不動産投資に興味を持っている人の中には、家賃収入で本当に利益を得られるのか不安に感じている人もいるでしょう。不動産投資にはさまざまな経費がかかるため、利益を出し続ける工夫が必要です。家賃収入を得る仕組みや利益を最大化する方法を紹介します。
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【目次】
不動産投資で得られる家賃収入とは
家賃収入で得られる収益とは？
不動産投資の経費となるもの
不動産投資にかかる税金
家賃収入で利益を拡大する方法
利益を出すには勉強と適切な運用が必要
不動産投資で得られる家賃収入とは
不動産投資は家賃収入を収益の軸とした投資方法です。利益の種類や家賃収入の内訳、賃料のみでの生活は可能なのかについて解説します。
不動産投資の利益は2種類
不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、利益を得ることを指します。不動産投資で得られる利益は、運用益と売却益の2種類です。
不動産投資の運用益は、入居者から毎月得られる家賃収入が該当します。実際の利益は、家賃収入から各種経費を差し引いた残りの金額です。
一方、不動産投資における売却益とは、土地や建物を売却して得られる利益を意味します。購入時より高い金額で売却できなければ利益は出せません。
一般的に、不動産投資は運用益の獲得をメインに行うのが主流です。ただし、売却益を上げることも視野に入れれば、より戦略性の高い投資を進められます。
家賃収入には何が含まれる？
不動産投資の家賃収入は、貸している家や部屋からの賃料がメインです。所有する部屋数が多いほど、また空室が少ないほど、得られる家賃収入も多くなります。
賃料以外で家賃収入に含まれるものとしては、礼金・更新料・管理費が挙げられます。保証料や敷金を受け取っている場合、将来的に返還しなければならない分は家賃収入に含まれません。
所有物件の敷地内で駐車場を貸しているなら、駐車場の賃料も家賃収入に含まれます。敷地内に設置している自動販売機や太陽光発電システムからの収入も家賃収入です。
家賃収入のみで生活するのは難易度が高い
不動産投資を検討している人の中には、家賃収入のみで生活できることを期待している人もいるでしょう。しかし、賃料のみで生計を立てるのは難易度が高めです。
不動産投資に取り組む場合、多くの人はローンを組んで物件を購入します。ローンの返済は家賃収入でまかなうことになるため、生活できるほどの利益はローンを完済するまで得られないでしょう。
脱サラして不動産投資に専念する場合は、社会保険料を全額自分で負担しなければなりません。脱サラ後は国民年金のみになるため、老後の年金受給額が減る点にも注意が必要です。
家賃収入のみでの生活を目指すなら、不動産投資における収益と経費の意味を理解した上で、将来的に十分な利益が出る収支計画を立てることが重要です。
家賃収入で得られる収益とは？
不動産投資における収益は、どのような計算で導き出されるのでしょうか。家賃収入で得られる収益の考え方と、利益を出せる物件探しで利用される利回りについて解説します。
収入から経費を引いた残り
不動産投資では、入居者から得た賃料が全て手元に残るわけではありません。収入から経費を差し引いて残った分が利益になります。
不動産投資における毎月の収入の、ほとんどを占めるのが家賃収入です。ローンを組んで物件を購入する場合は、毎月のローン返済が発生するため、実質的な収入は『家賃収入－ローン返済額』となります。
利益を考える際は、家賃収入からローン返済額を引いた後、さらに経費を差し引かなければなりません。不動産投資の経費に該当する費用には、『管理費・修繕積立費』『減価償却費』『管理会社への報酬』などがあります。
利用される指標は「利回り」
不動産投資を成功させるためには、収益をプラスに維持し続ける必要があります。利益を出せる物件を探す際に利用される指標の一つが『利回り』です。
利回りとは、投資金額に対する見込み収益の割合を指します。代表的な利回りは、『年間家賃収入÷物件価格』で算出される『表面利回り』と、諸経費まで見込んで計算する『実質利回り』の二つです。
一般的に、収益を上げられる物件の利回りは、表面利回りが10%、実質利回りで6～8%を目安とします。ただし、物件の価値はさまざまな要素により左右されるため、利回りはあくまでも指標の一つとして考えることが大切です。
不動産投資の経費となるもの
収益を計算する際に収入から差し引く経費に該当する費用を紹介します。確定申告を正しく行うためにも、経費をきちんと理解しておくことは重要です。
管理費・修繕積立金
不動産投資では、入居者の快適な生活を維持するための管理費が発生します。共用部分の清掃費や光熱費、共用設備の保守維持費などが、代表的な管理費です。
また、アパートやマンションを所有する場合は、長期計画に基づいた大規模修繕工事が定期的に発生します。大規模修繕に備えて確保しておく資金が修繕積立金です。
管理費や修繕積立金は、不動産経営に必要な費用として経費計上しなければなりません。修繕積立金に関しては、国税庁が定める要件を満たしている場合のみ必要経費として扱えます。
減価償却費
物件の購入費は一括で経費とせず、減価償却費として計上します。減価償却とは、費用を一定年数に応じて配分し、分割して経費計上する会計処理のことです。
不動産など時間の経過や使用により徐々に価値が減少する資産は、減価償却資産として扱われます。建物の構造ごとに設定されている法定耐用年数を基に減価償却費を算出するのが基本です。
