不動産投資に興味はあるものの、何から始めたらいいのか見当がつかず、最初の一歩を踏み出せないという人もいるでしょう。そこで今回は、不動産投資を始める流れを初心者向けにわかりやすく解説します。
さらに、不動産投資の代表的な投資対象の種類や特徴、物件の選び方、失敗を防ぐコツなども紹介します。最初の一歩を踏み出すために、ぜひ最後までお読みください。
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【目次】
そもそも不動産投資とは
不動産投資に向いている人
代表的な不動産投資対象の特徴
初心者におすすめの物件とは
不動産投資の始め方
不動産投資の初心者が失敗する理由
不動産投資会社選びの失敗を防ぐコツ
信頼できる不動産投資会社の見分け方
しっかりと準備して納得の不動産投資を始めよう！
そもそも不動産投資とは
不動産投資とは、利益を得るために不動産を購入することです。
利益を得るには、購入した不動産を人に貸し出して家賃や地代などの賃料を得る方法と、購入時よりも高い値段で売却して差益を得る方法とがあります。
投資の世界では、前者をインカムゲイン、後者をキャピタルゲインといいます。
不動産投資は初心者におすすめ？
インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）とを比較すると、1度に大きな利益が期待できるのはキャピタルゲインのほうです。ただし、初心者向けではありません。キャピタルゲインを狙っての物件購入は、株やFXと同じく高いリスクを伴うためです。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンに分類される投資方法です。まずは着実に家賃収入を積み上げることを目標にしてください。
適切なリスク対策を行えば、初心者でも失敗する可能性を下げられるでしょう。
不動産投資に向いている人
不動産投資の概要を知ったとは言え、どうしても大きな金額が動く投資にもなるため人によっては向き不向きがあるでしょう。不動産投資に向いている人は以下のような人でしょう。
・事前に勉強できる人
・投資ではなく不動産賃貸業として捉えて動ける人
それぞれ具体的に見ていきましょう。
事前に勉強できる人
不動産投資を行う前に、この記事をご覧いただくような方であればまず勉強する姿勢があるため向いている人になるでしょう。きちんと下調べや勉強をすることで避けられるリスクも多いです。
例えば、修繕費や空室リスクの認識は投資を行う物件に対して事前にきちんとシミュレーションを行うことが不動産投資においては非常に重要です。
どのような投資でも言えることですが、一通り勉強をしてから行動に移せる方は不動産投資に向いていることでしょう。
投資ではなく不動産賃貸業として捉えて動ける人
不動産投資というので、一度投資を行えば後はほったらかしで家賃収入を得られる不労所得のようなイメージを持つ方もいることでしょう。
自分で物件を管理することもできますし、専門家に委託することもできますが投資ではなく賃貸経営として捉えて行動できる方のほうが不動産投資には向いているでしょう。
また今後不動産投資で規模を拡大していく上ではいかに不動産投資ローンの借り入れをうまく行っていくかが重要です。
賃貸経営の意識がなく、赤字経営が続いてしまう場合には今後の規模の拡大や借り換えに支障が出てしまうので注意が必要です。
なお、不動産投資ローンに関する詳細な情報はネットになかなかないためインベースの投資家の情報をまとめた不動産投資ローンの教科書を作成しました。以下より無料でダウンロードいただけますので気になる方はぜひ御覧ください。
代表的な不動産投資対象の特徴
住宅・駐車場・事務所・店舗など、さまざまな物件が不動産投資の対象になりますが、代表的なものといえばアパート・マンション・貸家などの住宅です。
アパートやマンションを投資先に選ぶ場合は、一棟か一室（区分）かを選択することになります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを把握しておきましょう。
一棟アパート・マンション
アパートやマンションを一棟まるごと購入するため、多額の資金を必要とします。そのぶん、得られる利益も大きくなります。
