不動産投資においてエリアの選定は、投資の成否を決めるほど重要な要素です。

投資を成功させるには、人が移り住んでくる「成長可能性」の高いエリアを選ぶ必要があります。

では「成長可能性」が高いのはどのようなエリアなのでしょうか？

直感的には都心に近ければ良さそうです。しかし実際には都心に近ければ良いとは限りません。

本記事では不動産投資の観点から具体例とともに街の見方を解説していきます。ぜひご覧ください！

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結論：「再開発の状況」と「人口動態」がカギ

結論として「再開発の状況」と「人口動態」がカギになります。

再開発の計画があり、なおかつ多くの人が移り住んでくることが見込まれるエリアこそが「買うべきエリア」といえるでしょう。

その理由を説明していきます。

「再開発=住宅の需要増」は成り立たない

まず前提として不動産投資の成功には、物件の賃料と価格が上がることが不可欠です。

この点で再開発は街に人が来る動機になります。そのため投資物件選びにおいては再開発の計画を調査することが必要になります。

しかし再開発があるからといって物件の賃料と価格が必ず上がるとは限りません。

例えば郊外に商業施設ができたとき、近隣の物件価格はあがるでしょうか？

ららぽーとなどの施設には多くの方が車で来られるのに、その近くに住むことは大きなプラスになるでしょうか？

もちろん近くにあるだけでプラスの要素ではありますが、「人が移り住む動機になるか？」をよく考える必要があるのです。

そのため再開発計画の調査に加えて人口の動態をよく考えることが必須です。

逆にいえばエリアに「再開発計画」と「移り住む動機」があれば、そのエリアは「成長可能性」があるといえるでしょう。

開発が与える影響の例

人が集まる再開発の例として、東京駅の再開発が挙げられます。

東京駅の再開発が沿線に対して大きな影響を持つことは有名です。

実際に八重洲や丸の内の再開発に呼応するようにして、沿線の各駅にも再開発案件が計画されています。

例えば新橋。新橋駅前は森ビルをはじめ各社がエリア開発を進めています。

また田町では森永プラザビルの建て替え、高輪ゲートウェイ〜品川駅のラインでは開発プロジェクトが有名です。

加えて品川ではリニア新幹線の新駅や、宝口からのオフィスの再開発が進んでいます。

このようなオフィスビルは駅の乗降者数に大きな影響を与えます。乗降者数は賃料や物件価格の重要なベンチマークです。

再開発によって賃料や物件価格が上がることで新築物件が建ち、さらにエリアの賃料や物件価格は上昇。

すると中古物件の一部もキャッチアップする形で価格が上がります。

このサイクルに入ることでさらに新築物件が建ち、価格が上がります。

このようなサイクルにある物件を選ぶには、エリア選定で「再開発」と「人口の動態」を緻密に見ていく必要があります。

参考>>不動産投資おすすめエリアをご紹介①港区京浜東北ライン

インフレに負けない物件を選ぶためには

良いエリアを選定したら、インフレなどの社会的な変化に負けない物件を選ぶことも大切です。

インフレ局面において物件価格や賃料に加えて給料も上がっていきます。

このような状況においては年収の二極化が生じることが知られていますが、これは物件価格や賃料においても同様です。

物件価格や賃料の二極化により、年収の高い/低いによって住むエリアが異なる傾向が現れます。

特に昨今のコロナ禍のような不安定な状況下では、安定して人気のある物件を求める人が多くなります。

これにより高騰する物件と、需要の低下により価格の下がる物件に分かれる二極化が生じるわけです。

例として同じ駅から徒歩7分の新しい物件と古い物件があるとき、古い物件が過剰に安くなったり、エリアによって好まれるタイプの物件の価格が過剰に高騰することがあります。

したがって、インフラなどに負けない物件を選ぶためには再開発の計画や人口の動態に加え、街や駅の特色を緻密に調査する必要があります。

まとめ　再開発に伴う人口の動きが重要

今回お話したのは立地選びのカギである「再開発」と「人口動態」でした。

エリアを選ぶとき、都心や再開発のある地域を選んでしまいがちですが、それだけでは不十分です。開発に伴う人口の動きや地域ごとの特性を緻密に調査することが必須であるといえます。

エリア選定の際には再開発計画、人口動態、地域の特性を総合的に鑑みていきましょう。

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