不動産投資といえば、アパートやマンションを思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。投資対象となる物件は住居だけではなく、土地に投資することも可能です。今回は、さまざまな投資対象から区分投資・一棟投資・駐車場投資をピックアップして、それぞれの特徴を解説します。物件管理や賃貸経営の委託先や、事業規模の拡大を目指す人に向けて法人化のメリット・デメリットなども解説します。ぜひ参考にしてください。
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【目次】
そもそも不動産投資とは？
不動産投資のメリット
不動産投資のデメリット
不動産投資の種類
不動産投資の注意点
事前にメリット・デメリットを把握することが大切
そもそも不動産投資とは？
不動産投資は、不動産を購入しそれを貸し出すことで賃料を得る投資の手法のことです。
不動産投資の投資先としてよく連想されるのが区分マンション投資とアパート/1棟マンション投資です。
その他に、テナント、駐車場、クラウドファンディング、民泊などの方法もあります。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットは下記の通りです。
・収益をあげてくれる
・節税ができる
・レバレッジを掛けることができる
・生命保険代わりになる
具体的に見ていきます。
収益をあげてくれる
賃料収入、家賃収入をあげてくれるところが不動産投資のメリットです。
節税対策になる
不動産を持つことで節税することが可能です。
不動産投資は物件購入後の減価償却費や固定資産税などを費用(経費)算入することが可能です。
その他にも、不動産投資を行うためにかかった費用として、不動産投資ローンの借入金利や修繕費・管理費、火災保険料などを費用として計上できます。
レバレッジを掛けることができる
不動産投資が他の投資と大きく異なるメリットはここに有ると言えます。
レバレッジ、要はご自身の手持ちのお金ではなく、銀行からの借入金で投資をすることができます。
他の投資、例えば株式、FX、など伝統的な投資手法はありますがいずれも銀行からお金を借りて投資することはできません。
元手がなくてもご自身の年収の何倍にもなる不動産を、銀行借入れで投資することができるのは大きなメリットです。
生命保険代わりになる
最後に、不動産投資を行った際に銀行から借り入れをしますが、原則団体信用生命保険に無料で加入することができます。
団体信用生命保険とは、借り入れ人の方が万が一返済期間中になくなった場合、もしくは高度障害状態になった場合にローンの返済が免除される保険です。
つまり、返済途中に万が一の状態になっても不動産は残り、債務は免除されます。なので不動産投資は生命保険代わりになると言われる所以です。
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットは下記の通りです
・検討事項が多い
・売りたいときに売れないリスクがある
・空室リスクがある
具体的に見ていきます。
検討事項が多い
不動産投資は検討すべきことが多いです。不動産会社からの提案だけでなく、ご自身で物件の精査も必要ですし、物件を買った後の賃料が入るか、修繕は問題ないかの管理の面、ローンの金利や期間は良いか、最後に売却はいつすべきかなど考えることが多いです。
いかなる投資も勉強する面が大いにありますが、他の投資以上に検討事項が多いことはデメリットの一つと言えるでしょう。
売りたいときに売れないリスクがある
不動産は株やFXと違って流動性が低い投資方法です。売りたいときに、売りたい価格で売却が難しいといえます。
売却に関してはこちらの記事が参考になりますのであわせてご覧になってみてください。
参考>>リスクを見越して不動産投資をしよう〜長期保有のリスクと売却のタイミングとは？〜
空室リスクがある
不動産投資が成功する前提として空室でなく入居者がいることが前提になります。つまり、入居者がいない場合はその間無収入になります。
ローンを借りていればその分の返済は発生しますので、空室時の無収入はリスクになります。
不動産投資の種類
不動産投資とはオーナーとなって賃料を得ること、つまり不動産賃貸業を営むことは冒頭でお伝えしました。投資対象となる不動産はさまざまで、住居として使用するアパートやマンションはもちろん、次のような物件があげられます。
・事務所
・店舗
・サービス付き高齢者向け住宅
・シェアハウス
・民泊
・コインパーキング
・コインランドリー
・トランクルームなど
これら現物の不動産以外に、証券で行うREIT（リート：Real Estate Investment Trust）も不動産投資のひとつに数えられます。
このように多様な投資対象がありますが、代表的かつ一般的なのは、やはりマンション・アパートなどの住居でしょう。なお、マンションを投資先に選ぶ場合は、区分（一室）か一棟かの選択肢があります。月極駐車場やコインパーキングも人気の投資先となっています。次の段落から、区分投資・一棟投資・駐車場投資について、特徴やメリット・デメリットを紹介します。