空室が発生したとしても、ほかの部屋からは家賃が得られるので安心です。
一方、火災や自然災害などで建物がダメージを受けた場合、多額の修繕費がかかる可能性があります。
住居として使用できない間は、家賃収入も得られません。動く金額が大きいため、不動産投資のなかではハイリスク・ハイリターンな方法といわれています。
区分マンション
分譲マンションの一室を購入する方法で、一棟まるごとに投資するのと比べて少額からのスタートが可能です。
失敗したとしても一棟投資ほどの損失は受けずに済むでしょう。また、建物全体の管理は管理組合が行うため、管理の手間がかからないのもメリットのひとつです。
ただし、一棟投資ほどの利益は得られません。所有する物件が一室のみの場合、空室になれば家賃収入ゼロです。空室リスクが大きいため、投資するエリアや物件を慎重に選ぶ必要があります。
戸建
戸建住宅を購入し、貸家として提供する方法です。ファミリー向けの物件なので、駅から少し離れていても借り手が見つかる可能性があります。また、単身者向けの物件に比べて入居期間が長くなることが多く、安定した家賃収入が期待できます。
デメリットは、一棟アパートなどと同じく自然災害リスクが大きいことです。建物が被害を受けた場合、修繕費がかさんだり、空き家になって家賃が得られなかったりするおそれがあります。
初心者におすすめの物件とは
資産状況によって投資可能な物件は異なりますが、初めての不動産投資でなるべくリスクを抑えたいと考えるなら、区分マンション投資がよいでしょう。
特に、ワンルームマンションは間取りがコンパクトなだけに手頃な価格で購入できます。物件価格が安ければ購入時に必要な諸費用も少なくて済むため、自己資金が少ない人もチャレンジしやすいのではないでしょうか。
ちなみに、購入時に必要とされる現金は、物件価格の15～30％ほどです。
不動産投資の始め方
不動産投資を始める一般的な流れは以下のとおりです。
1.情報を集める
2.投資金額や目標を決める
3.エリアと物件を選ぶ
4.収支シミュレーションで購入を検討する
5.不動産投資ローンの事前審査を受ける
6.売り手との交渉を行う
7.売買契約を結ぶ
8.決済・引渡し・登記手続きを行う
それぞれの内容と注意点を簡単に説明していきます。
なお、より詳細に確認されたい方は下記記事より御覧ください。
情報を集める
インターネット上の投資用物件を扱うサイトで情報を集めるのが一般的です。気になる物件があれば、その物件を取り扱っている不動産会社に連絡をして詳細を確認します。
初心者は物件情報を見るだけでなく、不動産投資のノウハウを綴ったブログやコラムにも目を通すようにしてください。不動産取引の専門用語に慣れ、基本的知識をつけるためです。
投資金額や目標を決める
準備できる自己資金を確認し、どのくらいの投資が可能かを考えます。物件の購入には不動産投資ローンを組むのが一般的で、契約時に頭金を含めて物件価格の30％ほどの現金が必要です。
逆算すると大体の投資可能額が割り出せます。自己資金が足りない場合は投資をスタートする時期を具体的に決め、それを目標に準備を進めるとよいでしょう。
ただし、区分マンションであれば物件価格までローンの借り入れできるフルローンでの投資も可能です。そのため初心者の方でまずは不動産投資を始めてみたい方は金額の小さい物件で初めて見ると良さそうです。
エリアと物件を選ぶ
ある程度の情報を集めたら、投資したいエリアや物件を絞り込んでいきます。希望する物件タイプ（一棟・区分・戸建など）は人それぞれですが、入居者が見つからなければ利益にはなりません。
賃貸の需要が高いエリアを選ぶことが大切です。また、気になる物件が見つかったら、実際に現地に足を運んで自分の目で確認するようにしてください。建物の現状や周辺環境など、物件情報だけではわからないことがあるためです。
収支シミュレーションで購入を検討する
購入したい物件が具体的になったら、収支シュミレーションを作成して利益を出せる物件かどうかを判断します。
不動産会社で作成してくれることもありますが、ざっくりとした数値で楽観的にシミュレーションされていることもあるので注意しましょう。
支出に家賃の下落率や突発的な修繕費などが加味されているか、確認するようにしてください。
売り手との交渉を行う
