サブリース契約の最大のメリットは、不動産投資の空室リスクを軽減できることです。不動産投資における怖い空室リスクをなくすことができるのであれば良い契約だと言えそうですが、契約時の内容をしっかりと確認しておかないと思わぬ落とし穴があります。
今回は、サブリース契約とは？メリットや問題点について解説していきます。
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【目次】
サブリース契約とは
サブリース契約のメリット
サブリース契約のデメリット
サブリース契約の問題点
サブリースに向いているオーナーとは
まとめ サブリース契約は原則不要
サブリース契約とは
サブリース契約とは、不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸することを指します。 オーナー目線で考えると、物件を不動産会社に貸している間、家賃が保証されているため安心して不動産投資ができそうです。
ただし、サブリース契約にはメリットとデメリットがあるため、契約前にしっかりと確認をしておきたいものです。
サブリース契約のメリットとデメリットを見ていきます。
サブリース契約のメリット
サブリース契約のメリットこちらです。
- 空室があっても家賃が保証される
- 不動産会社が一括管理してくれるため手間が掛からない
具体的に見ていきましょう。
空室があっても家賃が保証される
サブリース契約の一番のメリットは空室時でも家賃が保証されていることでしょう。本来であれば、オーナーがローンを借りて不動産投資をしている際に、空室が発生してもローンの支払いはオーナー負担になります。
サブリース契約を行っていると、空室時でもサブリース賃料で決められた金額がオーナーに入金されるので安心して不動産投資を行うことができます。
また、入居者が退去した場合、入居付けのために仲介会社にオーナーが広告費を支払うケースがありますが、サブリース契約を結んでいると、広告費も必要ありません。
不動産会社が一括管理してくれるため手間が掛からない
不動産投資は物件を購入してから始まります。オーナーチェンジ物件でもともと入居者がついている場合は、すぐにオーナー自身が行う業務は少ないかもしれませんが、その後退去が出たり、クレームが出たりすると管理会社に管理を依頼していてもオーナー自身が対応しないといけないこともあります。
サブリース会社に借り上げを依頼していると、物件購入後の管理業務を一貫して依頼することができるためオーナー自身の手間は掛からない点がメリットと言えるでしょう。
サブリース契約のデメリット
サブリース契約のデメリットはこちらです。
- 手数料がかかる
- 物件の売却が難しいことがある
- サブリース契約の解除がしにくい
- 不動産会社側から保証賃料の減額請求を受ける可能性がある
具体的に見ていきます。
手数料がかかる
サブリース契約の手数料は家賃の10％〜20％となります。仮に10万円の家賃の物件で手数料が20％だとすると、オーナーの手取りは8万円となります。
一方で、物件の管理を管理会社に依頼する場合は家賃の3％〜5％程度で依頼ができます。
手数料が管理会社に管理を依頼するよりも数倍高いことを考えると費用面でデメリットは大きいです。
物件の売却が難しいことがある
サブリース契約のメリットは空室時にも家賃が入ってくることです。
一方で、空室時の家賃保証をつけるために高額な管理委託手数料を取られる為、賃貸経営の収益が上がりづらくなります。また不動産会社から賃料がオーナーに振り込まれますが、転借された借主の身元は不明になるケースもあります。
このように、サブリース契約は手数料がかかり収益性も落ちやすく、また物件の状況が見えづらい側面もあります。そのため金融機関の融資はフルローンが出にくくなり、買い手も付きづらくなります。
買い手がつきにくいということは、売却の際にローンが付きにくいことを理由に相場価格より安く買い叩かれる恐れがあります。
サブリース契約の解除がしにくい
サブリース契約は解約しにくい特性があります。解約の有無に関してはサブリースにかかる契約書を確認する必要がありますが、解約に応じたとしても違約金等の請求をしてくるサブリース会社が多いです。
借地借家法により、借主に不利な条約は無効になる為、仮に契約書に家賃は値下げしない、等記載されていても、実際裁判になるとサブリース会社(借主)が有利な立場になります。
不動産を売却する為にサブリースを外すという理由も正当事由になりません。
借主を個人として例えて考えると、解約する難しさがおわかりいただけるのでは無いでしょうか。
もし期間の定め（通知期日より６ヶ月の到来期日をもって本契約は終了する、など）があれば書面による通知もって解約することが容易ですが、期間の定めがない場合（中途解約不可）は借主への立ち退き請求となるためハードルが上がります。
不動産会社側から保証賃料の減額請求を受ける可能性がある
サブリース契約は35年間家賃保証などの謳い文句が使われがちですが、契約上サブリース会社から一方的に保証賃料の減額やサブリース契約を打ち切られてしまう可能性もあります。
サブリース契約の問題点
サブリース契約にはメリットはあるものの、デメリットも多く、契約の前には十分注意が必要です。サブリース契約を結ぶ不動産投資家は、不動産投資のことをまだ良く知らない、賃貸経営をしたことのない方が多いようです。
サブリース契約の問題点として、契約当初の数年はうまく言ったとしても将来に渡って当初の賃料が続くわけではなく、一度問題が発生してしまうとオーナー自身の自助努力では解決が非常に難しいことが挙げられます。
すべてのサブリース契約が悪とは言い切れませんが、契約前には十分注意をするようにしましょう。
サブリース契約時の重要事項説明で国土交通省のものを確認
国土交通省は、定めたルールの趣旨に則った業務の執行を求めています。このため、サブリース契約の契約前に、実務経験者等から、同者が記名押印した重要事項を書面で交付してもらい、その内容について説明を受けるようにしましょう。
