投資用マンションの購入は、リスクを回避した物件選びがポイントです。値下がりリスクや空室リスクの低いマンションを選べば、長く安定した収益につながりやすいでしょう。物件選びや資金・購入後の注意点を確認することで、よい物件を選びやすいはずです。
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【目次】
投資用マンションの種類
投資用マンション選びの注意点
知っておきたい資金関連の注意点
投資用マンション購入後の注意点
よい物件選びのポイント
投資用マンションの注意点やリスクを知ろう
投資用マンションの種類
長く安定した収益を得られる物件を選ぶには、まず投資用マンションの種類をチェックしましょう。マンションの種類ごとに異なる特徴を把握することで、目的に合う物件を購入しやすいはずです。
区分マンション
マンションを1室から所有できるのが『区分マンション』です。マンションにある複数の部屋のそれぞれが、異なるオーナーにより所有されています。
一棟丸ごとマンションを購入するには、数億円といった大きな資金が必要です。ハードルが高く不動産投資にチャレンジできない人が多いでしょう。
一方、区分マンションであれば、1,000万円前後でも購入できる物件があります。資金を用意しやすく、会社員でも比較的始めやすい不動産投資です。
一棟マンション
『一棟マンション』はマンションを全て買い取り経営します。マンションの建物はもちろん、土地も含めて購入するため、投資規模が大きいのが特徴です。
複数の入居者がいるため、どこか1室が空室になったとしても、家賃収入が0円になることはほとんどありません。空室リスクを抑え、不動産投資の収益を安定させやすいでしょう。
好立地を選べば、賃料の値崩れもしにくいはずです。ただし大きな資金が必要なため、資金調達に苦戦するケースも多いでしょう。
新築と中古の違い
投資用マンションの中には、区分マンションにも一棟マンションにも『新築』と『中古』があります。どちらを選んでも適切な運用ができれば収益を得られます。重要なのは、新築と中古の特徴を知った上で、どちらを選ぶか決めることです。
例えば新築の投資用ワンルームマンションは、資金が調達しやすく入居者が決まりやすい傾向があります。しかし価格は割高で、購入直後に大きく資産価値が下がる点はデメリットです。
中古マンションはリーズナブルで値下がりのリスクは低いですが、入居者が決まりにくい可能性があります。
それぞれのメリットとデメリットを比較して選びましょう。
投資用マンション選びの注意点
家族で住む物件を購入するときには、立地・価格・間取りなどを参考に、希望に合うマンションを購入するでしょう。
投資用マンションの場合、そこだけに注目しているのでは不十分です。投資目的を明確にし、望む収益を得られる物件なのかチェックしなければいけません。
自分の投資目的に合っているか
まずは投資する目的を明確にして、目的を達成できる物件なのか確認しましょう。条件がよさそうに見える物件であっても、目的に合う物件とは限らないからです。
例えば会社員が副収入を得るために不動産投資をするなら、入居率や家賃相場が安定している点を重視すると目的に合致しやすいはずです。一方アーリーリタイアを目指しているなら、高利回りの物件がよいでしょう。
築年数や空室率が高い物件でも、経験やノウハウによっては高利回りな運用を実現できます。どのような物件であっても、購入すれば目的を達成できるわけではない点に要注意です。
安定した収益を得られる物件か
バブル期の不動産投資では、物件を安く買って高く売り利益を得る方法がメインでした。しかし昨今は投資用マンションを保有し続け、安定的に家賃収入を得るのが主流です。
そのため物件選びでは『安定的な収益』が得られるかを重視します。割安のマンションであっても、入居者が決まりにくい物件では安定した収益を得られません。
常に借り手のいる人気エリアであれば、入居者が退去し空室になったとしても、すぐに次の入居者が決まりやすいでしょう。長く安定して収益を得やすい物件といえます。
購入価格が割高でないか
価格にも注目しましょう。マンションの価格が適正であれば、購入直後に価格が暴落することはありません。すぐに売っても損をする状況にはなりにくいはずです。
適正価格か確認するには、同じマンション内の売り物件や、近いエリアの似たような売り物件を確認します。新築の場合、売主が販売会社なら仲介手数料がかからず負担が少ないと感じるでしょう。
しかし広告費や新築のプレミアなどが上乗せされているため、割高のケースが多々あります。新築だからこそ上乗せされる費用は、一度入居者が入るとなくなってしまうものです。
その後は価格が大きく下がるため、しばらく保有してから売ろうと考えていると、売却損が出るかもしれません。
希望の利回りは得られるか
『利回り』にも注目しましょう。希望の利回りが得られるマンションでなければ、思ったほど収益が上がらない可能性があるからです。利回りには『表面利回り』と『実質利回り』があります。
表面利回りは家賃収入と物件価格しか考慮しませんが、実質利回りはその他の費用も考慮します。希望の利回りを考えるときには、実質利回りを参考にした方が実態に近いものになりやすいでしょう。