購入希望の物件が決まったら、売主に買付申込書を提出して条件交渉に入ります。交渉ごとは苦手という人も多いかもしれませんが、基本的には不動産会社が売主と買主の間に入って交渉しますので安心してください。
提示されている価格などの条件は売主側の希望なので、交渉次第で値引きに応じてくれる可能性があります。周辺の同じような物件に比べて割高といったような具体的な根拠があると、交渉がスムーズに進むことが多いようです。
不動産投資ローンの事前審査を受ける
融資を申し込みたい金融機関で不動産投資ローンの審査を受けます。不動産投資ローンを取り扱っていない金融機関もあるため、取り扱いの有無や金利などを調べておくとよいでしょう。
不動産投資ローンの情報はなかなかネットに出てこないため、実際の不動産投資家の情報を下記にまとめました。気になる方はぜひ御覧ください。
住宅ローンで不動産投資はできない
なお、投資用物件の購入には通常の住宅ローンは利用できません。
不動産投資ローンは事業用融資になるため、個人向けの住宅ローンよりも高めの金利が設定されています。住宅ローンで購入した物件を賃貸に利用するのは違法であり、一括返済を求められます。
実際に、低金利の住宅ローンを利用したとしてトラブルになった例がありました。間違えないよう注意してください。
参考>>住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をしてはいけない3つの理由
売買契約を結ぶ
売主・買主がともに条件に納得したら売買契約を締結します。契約書に不明な点がないか、しっかりと目を通すようにしましょう。
特に注意したいのがローンに関する特約です。
一般的には、融資が下りなかった場合を想定した特約が記載されています。記載がなければ融資が下りなくても物件を購入しなければなりません。買主に不利な契約となるため、よく確認するようにしてください。
決済・引渡し・登記手続きを行う
決済は、売主・買主・仲介する不動産会社が金融機関に集まって行うのが一般的です。
買主は手付金をのぞいた残金を売主の口座に振り込み、売主は代金が振り込まれたことを確認します。
固定資産税や都市計画税などの日割り精算や、物件に関する最終的な確認を行い、鍵の引渡しを受けて完了です。
決済と同時に所有権移転登記の手続きを行います。実際の登記手続きは、不動産会社が手配した司法書士に依頼するケースがほとんどです。実印や住民票など手続きに必要なものがあるので、事前に確認しておきましょう。
不動産投資の初心者が失敗する理由
情報収集していると、不動産投資に関するネガティブな意見を目にすることがあるでしょう。損失が怖くてなかなか決心できないという人もいるかもしれません。初心者が失敗する理由のほとんどは、次の3つによるものです。
・危機感不足
・資金不足
・勉強不足
それぞれ具体的に解説します。
危機感不足
空室リスクや自然災害リスクなど、不動産投資にはいくつかのリスクがあります。そうしたリスクに対する危機感不足により失敗するケースがみられます。たとえば、自然災害リスクに対しては火災保険や地震保険に加入することで損失を少なく抑えられます。
賃貸需要の高い人気のエリアで物件を選べば、空室リスクも軽減できるでしょう。
入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件を購入した場合は、翌月からすぐに家賃収入が発生するため、特に危機感が薄れがちです。現在の入居者が退去したらどうなるか、地震や火災が発生したらどうなるかなど、危機感をもってリスクヘッジをしていかないと成功からは遠ざかってしまいます。
資金不足
空室になって家賃収入が得られなくても、ローンの返済や管理費などの支払いは続きます。事業資金がなければプライベートのお財布から支払うことになり、家計を圧迫しかねません。売却時にかかる諸費用が準備できなければ手放すこともできず、最悪、自己破産を選ぶことになります。
こうした事態を防ぐために、毎月の家賃収入から少しずつでも事業資金を貯めておく必要があります。また、自己資金をすべて投資につぎ込むのではなく、ある程度の余裕を残しておくことも大切です。
勉強不足
勉強不足・知識不足は、不動産投資失敗の最大の原因といっても過言ではありません。インターネットなどを利用して知識をつけるようおすすめしましたが、不動産取引では学ぶことや調べることが多岐にわたります。
