不動産投資で悠々自適な生活を手に入れた人もいれば、自己破産に追い込まれた人もいます。どのくらいの人が成功しているのか、そのコツは何なのか、気になったことがありませんか。そんな疑問にお応えすべく、不動産投資の成功率と失敗率、失敗しがちな行動パターンや成功率を上げる方法などをまとめました。
不動産投資以外の資産運用の成功率・失敗率も紹介します。ぜひ参考にしてください。
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【目次】
資産運用の種類
資産運用の成功率と失敗率
不動産投資の成功率と失敗率
不動産投資の失敗につながる行動パターン
不動産投資の成功率を上げる方法
不動産投資の動機や考え方も成功率・失敗率に影響
まとめ 成功するために大切なことは学ぶこと
資産運用の種類
資産運用にはさまざまな方法がありますが、リスクとリターンのバランスでは次のようにグループ分けされます。
ローリスク・ローリターン：円預金（普通預金、定期預金）、生命保険、債券（国債、社債）など
ミドルリスク・ミドルリターン：外貨預金（普通預金、定期預金）、投資信託、不動産投資など
ハイリスク・ハイリターン：株式投資、FX、仮想通貨、先物取引など
ローリスク・ローリターンの投資
ローリスク・ローリターンの資産運用には元本割れの心配がほとんどありません。ただし、現在のような低金利時代には利益が期待できないのが難点です。
ミドルリスク・ミドルリターンの投資
不動産投資をはじめとするミドルリスク・ミドルリターンの資産運用は、やり方次第では大きな利益を得られますが、基本的には長期的な視点で取り組む必要があります。
ハイリスク・ハイリターンの投資
ハイリスク・ハイリターンな資産運用は比較的大きな利益が期待できますが、一度の取引で大金を失う可能性があります。投資初心者にはハードルが高めなので、ほかの資産運用に慣れてから取り組むことをおすすめします。
資産運用の成功率と失敗率
いずれの資産運用も、やり方次第で成功することもあれば失敗することもあります。成功率や失敗率は参考にしかなりませんが、ここでは代表的な資産運用として、株式投資・投資信託・FXの特徴と成功率をみてみましょう。
株式投資
株式投資では2種類の利益が期待できます。ひとつは株券が値上がりした時点で売却して得る売却益（キャピタルゲイン）、もうひとつは株券を保有している間に得られる配当金や株主優待など（インカムゲイン）です。株式投資で成功といえば、前者のキャピタルゲインを思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。株式投資における個人投資家の成功率は10％程度だといわれています。長期間にわたって利益を得続けることは難しく、90％以上の人が損をしたと考えているようです。
投資信託
投資信託とは、投資家から集めた出資金をプロが運用し、その利益を投資家に分配するという投資方法です。数千円から数万円程度の少額から投資ができることや知識がほとんどいらないという点で、初心者にも取り組みやすいといえます。専門家が運用するとはいえ元本は保証されない点に注意が必要です。長期運用のほうが成功率が高いとされ、運用5年で約70％の人が利益を得ています。ちなみに、投資対象を不動産にしぼった投資信託は、不動産投資信託（REIT）と呼ばれています。
FX
FX（外国為替証拠金取引）とは、外国の通貨を購入し、為替の値動きを見て売却益を得る資産運用方法をいいます。24時間いつでも取引ができますが、値動きが激しく市場変動を負い続けるのが大変で、長期的に続ける人は多くはいません。1年間の取引では20％ほどが利益を出していますが、5年間続けた場合の成功率はわずか1％ほどといわれています。
不動産投資の成功率と失敗率
不動産投資の成功率や失敗率はどうでしょうか。不動産投資の成功率は10％程度、残りの90％は失敗という説があります。ただし、不動産投資はキャピタルゲインとインカムゲインの双方が狙えるため、考え方や運用によっては成功率はもっと高くなると考えられます。
投資という言葉からは、物件を盛んに売買して利益を得るイメージを持つ人もいるでしょう。実際には家賃のなかから利益を得る、つまり不動産貸付業という事業を行うのが不動産投資です。物件購入には不動産投資ローンを組み、ローンの返済や諸々の経費などは家賃のなかから支払っていくのが、不動産投資の基本的なやり方です。家賃と経費のバランスによっては月々の利益は数千円ほどしか出ないかもしれません。しかしながら、自己資産を使わずに現金を得られたのであれば、それは成功といってよいでしょう。この考え方でいくと不動産投資の成功率はかなり高くなります。実際に不動産オーナーで生計を立てている人も大勢いることを考えると、他の資産運用と比較して、不動産投資の失敗率が特別高いとは考えにくいのではないでしょうか。
売却益の優先をしすぎると成功率は下がる
