不動産投資は儲からないといわれることがありますが、本当にそうでしょうか。ひとくちに不動産投資といっても、対象となる物件は一棟アパートや区分マンションなどさまざまで、それぞれに戦略が異なります。儲からないと感じている人は、物件選びや戦略を誤ったのかもしれません。今回は不動産投資が儲からないといわれる理由を説明するとともに、成功するために押さえておきたいポイントについて解説します。

【目次】

1.不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法

2.不動産投資が儲からないと言われる理由

(1)大きな利益が出ない

(2)期待した利回りが得られない

3.不動産投資の失敗と成功をわけるポイント

(1)情報

(2)行動

(3)戦略

4.区分(ワンルームマンション)投資の注意点

5.一棟投資の注意点

6.まとめ 不動産投資で儲けるには長期的な視点が必要

1.不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法

投資で得られる利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。キャピタルゲインは売却時に得られる利益のことをいい、株やFXはキャピタルゲインを狙う投資です。インカムゲインは資産を保有している間に得られる利益のことで、代表的なものには定期預金や国債などの利子があげられます。 

キャピタルゲインを主目的とした投資はハイリスク・ハイリターン、インカムゲインが主な利益となる投資はローリスク・ローリターンという特徴をもちます。

株やFXはわずか1日で大儲けすることもありますし、反対に大損してしまう可能性もあります。定期預金などは元本が減ることはありませんが、低金利が続く昨今では微々たる利子しか得られません。

不動産投資は、月々の家賃収入によって長期間のインカムゲインが期待できます。また、購入時よりも高額で物件を売却できればキャピタルゲインも得られます。ほかの投資と比べてリスクもリターンもほどほどであるため、ミドルリスク・ミドルリターンとされているのが不動産投資です。

 

2.不動産投資が儲からないと言われる理由

不動産投資には空室や家賃滞納などで収入が得られないリスクはありますが、きちんとしたリスクヘッジができていれば大きく損をすることはありません。資産に応じて投資対象も選べますし、比較的手頃な価格で購入できる区分ワンルームマンションなど投資初心者にも取り組みやすいとされています。では、なぜ不動産投資は儲からないという説があるのでしょうか。それには次のような誤解ともいえる理由があるようです。

・ 大きな利益が出ない

・ 期待した利回りが得られない

それぞれ誤解を解いていきましょう。

(1)大きな利益が出ない

投資といえば初めに株やFXを思い浮かべる人は多いでしょう。価格の変動に応じて短期間で売買できる、大儲けすることもあれば大損することもある、そんなイメージが強いかもしれません。不動産投資はそうした投資のイメージとは性質が異なります。そもそも短期間で大きな儲けを期待するものではなく、なるべく長期にわたる安定した家賃収入を得て、利益を積み重ねていくのが不動産投資のやり方です。売却益に課税される譲渡所得税も、保有期間が長いほうが税率が下がります。保有期間が5年以下(短期譲渡所得)の税率はおおよそ39%であるのに対し、5年超(長期譲渡所得)はおおよそ20%です。短期間での売却はかえって損をすることにもなりかねません。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の詳しい税額計算に関しては国税庁をご覧ください。

>>国税庁 長期譲渡所得の税額の計算

>>国税庁 短期譲渡所得の税額の計算

 

(2)期待した利回りが得られない

投資物件の情報を見てみると、10%以上の高利回り物件も数多く記載されています。ところが実際に運用を始めてみると、期待した利回りが得られないことがほとんどです。こうした矛盾が不動産投資の儲からない理由として指摘されることがあります。

じつは利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があり、物件情報に記載されるのは表面利回りのほうです。まずはそれぞれの計算方法を見てください。

・ 表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

・ 実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100

計算式からもわかるとおり、表面利回りには支出である経費が反映されていません。物件を維持していくには管理費や修繕費などのさまざまな費用がかかります。それらの費用は運用を始めてみないとわからないものが多く、購入前には表面利回りを参考にするしかありません。

 

3.不動産投資の失敗と成功をわけるポイント

不動産投資が成功か失敗かは、キャピタルゲインとインカムゲインのバランスを見ることが大切です。建物は時間経過とともに価値が下がっていくため、大きなキャピタルゲインを出すことは難しいかもしれません。しかしながら、所有している間に家賃収入からローンを完済できたとしたら、自己資金の持ち出しゼロで物件をひとつ得たことになります。そこで売却して得た代金はまるまる利益となることを考えれば、失敗とはいえないのではないでしょうか。

