマイナスへ転じる恐れがあります。節税できることは理解しつつ、利益を出す意識も持っておかなければなりません。
今回は不動産投資における節税の仕組みや、陥りがちなトラブルを解説します。
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【目次】
不動産投資が節税になる理由
相続税・贈与税の節税効果
給与所得のある人が不動産投資で節税する方法
法人化による節税
不動産投資は生命保険としても活用できる
不動産投資による節税の注意点
不動産投資で節税することの嘘
不動産投資で失敗しないポイント
節税目的の不動産投資はリスク大
不動産投資が節税になる理由
不動産投資では、損益通算と減価償却により、節税につなげることが可能です。どのような仕組みで節税できるのか、それぞれについて詳しく解説します。
赤字の損益通算が可能
所得にはいくつかの種類があり、中には『損益通算』により赤字分を他の所得から差し引けるものもあります。不動産所得は損益通算の対象所得であり、赤字分を給与所得と相殺することが可能です。
サラリーマンの所得税や住民税は主に給与所得から算出されるため、不動産投資の赤字分を給与所得から差し引けば節税につながります。相殺後に赤字分が残る場合は、翌年以降への繰越も可能です。
ただし、損益通算による節税は不動産経営で赤字が出た場合に限られます。結果的に節税できるだけであり、不動産経営が赤字になっている点を考慮すれば、決して前向きな節税とはいえません。
減価償却による所得圧縮
物件購入費を減価償却費とし、毎年の経費にできる点も、不動産投資が節税につながる理由の一つです。減価償却とは、高額な固定資産の購入費を、購入後数年にわたり分割して経費計上することを意味します。
不動産所得額は、収入から経費を差し引いて算出した金額です。不動産の減価償却費が高額になれば経費も高額になり、不動産所得が赤字になる場合もあるでしょう。
不動産所得の赤字分を給与所得から差し引けば、損益通算により節税できます。減価償却が続く数年間のみ有効な節税対策です。
また、減価償却費を計上して不動産所得が赤字にならなくても、不動産所得自体は減価償却費分だけ減ります。不動産所得にも税金がかかるため、減価償却による所得圧縮が節税につながります。
相続税・贈与税の節税効果
不動産投資は、相続税や贈与税の節税対策としても有効です。それぞれの税金が減る仕組みを確認しておきましょう。
現金より不動産の方が評価額が低い
相続や贈与で不動産を取得する場合は、不動産評価額を基準に税額を算出します。一般的に、不動産評価額は時価の5～8割になるため、現金を相続・贈与するより税額を抑えられます。
例えば、現金1億円を相続する場合、相続税の計算基準となる評価額は1億円のままです。しかし、1億円で購入した不動産を相続するケースでは、評価額が5,000～8,000万円まで下がります。
相続税や贈与税の税率は取得金額が増えるにつれて高くなるため、現金を不動産に変えておけば適用税率を下げられる可能性があり、さらに節税効果が高まります。
贈与税の方が税額は大きくなる
相続税と贈与税は、それぞれ取得金額に応じた税率が定められています。同じ金額を取得する場合、ほとんどのケースで贈与税の方が金額は大きくなります。
不動産取得税と登録免許税にも注意が必要です。不動産を贈与で取得すると、課税評価額に対し4%の不動産取得税が発生します（2024年3月31日までに取得した土地と住宅に関しては3%）。相続の場合、不動産取得税はかかりません。
不動産を登記する際に支払う登録免許税も、相続と贈与で金額が異なります。原則として、相続では課税評価額の4/1000で済むのに対し、贈与では20/1000の税金が課されます。
参考：不動産取得税 2 不動産取得税の計算方法｜東京都主税局
参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
給与所得のある人が不動産投資で節税する方法
サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合、赤字が出ても確定申告を行えば節税できます。具体的な方法や申告の種類について覚えておきましょう。