反対に売却益を得ることを優先させる場合は、成功率はあまり期待できないかもしれません。購入したときよりも高く売ろうと考えたら、景気上昇の波にうまく乗る必要があります。そもそも建物は月日が経つにつれて資産価値が下がっていくものです。売却益を得るには、資産価値をなるべく維持できる物件を購入し、売却のタイミングを逃さないように常に不動産市場を監視しなくてはなりません。株やFXと同じような運用方法になり、成功率は低くなります。成功率10％・失敗率90％説は、こうした考えからきているものかもしれません。
不動産投資ローンの選び方で成功率が上がる
不動産投資の成功率を上げるためには、不動産投資ローンの選び方も非常に重要です。なぜなら、金融機関によって取り組みの姿勢が異なるからです。
金利は少々高くとも、不動産投資初心者が初めに取り組むことで年収の10倍まで借り入れできる金融機関があることや、どのような方であっても3,000万円までしか貸さない金融機関などもあります。
しかしながら、はじめて不動産投資を行う人にとっては自分がどの程度まで借り入れできるのか、その際の金利はどの程度などか知らない方も多いことでしょう。INVASEのバウチャーサービスであれば、借入可能額だけでなく借り入れする際の金利の目安も分かるためぜひ気になる方はご利用ください。
不動産投資の失敗につながる行動パターン
不動産投資は、長期的な視点でコツコツと地道に取り組めば利益を出せる資産運用方法で、失敗率もそれほど高くはありません。しかしながら、これは失敗するだろうと思われる行動パターンもあり、取り組む際にはあらかじめ注意する必要があります。特に注意したいのは、次の3点です。
・ 営業マン任せ
・ 無計画
・ 危機感不足
それぞれ解説します。
営業マン任せ
不動産取引には不動産そのものの知識に加え、金融やマーケティングなど幅広い知識が必要とされます。専門用語も多く、営業トークを聞いているうちに面倒くさくなることもしばしばです。熱心に勧められて根負けする人も少なくありません。なかには詐欺まがいのやり方で、利益が出ない物件をむりやり購入させようとする悪徳業者もいます。営業マンに任せきりで、自ら調べたり確認したりすることを怠ったために失敗したケースは多々みられます。
無計画
多分なんとかなるだろうと安易に考えるのは失敗のもとです。くりかえしになりますが不動産投資は長期計画で行う資産運用です。長い運用期間中には予期せぬ出来事もたくさんあります。自身のライフスタイルにもおそらく変化があるでしょう。たとえば、入居者がつかず家賃が得られなかったときに、無理なくローンを返済できるでしょうか。無計画に不動産投資を始めると不測の事態に対応できず、失敗につながります。
危機感不足
空室、家賃滞納、火災や自然災害など、賃貸経営にはさまざまなリスクが伴います。リスク対策を怠ったために大損をしてしまったという事例も珍しくはありません。危機感不足は不動産投資の失敗の大きな要因のひとつといえます。ここからは物件の条件別でリスク対策の事例を紹介します。
低利回りの物件
不動産投資を成功に導く中で、利益を出すためには家賃収入（インカムゲイン）をしっかり得られるかどうかは極めて重要です。購入物件を、資産性重視で好立地・ブランドマンションといった新築物件で節税目的で購入してしまうと、月々の収支は赤字となり今後不動産投資の規模拡大の足かせになってしまうことがあります。
不動産投資の失敗を避けるためには、低利回りでマイナスキャッシュフローになるような物件は避けるようにしましょう。
高利回りの物件
一方で高利回りの物件はどうかと言うと、利回りが高い物件を探すことは大切であるものの高ければどの物件でも良いわけではありません。
例えば、表面利回り15％の物件だとしても入居付けが難しい場合は実際の利回りはもっと少ないということになります。空室期間が3ヶ月続き、入居付けのためにフリーレント3ヶ月をつけるとなると、実質半年間空室になっていることと代わりありません。そうなると表面利回り15％だったものが、入居つけできたタイミングでは表面利回り7.5％になります。
利回りは重要ですが、その後の入居付けがしやすいかどうかに関してもしっかり吟味するようにしましょう。
サブリース付きの物件
利回りはほどほどにあり、なおかつ毎月家賃保証のついている物件であればいかがでしょうか。サブリース付き物件は一見すると、利回りの面でも空室リスクの解消の面でも有効に見えます。
ただし、サブリースの保証期間は一生続くわけではありません。35年間家賃保証を謳いつつも、業者からいつでも解約できる仕組みでありながら、オーナーから解約を申し出ると高額な解約手数料を請求されることやそもそも解約できないこともあります。
サブリース付きは一見すると安心できるように思いますが、購入後のトラブルも起こりえますし、毎月の手数料もかかることからあえてサブリース付き物件を選ぶ必要は無いでしょう。
不動産投資の成功率を上げる方法
不動産投資で成功するためには、前述の失敗しがちな行動パターンと逆の方法をとればよいということになります。次の3つは、成功率の上げ方に関係する大切なポイントです。
・ 不動産投資について勉強する
・ 物件購入前にシミュレーションを行う
・ リスク対策を行う
それぞれ具体的な方法を説明します。