不動産投資の失敗と成功をわけるポイントは、主に情報・行動・戦略の3つです。それぞれ説明しましょう。

(1)情報

残念ながら、法外な利益を載せた物件を契約させられたり、不動産投資では違法となる一般の住宅ローンをあっせんされたりなど、詐欺まがいの手口が横行しているのも事実です。不動産投資で自己破産にまで陥ったという体験談も多く見かけますが、失敗の原因を突き詰めると、自身の勉強不足を後悔している人がほとんどです。

営業マンがどれほどおいしい言葉を並べても、絶対儲からない物件は存在します。そうした物件を見抜くためにも、不動産投資について学ぶことや情報を集めることが大切です。

 

(2)行動

投資はすべて自己責任です。成功率を上げるには自らの意思で行動することが大切です。前述のとおり、不動産投資についてしっかりと学ぶことや情報を集めるといった行動によって、成功する可能性が高まります。

不動産投資セミナーや不動産投資家が集まるコミュニティに参加するなどして、情報を集めるとよいでしょう。気になる物件が見つかったときは、なるべくなら現地へ行き、自分の目で物件の状態や周辺環境を確認するようにしてください。

 

(3)戦略

不動産投資で成功するには、属性にあった戦略が大事ということを覚えておきましょう。融資を申し込む際、金融機関では勤務先や職業、勤続年数、収入や保有資産といった個人属性に基づいて融資の可否や条件を決めるといわれています。人によっては希望する額の融資が受けられず、投資できる物件が限られてしまうかもしれません。

また、融資そのものが受けられない可能性もあります。そこで諦めてしまっては不動産投資を始めることはできません。自分の属性で融資が受けられる金融機関や方法などを考えてみましょう。

たとえば、転職したばかりで勤続年数が短くても、十分な預貯金があれば頭金を多めに入れて借入金を少なくすることで融資が受けられる可能性があります。不動産会社が提携する金融機関を紹介してもらうのも、ひとつの方法です。

4.区分(ワンルームマンション)投資の注意点

マンションの一室を購入して賃貸経営を行うのが区分投資です。なかでもワンルームマンションは物件価格が安いことから、自己資金が少ない人もチャレンジしやすいというメリットがあります。ワンルームマンションは学生や単身赴任の会社員などが利用することが多く、回転率は早いものの入居者がつきやすいのが特徴です。

ただし、立地や物件選びには注意してください。通勤や通学に便利な駅近の物件は人気がありますが、駅から離れるほど入居率は下がり家賃相場も低めになります。安定した家賃収入を得るために、慎重に投資先を選ぶようにしてください。

 

5.一棟投資の注意点

アパートやマンションなどの一棟投資は得られる家賃収入が大きいことが魅力です。空室が発生したとしても家賃収入がゼロになることはありません。土地付きであるため資産価値が下がりにくいのもメリットのひとつです。

注意したいのは、維持管理に多額の費用がかかることです。日常的な設備の点検や補修、一定期間の大規模修繕など、建物の機能と価値を保つ手間と費用がかかります。火災や自然災害に備えた保険料も多額になりますし、固定資産税も大きな負担になります。

一棟投資を行う際はシビアな収支計算を行い、期待する収入が得られるかどうかを慎重に確認してください。

6.まとめ 不動産投資で儲けるには長期的な視点が必要

今回は不動産投資が儲からないといわれる理由を説明するとともに、成功するために押さえておきたいポイントについて解説しました。不動産投資は長期間の安定した家賃収入を目的とする投資方法です。株やFXなどのように短期間で儲けを出すことがないため、儲からないと誤解されがちですが、運用次第で長期にわたる利益が期待できます。安定した運用を続けるには、空室や災害などへのしっかりしたリスクヘッジが必要です。また、物件選びで失敗する原因の多くは、知識不足・情報不足です。不動産投資についてしっかり学び、情報収集を怠らずに行動することで成功確率をあげ儲けられる不動産投資にすることができます。

最後に、モゲチェック不動産投資では、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。

「不動産投資を検討しているが、いくら融資を受けられる?」

「どの不動産会社に相談すればいい?」

こうしたお悩みのある方はこちらからご利用下さい。無料でご利用頂けます。

>>無料で借入可能額を把握する

借り換えを検討されている方はこちらから。国内最低水準1.575%のローンで借り換えできるか、借り換えするメリットがあるかどうかを無料で診断いたします。

>>無料Web診断を利用する

 

【関連記事】

>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ?金利や審査基準を比較

>>ワンルームマンション投資成功の秘訣とは?失敗例から学ぶリスク対策