不動産投資にはリスクがつきものです。入居者が埋まらない『空室リスク』や金利上昇で返済が困難になる『金利上昇リスク』など、投資前にチェックしておきたいリスクを紹介します。失敗事例から対処法を学びましょう。
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【目次】
不動産投資の失敗とは
不動産経営のリスク
不動産売却時のリスク
その他のリスク
リスクを軽減する不動産投資の始め方
不動産投資における心構え
不動産投資のリスクを知り適切な備えを
不動産投資の失敗とは
不動産投資とは、不動産を購入して運用益を得る投資方法の一つです。毎月一定額の賃料収入が得られる上、不動産の価値が上がった際に売却すれば売却益も得られます。
一見メリットばかりに思えますが、投資にはリスクがつきものです。不動産投資でありがちな二つの失敗を解説します。
収益より支出が多く赤字に
不動産投資を始める前に『赤字による失敗』を考慮しましょう。不動産投資の赤字には『帳簿上だけの赤字』と『実際の赤字』の2種類があります。
前者は、減価償却費などで経費がかさんでいる状態で、帳簿上は赤字でも実際は黒字です。節税効果が期待できる『よい赤字』といえるでしょう。
一方で、賃貸経営で空室が続いたり、大きな修繕があったりすると、収益よりも支出が多くなります。家賃収入がコンスタントに得られなければ、収益が見込めない上にローン返済も滞ってしまうでしょう。
物件を所有した初年度は、仲介手数料や登録免許税、リフォーム代などで経費が大きく膨らみます。会社員の場合、黒字から赤字分を相殺する『損益通算』で節税ができますが、人によっては苦しい1年になることが予想されます。
返済不能で自己破産に陥る場合も
不労所得を期待して不動産投資を始めたものの、返済不能で自己破産する人も少なくありません。ハイリスク・ハイリターンの株や仮想通貨、FXと比べると、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンに該当します。
しかし、知識の浅い初心者が安易に投資を始めると、ハイリスク・ローリターンになる可能性は十分にあり得るでしょう。自己破産に陥る原因として以下のようなものが挙げられます。
- 下調べが不十分で、収益性の低い物件を購入した
- 自己資金が少なく、資金繰りがうまくいかない
- 住宅ローンで不動産投資を行った
- 金利の高いローンを組んだ
- 建物の耐用年数が過ぎて減価償却費が計上できなくなった（税金の増加）
ここで注意したいのが、住宅ローンは不動産投資には使用できないという点です。利用している事実が発覚した場合、契約違反と見なされ、ローンの一括返済を求められるのが通常です。
不動産経営のリスク
『不動産経営』とは、アパートやマンションのオーナーになることです。多くの人は安定した不労所得を期待して投資を始めますが、家賃収入減少や費用の増加のリスクは常に存在します。リスク管理をいかに行うかが成功の鍵といえるでしょう。
空室、家賃滞納による収入減少
不動産経営のもっとも大きなリスクの一つといえるのが、『家賃収入の減少』です。原因は大きく二つあります。
- 入居者が埋まらない（空室リスク）
- 入居者が家賃を滞納する（滞納リスク）
アパートを購入した場合、すべての部屋が常に満室になるとは限りません。短期間で退去する入居者も多いため、安定した継続収入が見込めない場合もあります。
また、入居者による家賃の滞納は、空室よりも厄介です。家賃が回収できない場合、帳簿上では『未収金』に計上されます。未収金とは、代金を後日に受け取る利益に使う勘定科目で『税金の支払い対象』です。
入金がないのに税金を支払う可能性も出てくるため、滞納が発生した場合はできるだけ早く決着をつける必要があるでしょう。
原状回復や修繕費用の増加
物件は一度購入したら終わりではありません。物件は時間とともに劣化や老朽化が進むため、定期的な修繕が必要です。天災や事故により建物が破損すれば、補修費用が収支を圧迫するでしょう。不動産経営でかかる修繕費は以下の通りです。
- 大規模修繕（外壁・屋根・ベランダ）
- 予防修繕（リフォーム・シロアリ対策）
- 補修・修理
- 部屋の原状回復（賃貸人の退去時）
不動産経営では、必要な修繕費を予測し、普段から積み立てておくことが肝要です。とりわけ、大規模修繕には数百万円から数千万円の費用がかかります。
資金不足で修繕が後手に回れば、物件の資産価値はどんどん低下し、最終的には空室リスクへとつながるでしょう。
家賃相場の下落による収益悪化
家賃が下落し、収益が悪化するリスクも考えられます。下落リスクを見込んだ長期的な計画を立てなければ、ローンが返済できなくなる恐れがあるでしょう。家賃が下落する主な原因は二つです。
- 経年劣化による下落
- 周辺相場による下落