独学では限界があり、途中で投げ出したくなることもあるでしょう。初心者が不動産投資を始めるには、信頼できる不動産投資会社をパートナーにするのがおすすめです。
プロのアドバイスがあれば、安心して一歩を踏み出せるのではないでしょうか。
不動産投資会社選びの失敗を防ぐコツ
不動産投資会社とのやり取りは、初めから1社に絞るのではなく、複数社と同時に進めるようにしてください。
営業マンに勧められるままに購入して失敗した、という経験を持つ人は珍しくありません。顧客よりも自分の業績や会社の利益を優先して、収益性の低い物件を購入させようとする営業マンも存在します。まだ勉強中の初心者には、勧められる物件の良し悪しを判断するのは難しいでしょう。
いくつかの不動産投資会社とやり取りすることで、多くの営業マンの話が聞けて、知識も自然と蓄えられていきます。さらに相性の良い不動産投資会社と営業マンに出会えれば、心強いパートナーになってくれることでしょう。
信頼できる不動産投資会社の見分け方
複数の不動産投資会社と出会う簡単な方法は、不動産投資会社が開催するセミナーに参加することです。多くの不動産投資会社では、定期的に有料・無料のセミナーを開催しています。
初心者におすすめのセミナーや女性限定セミナーなど、テーマが設けられていることもあるので、自分に合うセミナーを探してみるとよいでしょう。
セミナーへの参加は、不動産投資会社の質を見分けるチャンスでもあります。信頼できる不動産投資会社を見分けるチェックポイントとして、次の点に着目してみてください。
・無理に購入を勧めない
・資産状況や希望に合わせた提案をしてくれる
・リスクの説明を怠らない
それぞれ具体的に解説します。
無理に購入を勧めない
ヒアリングもそこそこに物件購入を勧めるような会社は避けておいたほうがよいでしょう。会社の利益を最優先に考えている可能性があるためです。
不動産投資会社の収入源は、顧客から得る仲介手数料です。仲介手数料は成功報酬と法で定められているため、売買契約に至らなければ報酬を得ることができません。
契約をとりつけて仲介手数料を手にしたあとは、行方知れずになってしまう悪質な業者もいるので注意してください。
資産状況や希望に合わせた提案をしてくれる
資産状況や希望・目標は人によって異なります。たとえば、公務員は金融機関の評価が高く、条件の良い融資が期待できますが、限度額いっぱいの高額物件を勧めるような不動産投資会社は信用できません。
希望や目標を丁寧に聞き、資産状況に合わせた提案をしてくれるかどうかをチェックするようにしてください。
リスクの説明を怠らない
不動産投資のメリットばかりを並べて、デメリットやリスクに一切触れない会社は選ばないのが無難です。どのような投資商品にもリスクはあります。
リスクについても説明したうえで対策を提示し、顧客が利益を得られるようにアドバイスしてくれる会社を選ぶようにしましょう。
アフターフォローが充実している
物件の紹介だけでなく、入居者募集や家賃回収などの管理業務を行ってくれる会社がおすすめです。管理業務以外にも、確定申告や経営のアドバイスを受けられる会社もあります。
もちろん月々の管理費は発生しますが、フォロー体制が整っている会社なら初心者にも安心です。
しっかりと準備して納得の不動産投資を始めよう！
今回は、不動産投資を始める流れを初心者向けにわかりやすく解説しました。
ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は、投資の初心者にもおすすめできる投資商品です。
ただし、知識のないまま安易に始めると、失敗して損失を被ることになりかねません。失敗を防ぐために必要なのは不動産投資についての十分な知識です。
不動産投資に関するブログやコラムを読んだり、不動産投資セミナーに参加したりして、積極的に学ぶようにしてください。しっかりと準備したうえで始めれば、納得の成果が得られることでしょう。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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