不動産投資を検討したものの、リスクは心配ですよね。
さまざまなリスクにしっかりと対策をとっておかなければ、成功確率を上げることができます。
この記事では、不動産投資初心者Aさんの失敗事例をもとに、リスク対策と成功のポイントを解説します。
不動産投資を安心安全に行うために、ぜひ参考にしてください。
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失敗例1．空室が続き家賃収入が得られない～空室リスク
Aさんは物件価格の安さと利回りの良さにひかれ、駅からバス利用の中古ワンルームマンションを購入しました。
すでに入居者がいるオーナーチェンジの物件だったため、しばらくは順調に家賃収入が得られましたが、退去後はなかなか次の入居者が見つかりません。
家賃収入がなくても毎月のローン返済金や管理費などは支払わなくてはならず、収支はマイナスです。これを「空室リスク」といいます。
空室リスクを防ぐには物件を選ぶ目を磨くことが求められます。
具体的なチェックポイントとしては、賃貸の需要があるエリアか、入居者から見て魅力的な物件かなどがあげられます。
ワンルームマンションは、主に学生や単身のビジネスパーソンをターゲットとした物件です。
駅からバス利用では通勤や通学に不便なため、あまり人気がありません。
失敗例2．家賃の値下げで収益がゼロに～家賃下落リスク
Aさんが物件を購入した当時、月々の家賃は7万円でした。
ローン返済金が3万5,000円、管理費と修繕積立金が合わせて1万5,000円、残り2万円が毎月の収益になりました。
しかし、前の入居者が退去してから新しい入居者がなかなか見つからないため、家賃を5万円に値下げすることに。
ようやく入居者が決まったものの、家賃の値下げにより収益はゼロです。これを「家賃下落リスク」といいます。
建物は年月が経つとともに資産価値が下がるため、ずっと同じ家賃設定にはできません。
特にオーナーチェンジ物件の場合は、そのときの入居者が新築当時から住み続けているのかを確認したほうがよいでしょう。
新築物件は人気があり、やや高めの家賃でも入居が決まることが珍しくありません。
収支計画を考えるときには現在の家賃のみではなく、将来的に家賃収入が減ることを踏まえて計画を立てることが大切です。
失敗例3．突然の修繕で予定外の出費～修繕リスク
ようやく入居者が見つかりホッとしていたAさんでしたが、しばらくして入居者から「給湯器が故障した」という連絡が入りました。設備業者に修理を依頼したところ、経年劣化のため交換が必要とのこと。
交換工事には10万円ほどかかりましたが、修繕費がストックできていなかったAさんは個人的な貯金から工事費用を支払うことになりました。
マンションにかかるコストのひとつに修繕積立金がありますが、これは建物全体の修繕に備えるための費用です。
所有している物件の住宅設備などの故障は、オーナーが負担しなくてはなりません。
これを「修繕リスク」といい、突発的な修繕に備えて毎月の家賃収入から少しずつ準備しておく必要があります。
失敗例4．金利上昇でローン返済が厳しくなった～金利上昇リスク
ワンルームマンションの購入に不動産投資ローンを利用したAさん。
月々の返済負担を軽くするために金利の低い変動金利型を選択しました。
しかし、世の中の景気が上向くにつれて金利が上昇し、ローンの返済額も金利部分が増額になってしまったのです。
家賃収入だけでは経費がまかなえず、自己資金の持ち出しが続いています。
ローンの種類には大きく分けて、固定金利型と変動金利型とがあります。
比較的低金利で融資を受けられるのが変動金利型のメリットですが、固定金利型とは違って「金利上昇リスク」があることには注意しなくてはなりません。
いつ金利が上昇しても困らないよう、返済計画に余裕をもたせる、こまめに繰り上げ返済を行うなどの対策が必要です。
失敗例5．手放したいのに売れない“負”動産～流動性リスク
期待していた収益が得られないうえ、ローンの返済が厳しくなったため、Aさんは投資用ワンルームマンションを手放すことにしました。
不動産会社を通じて売却広告を出しましたが、なかなか購入希望者は現れません。
