INVASEでは既存会員の方に向けて不動産投資に関する様々なセミナーを開催しております。24年11月に不動産投資のローン戦略についてのセミナーを開催致しました。本記事ではセミナーで解説した内容の要約をお届けいたします。
不動産投資を成功させるには、資金調達手段であるローンの活用が鍵を握ります。記事内では融資の種類や借入戦略、さらには個人から法人への移行やポートフォリオ管理といった応用的な話題までご紹介しています。
※お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他、ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、買うならどのような立地や条件が良いかなど、ご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
借入可能額とローンの種類
不動産投資において重要なのは、自分がどれだけの融資を受けられるかを正確に把握することです。本セミナーでは以下の3種類のローンについて紹介しました。
・不動産担保ローン
・個人融資枠の活用
・事業性を重視したローン
具体的に確認していきます。
不動産担保ローン
物件の評価額を担保として融資を受けるタイプのローンです。銀行が重視するのは、物件を売却した場合の流通性や市場価値であり、単純な立地や築年数だけではありません。例えば、同じ条件のアパートでも、駅からの距離や地域の需要により担保評価額が大きく異なるケースが紹介されました。
例：水戸駅から徒歩29分と我孫子駅から徒歩17分のアパート。どちらも築30年で4000万円の売買価格ですが、担保評価額には400万円の差が生じました。
このように購入価格や築年数が同じでも担保評価に大きな違いが出ることは認識しておきたい点です。
個人融資枠の活用
銀行が個人の収入や勤務先を基に評価するタイプの融資です。新築ワンルームマンションや築浅物件が好まれ、給与の安定性や高収入が重要視されます。ただし、役員など特定の職種では融資が受けにくい場合もあります。
事業性を重視したローン
不動産事業としての収益性を評価基準とし、キャッシュフローの安定性が重視されます。このタイプの融資は規模拡大を目指す投資家に適しており、地域金融機関や信用金庫が主な提供元です。
借入戦略
ローンの効果的な利用方法についても注意する必要があります。特に不動産投資ローンの借り入れはどこから、どんな物件を購入するのかによって諸条件も大きく変わるため注意が必要です。
金利の見極めと借り換えの活用
金利の上昇局面では、適切なタイミングでの借り換えが重要です。特に、借り換えによって毎月の支払い負担を軽減し、キャッシュフローを改善する事例が紹介されました。
例：東京都内の区分マンションを必要自己資金100万円で2.775%から1.575%に借り換えし、月々のキャッシュフローを9,000円改善。
借り換えを通じてキャッシュフローの改善や総支払利息の削減に繋げられるため,
金利が2.2%以上の方はぜひ借り換えをご検討ください。
借入条件の最適化
金融機関やローンの種類に応じて、借入条件を調整することで節税や返済負担軽減を図ることができます。また、ローンの繰り上げ返済に伴うペナルティや信用情報への影響にも注意が必要です。
売主や仲介業者の選定
一部の業者ではローン利用に制約がかかる場合があります。そのため、事前に信頼できる業者や金融機関との連携を図ることが求められます。
個人から法人への物件移行：成功事例とそのポイント
不動産投資を拡大し、効率的に運用するうえで、個人所有から法人所有への移行は有力な選択肢です。
移行のメリット
個人から法人へ物件を移行する最大のメリットは、税務面での効果です。個人所有物件では、減価償却期間が終わると税務上のメリットが薄れていきますが、法人へ移行することで、減価償却を再度設定することが可能になります。これにより、法人としての利益を圧縮し、税負担を大幅に軽減できます。
具体的な成功例として、個人で築浅の木造アパートを所有していた投資家が挙げられました。この投資家は、物件を法人に売却し、法人名義で再度ローンを組むことで減価償却をリセットされました。同時に法人の借入枠を確保し、新たな投資資金を得ることに成功しました。
結果として、節税効果だけでなく、次の物件購入に向けたキャッシュフローを生み出しました。
規模の拡大にも有利
法人化のもう一つのメリットは、規模の拡大が容易になる点です。個人の信用枠には限界があり、一定以上の借入は難しいケースが多いです。
一方で、法人として事業性の高いキャッシュフローを提示することで、新たな借入が可能になります。これにより、より大規模な投資や高収益物件へのアクセスが広がります。
実際の移行プロセス
物件を法人に移行する際には、いくつかのステップを経る必要があります。まず、物件の評価額を算定し、個人から法人への売却価格を決定します。この際、固定資産税評価額や路線価を基に価格を調整し、税負担を最小化することが重要です。
たとえば、ある投資家が個人で所有していた築20年のアパートを法人に移行する際、固定資産税評価額に基づいて売却価格を設定しました。この価格は実勢価格よりも低めに設定され、譲渡所得税の負担を軽減しています。さらに、法人が組んだローンの担保評価もこの価格に合わせることで、スムーズな移行が実現しました。
注意すべきリスク
一方で、法人化にはリスクも伴います。特に、物件の担保評価が十分でない場合、移行に必要なローンが組めない可能性があります。築年数の古い物件や立地条件が悪い物件では、このリスクが顕著です。
実際に築古アパートを法人化しようとしたが、担保評価が低いために移行が実現しなかった事例があります。このケースでは、個人所有時にすでにローンが組まれており、借入残高が高かったため、担保評価が移行時の課題となりました。結果的に、法人化の計画を断念せざるを得ませんでした。
さらに、移行時に発生する税務コストにも注意が必要です。物件の譲渡には譲渡所得税がかかり、その際には減価償却費が累積している分も課税対象となります。これを見落とすと、移行後の資金繰りが厳しくなる可能性があります。
ポートフォリオ管理
不動産投資において、ポートフォリオの適切な管理は成功の鍵です。
安定的なキャッシュフローを生む不動産（例：担保評価の高い物件）と、高リスクながら高収益を期待できる物件（例：築年数の古いアパート）を組み合わせることで、リスクを分散することができます。
定期的に物件の価値を評価し、資産ポートフォリオ全体の健全性を確保することが重要です。また、時には収益性の低い物件を早期に手放す決断も必要となってきます。
プロの不動産投資家であればご自身のポートフォリオに関して管理ができることでしょう。
とはいえ、プロであってもプロ同士で情報交換をし適切なポートフォリオへの組み換えなどを行うはずです。INVASEであれば不動産投資の専門家が無料カウンセリングjourney（ジャーニー）を提供しております。
カウンセリングでは物件の保有や売却、借り換えなど他社では無いファイナンスに準拠した具体的なアクションプランを提案し投資家が最適な判断を下せるようサポートしております。
まとめ
ローンを活用した不動産投資は、適切な戦略と知識があれば大きな成果をもたらします。一方で、慎重な計画とリスク管理が不可欠です。本記事が、皆様の投資計画の参考になれば幸いです。
これから不動産投資を検討してみたいという方はぜひバウチャーサービスを利用して、適正な借り入れ条件を知るとともに、厳選した不動産会社からあなたの投資の志向や運用方針に合わせた具体的な提案を受けてみてはいかがでしょうか。
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*掲載する情報には充分に注意を払っていますが、成果には個人差がありその内容について保証するものではありません。