ただし利回りが高いほどよいわけではありません。適正な利回りの中で、競合と比較して有利な物件を選ぶのがポイントです。
知っておきたい資金関連の注意点
不動産投資を始めるには資金が必要です。物件を購入するときの資金調達方法は住宅ローンが一般的ですが、投資目的では使えません。投資用マンションの購入に住宅ローンや住宅ローン控除が使えない理由を見ていきましょう。
居住用マンションの住宅ローンは使えない
投資用マンションの購入資金を調達するには『不動産投資ローン』を契約します。同じマンションを購入するローンでも『住宅ローン』は使えない点に注意しましょう。
不動産投資ローンは、入居者から受け取る家賃を返済の原資と考えるビジネスローンです。一方、居住用のマンションを購入するのに用いる『住宅ローン』は、物件を担保に契約者の給与などの収入から返済します。
それぞれローンの特性が異なるため、目的に合った物件の購入にしか使えません。
住宅ローン控除の対象外
加えて投資用マンションは『住宅ローン控除』の対象外です。住宅ローン控除は居住用の住宅をローンで購入したときに使える減税制度です。
具体的には、物件の取得から6カ月以内に居住用として住み始め、その年の12月31日まで継続して住んでいなければいけません。投資用マンションではこの条件を満たせないため、控除の対象外といえます。
投資用マンション購入後の注意点
不動産投資は初期投資が大きく、物件選びが重要なため、購入時に注目しがちです。しかし購入後にも注意しなければいけない点があります。例えばランニングコストやさまざまなリスクについてです。
安定した運用を継続するには、購入後の注意点も見逃せません。
ランニングコストがかかる
投資用マンションは購入してからも費用がかかります。例えばマンション共用部の『管理費』や『水道光熱費』です。室内は住人が管理しますが、共用部の管理はマンションの管理組合が実施するため費用を支払います。
法律で定められている大規模修繕工事に備える『修繕積立金』も必要です。入居者の入退去があれば、室内の『修繕費』や『クリーニング費』もかかります。
賃貸管理会社に管理や客付けを委託しているなら『管理委託手数料』も必要です。ほかにも『火災保険料』や『地震保険料』なども考慮しなければいけません。
さまざまなリスクに備える必要がある
リスクにも備える必要があります。例えば『空室リスク』は、入居者が入らず家賃収入が得られないリスクです。ローンで購入した物件では返済の遅延が起こりかねません。
『家賃下落リスク』もあります。想定より入居者が集まりにくい場合には、家賃を下げなければいけないでしょう。その結果として入居者が決まったとしても、家賃滞納が起こる『運営管理リスク』もあり得ます。
また物件の価格が下がる『値下がりリスク』では、売却損が発生するかもしれません。ほかの状況が変わらなかったとしても『金利上昇リスク』により、総返済額が大幅に増えるケースもあります。
想定される代表的なリスクには、あらかじめ備えておくと安心です。
よい物件選びのポイント
入居者が決まりやすく安定した収益を得やすい物件を選ぶには、周辺環境や管理状況のよいマンションを探すのがポイントです。『ここに住みたい』と感じてもらえるようなマンションか、実際に足を運んで確認するとよいでしょう。
周辺環境をチェックし需要を見極める
マンションの周辺施設が充実していると、暮らしやすさが高まります。例えばショッピングセンターやコンビニ・病院などが一例です。ただし入居者が望む施設はターゲットによって異なります。
単身者向けのワンルームマンションであれば、コンビニやファストフード店などがあるとよいでしょう。コインランドリーも近くにあると喜ばれるかもしれません。
駅から近く交通の便がよい立地であることもポイントです。特にターミナル駅が近い物件であれば通勤やレジャーに便利で、高い需要を見込めます。
将来のコストに備え管理状況も確認
管理が行き届いているマンションは、資産価値を高い状態で維持しやすいでしょう。そのため管理組合がどのような管理を実施しているかも確認します。
チェック方法として有効なのは、実際にマンションを訪れて共用部の状態を見ることです。エントランス・エレベーター・駐輪場・ごみ置き場などがきれいに保たれていれば、管理が行き届いているといえます。
管理組合が実施する総会の『議事録』を見せてもらうのもよいでしょう。管理組合の決算・予算・その他の課題などについて記録されている書類です。
過去3期分程度を読み込めば、管理状況を把握できるでしょう。
投資用マンションの注意点やリスクを知ろう
投資用マンションを購入するときには、長く安定して収益を得られそうな物件を選ぶのが基本です。投資の目的に合わせ、目標とする利益率を達成できるマンションを探しましょう。
購入時にはまとまった資金が必要です。事業として運用する投資用マンションの購入には、不動産投資ローンを用います。また購入後もさまざまな費用がかかります。
維持管理にかかるコストも考慮して、利回りを計算しましょう。あらかじめ注意点やリスクを知ってマンションを選べば、安定した収益を得やすいはずです。
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