区分投資
区分投資とは、分譲マンションの一室に投資することをいいます。一般的には売り出されているマンションを賃貸用に購入することを指しますが、住み替えなどで空室となる自宅マンションを第三者に貸し出して家賃収入を得ることも、区分投資にあたります。
区分投資のメリット
比較的少ない資金からスタートできるのが区分投資のメリットです。コンパクトな間取りのワンルームマンションなら、都市部でも1,000万円前後で売り出されていることがあります。ある程度の年数を経た中古の場合は、数百万円ほどの値がつけられていることも珍しくありません。一棟ものと比較すると、物件価格が手頃で購入希望が集まりやすいため、売却もスムーズに進みます。
また、分散投資がしやすいことも区分投資のメリットです。異なるエリアで複数の区分マンションに投資することは、火災や自然災害へのリスクヘッジになります。
区分投資のデメリット
投資先が1物件の場合、空室となったときの家賃収入はゼロになります。それでもローンの返済や管理費・修繕積立金などの支払いは続けなくてはならないため、赤字になりがちです。
複数の物件を所有すれば、ある物件が空室となっても他の物件からの家賃収入が期待できるため、赤字リスクは軽減できます。
ただし、購入にはそれだけの資金が必要となりますし、タイミングよく収益性の高い物件が見つかるとは限りません。初めての投資先としてのハードルは低めですが、そのぶん物件選びを慎重に行う必要があるでしょう。
一棟投資
一棟投資とは、マンション・アパート・商業ビルなど建物一棟への投資を指します。このうち、マンションや商業ビルなどはかなりの高額投資になるため、アパート一棟への投資から始めるのが一般的です。
一棟投資のメリット
一棟投資のメリットは投資効率の高さです。一度の投資で大きな資産が得られ、多額の家賃収入が期待できます。部屋数が多いので、空室が発生しても家賃収入がゼロになる心配はほぼありません。
また、土地・建物すべてが自分の所有物なので、建て替えや建物全体にかかる大規模修繕などの采配が自由に行えます。仮に建物を取り壊したとしても土地が残るため、コインパーキングなどに活用することも可能です。
土地の資産価値は金融機関から評価されるので、次の物件を購入する際に融資が受けやすい傾向にあるのもメリットといえるでしょう。
一棟投資のデメリット
建物の種類や規模によっては、土地・建物含めて億単位の価格になります。物件が高額なため融資審査も厳しくなりがちで、一棟投資を始めるハードルは高めです。もともと十分な資産がある、または高収入の人でなければ、未経験からいきなり一棟投資を始めるのは難しいかもしれません。
火災や自然災害に見舞われたときは大きなダメージを受けることになりますし、空室が増えればローンの返済負担を圧迫します。リスクを分散できないのは一棟投資のデメリットといえます。
そのほか、購入のハードルが高いため、売却したくてもなかなか購入希望者が現れないといった点も注意しておきたいところです。
駐車場投資
建物を建てるには狭い土地でも、駐車場としてなら利用できます。狭小地の有効活用に人気の方法です。
月々の賃料を得て契約者に貸し出す月極駐車場と、利用時間に応じて料金を得るコインパーキングの2種類があり、アパートやマンションなどと比較すると少ない初期費用で投資をスタートできます。
ただし、建物への投資と違って税制面の優遇は少ないため、駐車場のメリットとデメリットを把握してから始めることをおすすめします。
駐車場投資のメリット
駐車場経営は土地があればすぐにでも始められるので、極端なことをいえば初期投資0円も可能です。アスファルト舗装やライン引きなどの整備を行うにしろ、立体駐車場を建設するにしろ、アパートやマンションの建設に比べればぐっと安く済みます。
災害時のダメージも建物に比べると少なくて済むでしょう。機械式立体駐車場やコインパーキングは機器・設備の故障などで被害を受ける可能性がありますが、復旧にはアパートやマンションほどの費用はかからないと考えられます。
駐車場投資のデメリット
不動産投資は費用計上できる経費が多いのが特徴ですが、駐車場の場合はランニングコストがあまりかかりません。利益が多くなるため、所得税の節税が難しいのがデメリットといえます。
また、住宅に投資するよりも多額の固定資産税が課される点に注意が必要です。住宅に利用する土地には住宅用地の軽減措置特例が適用されます。固定資産税は敷地面積に応じて3分の1あるいは6分の1まで減額されますが、駐車場には特例が適用されません。
不動産投資の注意点
入居者の募集や賃貸借契約の締結、家賃回収など、不動産オーナーにはさまざまな業務があります。これらの業務をスムーズに行うには、賃貸管理に関する専門知識や経験が欠かせません。そのため、不動産投資の初心者や副業で不動産投資を行うサラリーマンには、不動産管理会社への業務委託がおすすめです。