不動産投資について勉強する
不動産投資を学ぶ方法として、インターネットで不動産投資関連の記事を読むことや、不動産投資セミナーに参加することなどがあげられます。インターネット上には不動産投資のノウハウや成功例・失敗例などが多数公開されています。不動産会社が主催するセミナーも、新型コロナウイルス感染症の影響でオンライン開催されることが増えました。知識を蓄えておけば詐欺被害も未然に防げるでしょう。お金をかけずに学べる方法はいくらでもあるので、積極的に学び、情報を集めるようにしてください。
物件購入前にシミュレーションを行う
運用中の資金計画は、細かくシビアに見積もることが大切です。家賃がいくら入って、ローンの返済や経費などの支払いにいくら必要か。毎月どのくらいの現金が残るのか。空室期間が続いた場合はどうやって維持していくか。考えるべきことはたくさんあります。楽観的な考えは捨て、厳しめにしょみゅレーションを行いましょう。そのうえで利益が出る物件ならば、失敗率は低めと考えられます。
リスク対策を行う
火災保険や地震保険のほか、近年は事故物件に備えたオーナー保険が登場しています。保険などの経費が増えれば月々の手残りは少なくなりますが、万一の事態に備えて加入しておくと安心です。空室や家賃滞納に備えるには、実績があり信頼できる管理会社に物件管理を依頼するとよいでしょう。また、複数の区分マンションへの分散投資もリスク対策になります。
不動産投資の動機や考え方も成功率・失敗率に影響
不動産投資を何故行いたいか、動機や考え方も成功率や失敗率に影響してきます。不動産投資の成功率が上がる考え方と、そうでない考え方はどのようなものでしょうか。
成功率が上がる考え方
不動産投資の成功率が上がる考え方は、以下のとおりです。
・1事業として捉えている
・自分で勉強して実践するものと捉えている
具体的に見ていきます。
1事業として捉えている
不動産投資を不動産賃貸業と1事業として捉えられる人は成功率を上げられるでしょう。サラリーマン投資家に多い、区分マンション投資であっても不動産賃貸業として捉えることができます。
例えば、購入したエリアの物件が北側の物件で洗濯物が乾きにくいなどあれば室内乾燥機を設置して他の物件との差別化を図ることもできます。
入居者の方がどうなれば喜んでもらえるのかを考えられるかは非常に重要です。
自分で勉強して実践するものと捉えている
1事業として捉えるためにも、自分で勉強して実践する姿勢が必要です。例えば、空室になった際にも、勉強をしていればどのような対応をもって空室対策を行うかがわかりますが、勉強していないと管理会社の言いなりになっていつまでも空室が埋まらないこともありえます。
少なくない金額で物件を購入して不動産投資をするため、自分で勉強する姿勢はいつも持っておきたいものです。
失敗率が上がる考え方
反対に失敗率が上がってしまう考え方もあります。具体的にはこちらです。
・始めるだけで不労所得が手に入る
・何でも業者におまかせできる
始めるだけで不労所得が手に入る
不動産投資を始めると、オーナーチェンジ物件を購入した場合であれば確かに家賃収入は入ってきます。しかしながら、いつかは必ず空室になるタイミングが訪れますし、それ以外にも突発的な修繕が必要なることやトラブルは発生してしまうものです。
買って後は何もしなくても不労所得が入ってくるものと捉えて不動産投資をすると、失敗する確率は上がってしまうでしょう。
何でも業者におまかせできる
不動産投資の良いところは、外部の専門家と組んで仕組みを作ることができる点があります。しかしながら、不勉強のまま何でも業者に丸投げをしてやってもらえると思うとそんなこともありません。
入居者が退去した後の原状回復工事の見積もりであったり、クレームが入った際の対応であったり、など普段から業者の方と連携を取り対応を決めておくなど、おまかせするにしても事前にできることはあります。
そのため、何でも楽におまかせできると思って取り組むと思わぬ出費になったり、空室期間が長引いたりすることもありえます。
不動産投資の成功のためには適切な賃貸経営の知識を身に着けていくことが重要です。
まとめ 成功するために大切なことは学ぶこと
今回は、不動産投資の成功率と失敗率、失敗しがちな行動パターンや成功率を上げる方法を解説しました。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの資産運用といわれ、株やFXと比べると失敗率はそれほど高くありません。ただし、知識のないまま手を付けると失敗する可能性がぐっと高くなります。まずはインターネットや不動産投資セミナーなどを利用して、知識を蓄えるようにしましょう。不動産取引の基礎知識を身につけ、不動産投資のノウハウを学ぶことで大きな失敗を防ぎ、成功する可能性が高まります。同時に物件情報に目を通したり、不動産投資ローンの金利の変動をチェックしたりして、投資をスタートする最適なタイミングをつかんでください。
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