所有している間はローンの返済はもちろん、月々の管理費・修繕積立金の支払いが続きます。固定資産税も納めなくてはなりません。
Aさんが購入したワンルームマンションは、収益どころか赤字を生む“負”動産になってしまったのです。
不動産は株やFXのように売りたいときにすぐに売れるものではありません。
金融業界のような市場がなく、買い手が見つからない限りは手放せないためです。
これを「流動性リスク」といいます。
流動性リスクを軽減するポイントは「物件選び」です。賃貸の需要が高い物件は投資用物件としても魅力があり、買い手が比較的早く見つかります。
成功ポイント1．立地の良い物件を選ぶ
投資用ワンルームマンションを購入するときには、そのエリアで需要があるかどうかを確認しましょう。
例えば、ファミリー層が多く住むエリアでは、単身者向けのワンルームマンションを借りる人は少なめです。
ワンルームマンションを借りる人の多くは学生や若いビジネスパーソンです。
Aさんの失敗例でも解説したとおり、通勤通学に便利な立地にある物件が好まれます。
駅から近いことや生活の便が良いことなどをポイントに物件選びを行いましょう。
また、資産価値の面からも、郊外よりは都心のワンルームマンションのほうが有利です。
賃貸の需要が高い都心部では、家賃相場が大幅に下落することは少なく空室リスクも軽減できますし、売りたくても売れない流動性リスクも少なめです。
成功ポイント2．収支シミュレーションを保守的に見積もる
投資用物件の購入を決める前に、しっかりとした収支シミュレーションを行うのが鉄則です。
例えば、2年後に家賃を5％下げるとしたら、5年後に住宅設備のメンテナンスを行うとしたらなど、さまざまな可能性を予測して収支計画を立てましょう。
不動産投資の初心者は、つい利回りの良さに目を奪われがちです。
じつは利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、実際の収益性を判断できるのは「実質利回り」であることに注意してください。
・表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
・実質利回り＝（年間家賃収入－年間支出）÷物件価格）×100
ワンルームマンションの賃貸経営には管理費や修繕費など、さまざまなコストがかかります。
家賃下落や金利上昇などの可能性も予測しておかなくてはなりません。
保守的に見積もって、それでも利益が得られるような物件を選ぶようにしましょう。
成功ポイント3．節税を上手に活用する
不動産投資には所得税の節税効果があるため、会社員や公務員の副業にも人気です。
不動産所得は、ほかの所得と赤字・黒字を相殺できる「損益通算」の対象になっています。
不動産投資で出た赤字を確定申告すれば、給与から天引きされた所得税が還付されるほか住民税も軽減できます。
不動産投資ローンで物件を購入した場合、万一のときには団体信用生命保険で残債が完済され、物件は資産として家族に残せます。生命保険の代わりになることや、現金よりも不動産のほうが相続税を安く抑えられることから、相続税対策に不動産投資を行う人もいます。
不動産に関わる税金にはどのようなものがあるか、利用できる優遇措置などがあるかをしっかりと学ぶことも、不動産投資の成功ポイントのひとつです。
まとめ 自ら学ぶ姿勢がワンルームマンション投資の成功につながる！
今回は、不動産投資初心者Aさんの失敗事例をもとに、リスク対策と成功のポイントを解説しました。
ワンルームマンション投資の失敗の原因は、さまざまなリスクに対する認識の甘さです。
知識もなく安易な気持ちで始めると、成功には近づけません。
1万円ほどの少額から始められる投資もありますが、物件購入に多額の費用が必要な不動産投資には、より慎重な行動が求められます。
成功の秘訣は、不動産について学ぶこと、きちんとしたリスクヘッジを考えること、なるべくシビアに収支シミュレーションを行うことなどです。
不動産投資ローンに関しては、無理のない借入金額で金利条件含め借り入れ条件の良いものを借りることで対策できます。
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