減価償却費は実際の出費を伴わずに経費計上できるため、高い節税効果を期待できます。減価償却費の計上により収益が赤字になっても、サラリーマンなら給与所得と赤字分を相殺できるため、所得税を減らすことが可能です。
借入金の支払利息
ローンを組んで融資を受ける場合、借入金にかかる支払利息は経費計上します。家賃収入に対しての経費として認められるのは、賃貸用の物件をローンで購入する場合のみです。
ローンの元金部分は経費にできません。借入金は物件購入費として使われるものであり、物件購入費は減価償却費に形を変えて経費計上されるためです。会計上では元金を負債として取り扱います。
なお、ローンを利用して土地と建物を購入した場合、土地代にかかる支払利息は赤字分として他の所得と相殺できません。収益が赤字になった場合は、建物部分の負債に対する利息のみ相殺できることを覚えておきましょう。
管理会社への報酬
物件の管理業務は、専門の管理会社に委託するのが一般的です。清掃や入居者対応などの業務を管理会社に一任すれば、オーナーとしての負担を大幅に軽減できます。
管理会社を利用する場合は、管理会社へ報酬を支払わなければなりません。管理会社へ支払う報酬は経費計上が可能です。
管理会社への報酬の相場は、家賃収入の10%前後が目安とされます。決して安い金額ではないですが、入居者募集やトラブル対応などもきちんと行ってくれるため、自主管理が困難なサラリーマンオーナーなら管理会社を利用するのがおすすめです。
その他の必要経費
不動産投資では、上記の費用以外にもさまざまな費用を必要経費として計上します。基本的に、物件の運用・管理に関わる費用は全て必要経費です。
分かりやすいものとしては、共用部分で使用する『水道光熱費』や固定資産税・都市計画税などの『税金』、火災保険料・地震保険料などの『保険料』が挙げられます。
広告宣伝費・通信費・旅費・交通費・接待交際費なども、不動産投資に関連する費用なら必要経費です。情報収集や勉強のための費用も必要経費として扱えます。
不動産投資にかかる税金
不動産投資では、所得にかかる所得税や、土地・建物にかかる固定資産税・都市計画税が税金として発生します。それぞれの基礎知識を押さえておきましょう。
基本的に不動産所得として課税
不動産投資で収入から必要経費を引いた『所得』が20万円を超えたら、確定申告を行わなければなりません。確定申告とは、1年間の所得税を確定させる手続きのことです。
不動産投資で得た所得の区分は、基本的に『不動産所得』となります。ただし、まかない付きの下宿などは食事の提供が役務の提供にあたるため、所得区分は『事業所得』です。
不動産所得が赤字の場合、サラリーマンオーナーなら赤字分と給与所得を相殺できるため、確定申告をして給与所得を減らすことで節税できます。所得が20万円以下でも、確定申告によりメリットを受けられるケースがあることを覚えておきましょう。
固定資産税・都市計画税
土地や建物を所有している人には、地方税の一種である固定資産税が毎年課されます。不動産を所有している限り、固定資産税の支払い義務がなくなることはありません。
区分マンションを所有しているケースでも、所有割合に応じて土地と建物に対する固定資産税が発生します。マンションにおける各部屋の所有割合は、床面積を基準に決められるのが基本です。
『市街化区域』内に土地や建物を所有している場合は、固定資産税に加えて都市計画税も毎年課税されます。希望する物件が市街化区域内のものであるかどうか、購入前に自治体や不動産会社に確認しましょう。
家賃収入で利益を拡大する方法
不動産投資では、物件を購入するだけで十分な家賃収入を得られるとは限りません。以下に挙げるポイントを押さえながら、利益を拡大する意識を持って運用を進めることが大切です。
高い入居率を維持する
たとえ利回りの高い物件を選んだとしても、多くの空室が発生してしまうと収益は伸びません。不動産経営を軌道に乗せるためには、高い入居率をキープすることが最重要ポイントです。
空室を発生させない方法としては、最新設備を導入したり、リフォーム・リノベーションを行ったりすることが挙げられます。物件の価値を高めれば入居者が退去しにくくなる上、空室が発生してもすぐに埋まりやすくなるでしょう。
管理会社を変更してみるのも一つの方法です。客付けに強い管理会社なら、入居者募集のノウハウが豊富に蓄積されているため、高い入居率を維持しやすくなります。
所有物件を増やす
住宅ローンを組んで物件を購入すると、ローン返済分の支出が大きくなるため、一つの物件で得られる収益には限界があります。不動産投資の収益を拡大したいなら、所有物件を少しずつ増やしていく方法を選択するのが現実的です。
物件を増やすためには、最初に購入した物件の運用を軌道に乗せなければなりません。自己資金を貯めつつ、最初の物件のローンが残り少なくなってきたら、新しい物件の購入を検討してみましょう。
最初に購入する物件は、価値が下がりにくいRC構造の物件や、リスクを抑えられる区分マンションがおすすめです。事前に不動産投資を勉強して知識を身に付けているなら、リスクを覚悟で高利回りの物件を購入するのもよいでしょう。
利益を出すには勉強と適切な運用が必要
近年の不動産投資は、家賃収入の獲得をメインに行うのが主流です。賃料から必要経費を差し引いた分が、不動産投資の収益として残ります。
ただし、ローンを組んで物件を購入する場合は、返済の支出が大きいため十分な利益を得られないことがほとんどです。不動産投資で収益を上げるためには、知識を身に付けた上で適切な運用が必要であることを覚えておきましょう。
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