物件の建設時期にもよりますが、経年劣化による家賃の下落率は年1％前後といわれています。経年劣化の影響が少なくても『周辺相場の下落』で、思った家賃収入が得られないケースもあるため、周辺地域の家賃動向はしっかりと調べておきましょう。
利便性の高い物件は、経年劣化が進んでも家賃が下落しにくい傾向があります。
不動産売却時のリスク
不動産経営の収益には、家賃収入による『インカムゲイン（運用益）』と、物件の売却による『キャピタルゲイン（売却益）』の二つがあります。不動産売却は大きな儲けが見込めますが、損失も大きい『ハイリスク・ハイリターン』の投資方法です。
希望額で売却できない
『売却益』は、保有物件を購入時よりも高値で売却できた際に得られる『売買差益』のことです。希望価格で売却できない場合、収益が出ないばかりか、ローンが返済できなくなるリスクがあります。
不動産売却では、売り手と買い手の間に『不動産会社』が入るのが一般的です。物件の『適正な売却価格』は1社の査定だけでは分からないため、必ず複数の会社に見積もりを依頼しましょう。
適正価格を理解した上で、できるだけ高値をつけてくれるところに依頼をすれば、売却額が大きく下がるリスクが抑えられます。
不動産価格は常に推移するものです。『売り時』を逃さないように市場トレンドをチェックすることも重要でしょう。
希望のタイミングで売却できない
不動産売却は買い手がいて初めて成立する取引のため、希望のタイミングで売却できるとは限りません。まとまった資金が今すぐ欲しいと思っても、タイミングよく資金を得られない可能性が高いのです。
首都圏不動産流通市場の動向によると、2019年度の販売開始から売却までにかかる期間は、中古マンションが81.7日、中古戸建住宅が99.3日、新築戸建住宅が83.1日です。
不動産売却をする際は、少なくとも半年以上前から計画を立てる必要があるでしょう。
参考：首都圏不動産流通市場の動向（2019年） P.9｜公益財団法人 東日本不動産流通機構
経費等により赤字になる
不動産を売却して得た『売却益』には税金がかかります。さらに、売却には仲介手数料などの諸費用が必要となるため、予想していたよりも儲けが少なくなる可能性があるのです。赤字になるケースも珍しくありません。
不動産所得＝収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
不動産の売却益は『譲渡所得』と呼ばれ、他の所得と分離して所得税と住民税が課されます。居住用財産を譲渡した場合は、最大3,000万円の特別控除が適用されるため条件を確認しておきましょう。譲渡所得への税率は下記の通りです。
- 長期譲渡所得（所有年数5年超）：所得税15％・住民税5%
- 短期譲渡所得（所有年数5年以下）：所得税30％・住民税9%
所得税に関しては、基準所得税額に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税もさらに納付する必要があります。また、売却にかかる諸経費には以下のようなものがあります。
- 不動産業者への仲介手数料
- 抵当権抹消登記費用
- 印紙代
- 測量費用
その他のリスク
不動産投資では、管理会社の破綻や自然災害などの思わぬリスクに備えておく必要があります。不動産投資ローンの融資を受けた人は、金利上昇リスクも想定しておきましょう。
管理会社の破綻
不動産投資では、管理会社に不動産の管理業務を委託するのが通常です。賃貸経営の場合、大家に代わって管理会社が賃料・管理費・敷金・礼金などの回収業務を行います。
管理会社が突然破綻して連絡がつかなくなれば、大家に支払われるはずの収入が振り込まれないという事態を招くかもしれません。
管理会社が破産手続きを開始している場合、余剰があれば配当が行われますが、すべての債権を回収するのは困難でしょう。
火災や自然災害による損害
日本は海外に比べ、地震・台風・洪水・火山噴火などの自然災害が多い国です。投資を始める前に、『自然災害による損害リスク』を考慮しましょう。
建物の一部破損で済めばよいですが、壁にひびが入ったり、土台に亀裂が入ったりすれば、修繕費は何百万円、何千万円にも膨らみます。入居者の過失による『火災リスク』にも備える必要があるでしょう。
不動産投資で賃貸経営を始める際には、『火災保険』や『地震保険』に入るのが一般的です。複数社の保険を比較し、できるだけ補償内容が充実したプランを選びましょう。家賃補償特約を付帯すれば、建物が元通りになるまでの間の家賃損失が補償されます。
ローン金利の上昇
物件を購入する際、すべてを自己資金で賄える人はごく稀です。多くの人は金融機関から不動産投資用ローンの融資を受け、家賃収入を得ながらローンを返済していく形になるでしょう。
ローンの金利は『変動金利』と『固定金利』の2パターンがあります。変動金利を選んだ場合は、『金利上昇のリスク』に注意しましょう。