投資物件の管理を委託する際、サブリース契約を勧められることがあるかもしれません。サブリースとは、管理会社が物件をそっくり借り上げて賃貸経営を行う契約形態です。管理委託方式とサブリース方式とは、似ているようですが中身は全く異なります。それぞれにメリット・デメリットがありますので、特徴をしっかり理解して選ぶようにしてください。
不動産管理会社のメリットとデメリット
不動産管理会社では、入居者募集や家賃回収などオーナーが行うべき業務を代行してくれます。不動産投資において最も避けたいのが、空室や滞納などで家賃収入が得られない状況です。
不動産管理会社のメリット
賃貸付けに強い管理会社をパートナーにすれば、長期間の空室を避けられるでしょう。家賃滞納にもしっかりと対応して回収してくれるので、精神的な負担が軽減できます。
不動産管理会社のデメリット
手間を省けることを考えれば大きなデメリットはありませんが、強いていうなら管理費がかかることです。管理費は家賃の5％ほどが相場となっています。たとえば、家賃10万円の区分マンションの賃貸管理を委託する場合、月々の管理費は5,000円+消費税となります。
なお、管理会社によってサポートする業務範囲が異なることに注意してください。月々の管理費以外にシステム料や更新手数料などの名目で費用請求されることもあります。なるべくなら複数の管理会社に問い合わせを行い、納得できる管理会社を選ぶことが大切です。
サブリースのメリットとデメリット
オーナーが個人に対して物件を貸すのではなく、不動産管理会社を借主として貸し出す方法です。不動産会社は一括で借り上げた物件を個人の第三者に貸し、賃貸経営を行います。
サブリース契約のメリット
空室があっても満室時の家賃が保証される点です。できるだけ空室リスクを防ぎたいと考える人には、おすすめの方法といえるでしょう。
サブリース契約のデメリット
サブリースの場合、保証される家賃は相場よりもやや低めとなります。家賃保証率80～90％とする会社がほとんどですが、なかにはそれよりも低い割合を提示されることもあります。家賃そのものも何年かごとに見直しが行われるため、さらに下がってしまう可能性があります。また、1～3ヶ月ほどの免責期間が設定されるケースがほとんどで、その期間は家賃が支払われません。修繕費の負担についても確認しておくべきです。
サブリース契約に関するトラブルも多く発生しています。安易に契約書にサインするのではなく、内容を細かいところまで確認し、サブリースのメリットとデメリットを理解したうえで契約することをおすすめします。
不動産投資を法人化するメリットとデメリット
物件数がある程度増えてきたら、不動産投資の法人化も視野に入れておくとよいでしょう。個人で行っていた不動産経営を法人化することで、税金の負担を軽減できる可能性があるからです。
ただし、法人化するにはそれなりの手間や費用がかかります。また、サラリーマンは就業規則にひっかかり、勤務先で問題になることがないとも限りません。法人化のメリットとデメリットを把握して、自分に合った事業規模を目指すことをおすすめします。
法人化のメリット
所得税は累進課税となっているため、所得が増えるほど税率も上がり、最高で45％もの税率が課されます。一方の法人税は比例（固定）税率です。普通法人の場合、各事業年度の所得に対して800万円までは15%、800万円を超えた部分には23.2％の税率で計算します。ある程度の所得になると、個人の所得税もより法人税のほうが少なくなるので、法人化が節税につながります。
そのほか、自分や家族に支払った給与（役員報酬）や退職金などを経費にできたり、赤字を10年間繰り越せたりなど、税法上、個人事業よりも有利な面が多数あります。
法人化のデメリット
これまで個人で投資した不動産を法人名義にする際、登記が必要となり、登録免許税や不動産取得税が再発生します。物件購入に利用したローンが返済途中であれば、法人として改めて融資審査が必要になることもあります。
個人ではかからなかったコストも発生します。法人税の申告は個人で行う確定申告よりも複雑になるため、税理士に依頼するのが一般的です。事業規模や依頼する税理士によっても異なりますが、年間の依頼料は30～50万円ほどになります。
そのほか、法人には約7万円の住民税均等割が課されます。赤字になった場合、個人なら所得税や住民税が発生しません。法人の場合は、黒字・赤字に関係なく住民税均等割の納付義務があることに注意してください。
事前にメリット・デメリットを把握することが大切
自己資金や資産状況によって適した投資先や選べる物件が異なります。さまざまな投資先の特徴やメリット・デメリットをしっかりと理解し、自分にベストな投資先を選ぶことが大切です。最初の投資先を選ぶ際は、先輩投資家や信頼できる不動産会社に意見を参考にしてみるとよいかもしれません。不動産投資は、株やFXのように短期間で大きな利益を出すものではなく、長い期間に安定した利益を得る投資方法です。なるべくリスクの少ない投資先を選ぶようにしてください。
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