必要経費を計算し確定申告
サラリーマンが副業で得た所得が20万円以下なら、確定申告する必要はありません。しかし、不動産投資で赤字を出した場合、赤字分を給与所得と損益通算することで、納め過ぎた税金の還付を受けられます。
不動産所得の確定申告では、確定申告書AとBのうち、Bの方を使用します。そのほか、源泉徴収票・不動産売買契約書・賃貸契約書・家賃送金明細書・売渡清算書などの書類を準備しなければなりません。
確定申告では、家賃などの収入から必要経費を差し引き、所得総額を計算します。赤字が出ていない場合でも、不動産所得が20万円を超えていれば、源泉徴収とは別に確定申告を行わなければなりません。
参考>>不動産投資に確定申告は必要？やり方や経費について解説
青色申告で所得控除を受けられる
不動産経営での確定申告は、白色申告と青色申告のどちらかを利用することになります。所得控除など、さまざまな恩恵を受けられる青色申告がおすすめです。
青色申告なら一定の要件を満たすことで、基礎控除以外に10万円・55万円・65万円のうちいずれかの控除を受けられます。白色申告は基礎控除しか適用されません。
ただし、青色申告を行うためには、事前に申請しておく必要があります。複式簿記による帳簿付けや貸借対照表・損益計算書の添付など、白色申告に比べ書類作成も手間がかかります。
住民税も減税される
給与所得や不動産所得には、所得税だけでなく住民税も課税されます。住民税の金額は、所得額に応じて算出される所得割額と、一律に課税される均等割額の合計です。
不動産所得で収支がマイナスになった場合、確定申告を行い給与所得と損益通算することで、給与所得に課税される住民税が減ります。
赤字が出ていない場合でも、減価償却費などより多くの経費を計上すれば、不動産所得にかかる住民税を抑えることが可能です。減価償却期間が長い物件なら、長期にわたり節税効果を期待できます。
法人化による節税
不動産経営が順調に進み利益が増えてくれば、法人化することで節税できる可能性が高まります。法人化のメリットやデメリット、法人化を検討する所得の目安を解説します。
参考>>不動産投資は法人がオトク？途中から法人化する方法も解説
所得額が大きいほどメリットがある
個人事業主として不動産経営を進める場合、所得額に応じて所得税率が最大45%にまで高まります。一方、法人の場合は、どれだけ所得が増えても最大税率は個人より低めです。
不動産所得額が一定金額を超えたら、個人事業主の場合は所得の半分近くを税金として納めなければなりません。所得額が大きいほど、法人化するメリットも大きくなります。
ほかにも、相続税がかからないことや経費計上できる範囲が増えることなど、法人化にはさまざまな節税のメリットがあります。経営が軌道に乗り収益が大きくなってきたら、節税のために法人化を検討するのが基本です。
参考：No.2260 所得税の税率｜国税庁
参考：No.5759 法人税の税率｜国税庁
必要経費や手続きが増加するデメリットも
法人化ではさまざまなメリットを受けられる一方、経済的な負担や必要な手続きが増加するなどのデメリットもあります。
金銭面に関しては、法人設立のための費用が20～30万円発生します。法人特有の複雑な税務・会計処理を税理士に依頼すれば、年間費用が50～70万円必要になるでしょう。
法人設立の際の手続きにも手間がかかります。さまざまな書類を用意し、関係各所へ足を運ばなければなりません。事務作業も多くなるため、事務にかかる時間や手間が増えます。
ランニングコストが割高になりやすい点も、法人化のデメリットです。節税効果だけでなく、さまざまな角度から法人化のメリットとデメリットを比較する必要があります。
法人化を検討する目安
不動産投資で法人化を目指す大きな理由が節税です。法人化を検討するにあたり、法人の方が節税効果を高められる所得のラインを見極めなければなりません。
個人の所得税率は、所得金額695万円から899万9,000円までなら23%、900万円から1,799万9,000円までなら33%となっています。一方、法人税率の最高値は約23%です。