変動金利は契約時の金利が低く、日銀のマイナス金利政策が実施されている現在であれば、かなりの低金利でローンが組めます。ただし、将来的に金利が上昇すれば総返済額も上がり、支払いが苦しくなるリスクがあるのです。
繰上げ返済をしたり、固定金利に変更したりして、金利上昇リスクを抑える対策を行いましょう。
リスクを軽減する不動産投資の始め方
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法といわれていますが、人によってはハイリスク・ローリターンになってしまうケースもあります。できるだけリスクを低くするためには、情報収集と綿密な投資計画、物件を見極める目が必要です。
情報収集して正しい知識を持つ
投資初心者の中には、不動産会社の意見を鵜呑みに物件を購入して失敗する人が少なくありません。不労所得が得られることや老後の資金が潤沢になるメリットばかりを挙げ、デメリットやリスクをあえて話さない営業担当者も多いのです。
不動産投資を始める前に、投資についての基礎知識を身に付けましょう。特に、エリア・物件・資金に関する情報収集やリサーチは入念に行う必要があります。
投資の知識を学ぶ手段は書籍やインターネットがメインといえますが、不動産投資セミナーに参加するのもおすすめです。投資のノウハウが学べると同時に、管理運営のコツも習得できます。実際に投資している人の生の声が聞けるのもメリットでしょう。
しっかり資金計画を立てる
不動産投資を始める前に、長期的な資金計画を立てましょう。賃貸経営の場合、物件購入後すぐに入居者が見つかるとは限りません。不動産売却の場合も半年、1年と買い手が見つからない恐れがあります。
そのほかに、『家賃相場の下落』や『金利上昇』をはじめとするさまざまなリスクが存在するため、これらを全て見込んだ計画を立てるのがポイントです。不動産投資は資金が少ない状態でも始められますが、ある程度の自己資金は用意しておくべきでしょう。
また、物件購入後は、管理費・修繕費・固定資産税・ローンの返済などに資金が必要です。年間にかかる経費を計算し、シミュレーションをしてみましょう。
物件選びは慎重に
不動産投資では『どんな物件を選ぶか』によって明暗が分かれます。物件選びを誤ると、入居者が埋まらない、物件が売れないといった事態になり、損失がどんどん大きくなるためです。
不動産経営においては、空室リスクを減らすために『需要の高い物件』を選ぶのがポイントです。
一般的に需要の高い物件の条件は下記のとおりです。
- 立地の利便性（交通利便性・生活利便施設の有無など）
- エリアの人口減少率の低さ
- 建物の構造や設備、築年数
不動産業界用語では、管理会社が不動産の買い手や入居者を集めることを『客付け』と呼びます。客付け力が弱いと空室が埋まらないため、優良な管理会社を見極めることも重要です。
不動産投資における心構え
マネーゲーム感覚で不動産投資に手を出すと、収益が出ないばかりか大きな赤字につながります。明確な目標を定めずに始める人、学ぶ姿勢がない人は投資に向いていないともいえるでしょう。不動産投資に必要な二つの心構えを解説します。
キャッシュフローを重視する
『キャッシュフロー』とは、投資におけるお金の流れや増減のことです。不動産投資におけるキャッシュフローは一定期間に残ったお金を指すケースが多く、賃貸経営の場合は以下の計算式で表すことができます。
キャッシュフロー＝家賃収入−ローン返済額−経費
不動産投資では、いかにキャッシュフローが生み出せるかが重要視されます。収入が増えれば、投資した資金が早く回収でき、次の不動産投資にいち早く着手できるようになります。
キャッシュフローを増やすポイントは『利回りのよい物件を選ぶこと』と『ローン返済額を減らすこと』です。金利が低いローンを選び、初期段階では可能な限りの自己資金を投入するようにしましょう。
勉強を続けトレンドの変化に対応する
不動産投資で堅実に収益を得るためには、常に勉強を続け、最新情報を取り入れる心構えが必要です。
知識や情報がアップデートされないままだと、時代の流れやトレンドの変化についていけず、すぐに淘汰されてしまうでしょう。不動産投資の成功者は常にアンテナを張り、努力することを怠らないのです。
タイムリーな情報は、インターネットや不動産セミナー、他の投資家との交流会などで得られます。実際に現地に足を運び、時間をかけてリサーチするのもよいでしょう。
不動産投資のリスクを知り適切な備えを
不動産投資には避けては通れないさまざまなリスクが存在します。天災や金利上昇などの外部要因は仕方がないと思われがちですが、保険をかける、自己資金を増やすなどの対策によって、ある程度は回避が可能です。
インターネットや書籍には、オーナーたちの『失敗事例』が掲載されています。より多くの事例に触れ、リスク対策をしっかり行えば、不動産投資初心者でも成功する確率は高まるでしょう。
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