契約書に関しても、国土交通省がサブリース契約の当事者間におけるトラブルの未然防止を目的としサブリース住宅標準契約書を作成しています。
契約前に一読しておくと、契約後のトラブルを防ぐことができるでしょう。
サブリース契約を結ぶときに確認したいこと
サブリース契約は、サブリース会社と個人で結ぶ契約であるものの、不動産投資におけるオーナーは個人であってもあくまで事業者として扱われます。
つまり、サブリース契約は事業者同士の契約なので、契約内容の詳細に関する確認を怠ることは、基本的にオーナー（家主）の責任とされます。契約時に契約書内容の確認を忘れていたでは済まされず、トラブルにも発展しやすいです。
契約時には契約内容を注意深く確認しましょう。
サブリース契約を結ぶときに確認したいことはこちらです。
- 中途解約ができるのか
- 家賃保証の割合はどのくらいか
- 家賃保証の見直しが何年ごとに行われるか
- 免責期間があるのか
- 修繕費用は誰が負担するのか
具体的に見ていきましょう。
中途解約ができるのか
サブリースの契約書に記載されている中途解約についての条文をよく確認しましょう。
サブリース契約においてはオーナーが貸主、サブリース会社が借主となります。建物の賃貸借に関する法律では借主が保護されることが多いため、中途解約についての条文次第では、いざ中途解約したいと考えたときに円滑に解約ができない場合があります。
家賃保証の割合はどのくらいか
サブリース契約をする前に必ず家賃保証の割合を確認しましょう。一般的に家賃保証率の相場は80～90％程度であることが多いですが、この割合はサブリース会社や物件によって異なります。家賃保証率が相場より低くなってしまう場合には、なぜ相場より低いのか、契約前にサブリース会社に確認することをおすすめします。
家賃保証の見直しが何年ごとに行われるか
サブリースの契約書には、入居状況の悪化や家賃の減額等の事態を想定して、一定期間ごとに家賃の見直しができる旨の条文が記載されているはずです。その期間が何年ごとに設定されているか事前に確認しておきましょう。
免責期間があるのか
免責期間とは、空室がでてから当該期間の間は家賃は保証しないという特約です。免責期間は一般的に1～3カ月で設定されることが多いですが、それ以上の期間が設定されていることもあります。また、再免責期間といって、退去者が出るたびに免責期間が設けられる場合もありますので、免責期間の設定について確認しましょう。
修繕費用は誰が負担するのか
サブリースの契約書には、サブリース会社が行う修繕の内容が記載されています。一般的には、簡易的な修繕はサブリース会社が負担し、大規模修繕が設備のメンテナンスなどはオーナーが負担するパターンが多いです。
そのため、修繕によってオーナーに対して高額な請求がなされることがあります。
契約書では、修繕の負担割合をよく確認しておきましょう。
サブリースに向いているオーナーとは
賃貸経営をサブリース会社にまかせる場合、オーナーは業務負担なく、安定収入が得られます。しかし、サブリースもトラブルと無縁ではありません。サブリース会社の破綻という極端なケース以外にも、契約期間中に契約賃料の減額や中途解約を求められるといった事例があります。
では、どのようなオーナーがサブリースに向いているのでしょうか？サブリースに向いているオーナーの特徴はこちらです。
- 集客ノウハウがない人
- 手間をかけたくない人
- 確定申告が面倒な人
具体的に見ていきましょう。
集客ノウハウがない人
賃貸経営をするためには、当然入居者を集めなくてはなりません。
不動産投資の最も大きなリスクに、空室リスクがあります。空室が発生すると家賃収入が得られず、ダイレクトに損害を被ります。
一方でサブリース契約ではサブリース会社が代わりに集客を行い、家賃保証も受けることができます。
手間をかけたくない人
オーナー自身で賃貸経営を全て行うとなると、非常に手間と時間がかかります。手数料をとられないため、家賃収入は大きくなりますが、その分負担は大きくなります。
例えば騒音トラブルが起きた場合、当人同士で解決できなければ、オーナーのところに隣の部屋の住人を注意してほしい、と連絡がくることになります。
一方で、サブリース契約ではこういったクレーム処理などの物件管理は基本的にサブリース会社が行うため、手間を大幅に省くことができます。
確定申告が面倒な人
一般的な賃貸借契約の場合、オーナーは入居者と個別で契約を結んでいます。部屋ごとに家賃が違う上、入退去がある度に費用が発生することになります。確定申告時にはそれらすべてを計上しなければならないため、手間がかかります。
一方で、サブリース契約ではオーナーの契約相手はサブリース会社のみになり、確定申告が簡単になります。
サブリース契約でトラブルを起こした会社は倒産している
2018年にサラリーマン大家が悲惨な目にあったことも記憶に新しいと思います。それまでアパートローンの融資もフルローン、オーバーローンで借り入れできていましたが、かぼちゃの馬車の事例以降頭金10％〜20％は必須になりました。かぼちゃの馬車の物件はまさにサブリース契約を元にしたシェアハウス投資であり、融資に関する審査書類の改ざんもありました。
サブリース会社が倒産してしまうと、保証されていた家賃は振り込まれなくなりオーナーは月々のローン返済だけが残ります。
トラブルに発展しないためにも、事前に契約を確認することが大切ですが、万一トラブルに巻き込まれてしまった場合はホットラインにて相談するようにしましょう。
サブリース契約の詐欺のみならずその他の不動産投資に関する詐欺に関して下記記事に詳しくまとめていますので気になる方はご覧下さい。
まとめ サブリース契約は原則不要
今回は、サブリース契約とは？メリットや問題点について解説しました。サブリース契約を結ぶメリットもありますが、デメリットも多いため、契約前には十分注意が必要です。
もし契約を結ぶ場合は、契約内容をしっかりと確認することと特に中途解約の有無と有無と解約時の手数料の有無は確認するようにしましょう。
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