税率のみで判断する場合は、所得が900万円を超えれば個人の税率の方が高くなります。給与所得を含めた総所得金額900万円が、法人化を検討する所得の目安です。
ただし、家族に役員報酬を支払うといったケースでは、不動産所得が500万円程度でも節税できる場合があります。さまざまな条件を加味した上で、正確なシミュレーションを行う必要があるでしょう。
参考：No.2260 所得税の税率｜国税庁
参考：No.5759 法人税の税率｜国税庁
不動産投資は生命保険としても活用できる
物件購入時には不動産投資ローンを利用するのが一般的ですが、このときに団体信用生命保険への加入が義務付けられています。契約者に万一のことがあれば、ローンの残りは保険金で完済されるため、家族にローン返済の負担がかかりません。家賃収入が得られていれば生活費の足しにすることもできますし、売却して現金にすることも可能です。
不動産投資の中でも、ワンルームマンションは手頃な価格で購入できる物件が多く、複数所有することも比較的簡単です。しかしながら、容易に購入できるからと言って何でも良いかというとそういうわけにも行きません。不動産投資は買ってからがスタートですが、入居付けに困るエリアで投資をしてしまうと空室が出てから苦労することになります。万が一団信の適用で家族に残債なしで物件を相続できたとしても固定資産税の納税や物件の管理などで、家族に負担をかけることになってしまいます。
不動産投資を生命保険として考えるときには安定した家賃収入が得られるよう、賃貸需要の高いエリアで物件を選ぶようにしましょう。
参考：不動産投資ローンの団体信用生命保険は充実すべき？新規でも借り換えでも決断は慎重に
不動産投資による節税の注意点
不動産経営で節税を意識する際は、いくつか気を付けるべきポイントがあります。以下に挙げる注意点を理解しておきましょう。
帳簿上の赤字を出す必要がある
不動産投資で赤字が発生すれば、損益通算により赤字分と給与所得を相殺することで節税できます。この場合の赤字とは、帳簿上の赤字です。
実際の現金の出入りが黒字でも、帳簿上が赤字なら損益通算できます。帳簿上で赤字を出す最大のポイントが減価償却費です。
減価償却費は、実際には現金支出がないにもかかわらず、帳簿上で経費計上できます。黒字経営を進めながら、投資の初期段階において減価償却費で会計処理上の赤字を出すのが理想です。
一方、減価償却費を経費計上しなくても赤字が出ている場合は、経営難による赤字といえます。赤字による節税効果より、経営を上向かせることを意識しなければならないでしょう。
新築区分マンションを筆頭とした赤字物件
ワンルームマンションの勧誘でこちらもよくありますが「新築マンションで節税ができます。毎月たった5千円の支出で35年後にマンション1室が手に入り私的年金の代わりになります」といったセールストークです。確かに毎月赤字を計上しているので所得税の圧縮にはなりますが、不動産投資の目線からすると事業としても投資としても破綻しています。
なぜなら、買った当初から赤字になっているからです。その後物件を売ろうにも買った価格以上では売れないため、大きな損切りになります。
新築マンション含めすべてが悪いとはいいませんが、節税のためだけにあえて赤字のキャッシュフローになるような物件を購入することはやめておきましょう。
減価償却費を計上できるのは一時的
節税のポイントとなる減価償却費は高額になりやすいため、減価償却期間中は帳簿上の赤字が出やすくなり、節税効果を期待できます。
ただし、減価償却には期間が定められており、償却期間が終われば節税効果も終わります。減価償却費で帳簿上の赤字を出せていたなら、期間終了後は黒字に転換するでしょう。
不動産所得が黒字転換すれば、不動産所得にも所得税や住民税が課税されるようになります。減価償却効果は期間限定である点を意識し、期間終了後のことも考えておかなければなりません。
土地は赤字を損益通算できない
不動産を取得した際にローンを組んでいる場合、利子に対する支出により赤字が発生すれば損益通算の対象となります。ただし、ローンで土地を購入しているケースでは、土地分の利子は赤字として損益通算できません。
赤字の総額から土地の借入金の利子分を差し引いた金額が、損益通算できる不動産所得の赤字額です。一方、建物の借入金にかかる利子は、損益通算の対象となります。
土地の利子分は、あくまでも赤字として損益通算できないだけであり、経費として計上することは可能です。黒字経営の場合は、土地の利子分を経費にすることで、所得額を減らせます。
金融機関への信用力の低下
住宅ローンや自動車ローンなどを申し込む際は、審査の判断材料として総所得額をチェックされます。損益通算で所得が低くなっていると、収入が審査基準に足りないと判断されかねません。
ただし、減価償却費により会計処理上の赤字が出ている場合は、減価償却費を差し引いた収支で判断してもらえるのが一般的です。
減価償却前の収支が黒字なら、健全な不動産経営を進められているとみなされ、帳簿上の赤字は審査に悪影響を与えません。赤字の理由を審査時に説明できるよう、きちんと準備しておくことが大事です。
不動産投資で節税することの嘘
不動産投資をすると節税になる点自体は嘘では無いですが、不動産投資の節税にかかる注意点がいくつかあります。
具体的にはこちらです。
- 減価償却の節税で赤字になると金融機関の審査に悪影響がある
- 不動産投資をするとなんでも経費に計上できる
具体的に確認していきましょう。
減価償却の節税で赤字になると金融機関の審査に悪影響がある
不動産投資を行い、物件を保有したものの赤字だと規模拡大を狙う際に金融機関の審査に悪影響があるというイメージがありますが、減価償却前にキャッシュフローが黒字であれば問題はないでしょう。
赤字の種類は大きく2種類ありキャッシュフローがそもそも出ていない場合とキャッシュフローは出ているが減価償却によって赤字になる場合です。後者であれば不動産投資としての事業は成功しているため金融機関の審査上でも問題は無いと言えるでしょう。
不動産投資をするとなんでも経費に計上できる
ワンルームマンション投資を勧めてくる営業マンの中には、「ワンルームを一戸保有すれば食事代でもなんでも経費にできますよ」と言う人もいますが大きな間違いです。原則は、不動産投資にかかる費用は経費計上をすることができます。
一方で、全く関係のない食事代金や旅費などを経費に計上してしまうと節税でなく脱税になるのでやめておきましょう。
不動産投資で失敗しないポイント
節税のみを目的として不動産投資を始めてしまうと、基本的には赤字を出さなければならないため、本末転倒な結果を招くことにもなりかねません。不動産経営で失敗しないポイントを押さえておきましょう。
キャッシュフローを重視
不動産投資で継続的な安定収入を得るためには、できる限り多くのキャッシュフローを生み出せる経営を目指すことが重要です。
キャッシュフローとは、家賃収入から必要経費を差し引いて残るお金を指します。キャッシュフローが出なければ支出を収入でまかなえないため、自己資金を取り崩すことにもなりかねません。
毎月安定してキャッシュフローを生み出せれば、手元の現金が増えていくため経営が楽になります。黒字経営が続き、収益を増やしていくことで、赤字による節税効果以上の利益を得られるようになるでしょう。
物件の収益性を評価する
不動産投資で成功するポイントとしては、収益性を重視した物件選びも挙げられます。いつまでも減価償却費で赤字になるような物件は、収益性が低い物件です。
節税効果のみを重視して収益性が低い物件を購入してしまうと、減価償却期間が終わった後も収益が上がらず、なかなか資産を増やせないでしょう。
不動産投資で目指すべき最大の目標は、できるだけ多くの収益を上げることです。損益通算や減価償却費による節税を考えなくても利益を出し続けられる、収益性の高い物件を選びましょう。
節税目的の不動産投資はリスク大
不動産投資で赤字が発生した場合、損益通算により所得税や住民税の節税につなげられます。相続税や贈与税の節税効果を期待できる点もポイントです。
ただし、節税を最大の目的として不動産投資を始めると、リスクが大きいため収益が伸び悩み、投資の失敗を招きかねません。資産を増やす本来の目的を意識することが重要です。
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