物件購入時の諸費用や不動産投資ローンの頭金など、不動産投資を始めるにはある程度の自己資金が必要です。資金不足がネックとなって不動産投資を諦めてはいませんか。そんな人は不動産投資信託(REIT)を試してみてはいかがでしょうか。不動産投資信託(REIT)はオンラインで手軽に行える新しいカタチの不動産投資です。

この記事では、不動産投資信託(REIT)の仕組みや従来の不動産投資との違いなどを解説します。

【目次】

1.不動産投資信託(REIT)とは?

2.不動産投資信託と不動産投資との違い

3.不動産投資信託(REIT)のメリット

4.不動産投資信託(REIT)のデメリット

5.不動産投資信託(REIT)に向いているのはどんな人?

6.不動産投資信託(REIT)の始め方

7.まとめ 不動産投資信託は不動産投資の初心者にもおすすめ

1.不動産投資信託(REIT)とは?

不動産投資信託は1960年代にアメリカで生まれた投資信託の一種で、Real Estate Investment Trustの頭文字をとってREIT(リート)と呼ばれています。世界各国に市場があり、日本での市場は2001年9月に開設されました。日本ではJapanの頭文字をつけてJ-REIT(ジェイ・リート)と呼ばれることもあります。

投資信託(ファンド)は、複数の投資家から集めたお金をまとめ、運用のプロが株式や債券などに投資・運用する金融商品です。運用の成果は投資額に応じて分配されます。注意したいのは元本が保証されている商品ではないというところ。運用の結果、利益が分配されることもあれば、投資額を下回って損をすることもあります。一般的には株式や債券などの有価証券を対象とする投資信託のなかで、不動産を対象に投資を行うのが不動産投資信託です。 

2.不動産投資信託と不動産投資との違い

不動産投資信託と不動産投資との違いはどのような点にあるのでしょうか。投資対象が不動産という点では同じですが、その内容はまったく別物です。

不動産投資は物件を購入して賃貸経営を行うもの、いわゆる大家さんになることを表します。主な収入源は月々の家賃で、そのなかからローンを返済し、管理費や修繕費などを支払い、残りが利益となります。投資対象の物件は自分の資産であるため、売却して利益を得ることも可能です。賃貸経営を行うにはさまざまなノウハウが必要であり、投資というよりは事業を行うと考えたほうがよいでしょう。

一方の不動産投資信託では、投資家が物件を所有することはありません。物件を購入するための資金調達や物件の維持管理などは不要です。物件選びや運用管理は出資先の会社に委ねることになります。そのため、賃貸経営に関する知識よりも、出資先の実績や経営の健全さを見抜く目が求められます。

 

3.不動産投資信託(REIT)のメリット

不動産投資信託には、次のようなメリットがあります。

・ 少額から投資できる

・ 物件の維持管理がいらない

・ 複数の物件に分散投資できる

・ 換金しやすい

・ 高利回り

それぞれ解説します。

 

(1)少額から投資できる

最大のメリットは少額から投資を始められるという点でしょう。一般的には、不動産投資を行う際はまとまった額の自己資金が必要になります。頭金に物件価格の20~30%ほど、購入時の諸費用には物件価格の6~8%ほどを目安として現金を準備しなくてはなりません。不動産投資信託は物件を購入するわけではないので、数万円から投資を始められます。

 

(2)物件の維持管理がいらない

物件を所有しないので、維持管理の資金繰りや手間がかかりません。投資家は銘柄を選んで証券を購入するだけです。出資した不動産の状況は、投資法人が開示する各種の報告書や決算書類で確認できます。

 

(3)複数の物件に分散投資できる

不動産投資ではリスク対策として複数の物件を所有する分散投資が推奨されますが、物件を買い増すことは簡単なことではありません。少額からの投資が可能な不動産投資信託なら分散投資も簡単です。

 

(4)換金しやすい

不動産投資のデメリットのひとつに流動性の低さがあげられます。流動性とは交換のしやすさを意味する言葉で、不動産については売りたいときにすぐに現金化できないことを表します。現物の不動産の場合、まず買い手を探さなくてはなりません。売却活動を始めてから代金が手元に入るまでに数ヶ月から1年ほどかかるのはザラです。一方の不動産投資信託では、証券を購入した販売会社に換金申請をするだけで手続きが完了し、基本的には申請の翌日、長くても4~5営業日ほどで口座に振り込まれます。

 

(5)高利回り

不動産投資信託では利益のほとんどが投資家へ分配されます。利益の90%超を分配するなどの条件を満たせば、法人税がほぼかからない仕組みになっているためです。日本取引所グループが発表するREITレポートによると、2020年12月時点での予想年間分配金利回りは4.07%です。同月の株式平均利回りが2%前後であることを考えると、高利回りが期待できることがわかります。ちなみに、不動産投資の利回りは物件種別やエリアによって異なりますが、日本不動産研究所が行った不動産投資家調査(2020年10月)では都内のワンルームマンションで3.9~4.1%となっています。

 参考

>>日本取引所グループ

>>一般財団法人 日本不動産研究所

 

4.不動産投資信託(REIT)のデメリット

不動産投資信託のメリットを紹介しましたが、実際に始める前にデメリットも知っておくことが大切です。まず、不動産投資信託は元本や利回り、分配金が保証されるものではないということに注意してください。取引価格に影響するものとして、次のようなリスクがあげられます。

・ 不動産市況の変動

・ 火災や自然災害による投資物件の被災

・ 投資法人の倒産や上場廃止

それぞれ解説します。

 

(1)不動産市況の変動

不動産賃貸・売買市場の変動や金利を含めた経済情勢の影響で、分配金が変動する可能性があります。不動産賃貸・売買市場では、空室や家賃滞納で家賃収入が減るリスクが考えられます。建物は経年とともに資産価値が下がるため、築年数が経過すると賃料を下げなければならない可能性もあります。経済情勢については、金利上昇のリスクが考えられます。

物件購入には投資家から集めた出資金だけでなく、金融機関からの借入も利用します。金利が上昇すれば銀行に支払う利息が増えるため、収益が減少し、分配金も減額となる可能性があります。

実際の運用や物件管理はプロが行うため、投資家はあまり意識することがないかもしれませんが、これらの条件が分配金に影響することを覚えておくとよいでしょう。

 

(2)火災や自然災害による投資物件の被災

投資物件が火災や自然災害で損害を受け、修繕が必要になった場合や居住が不可能となった場合、価格や分配金に影響します。

 

(3)投資法人の倒産や上場廃止

投資法人も一般企業と同じように倒産するリスクを抱えています。また、証券取引所の上場廃止基準に該当した場合は、取引終了となることもあります。

不動産投資信託のリスクや対策は目論見書(もくろみしょ)で確認できるため、購入前に確認するようにしてください。目論見書とは、投資信託の募集・販売の際に投資家に交付される書面で、投資信託の募集要項や費用、運用の内容などが記載されています。

 

5.不動産投資信託(REIT)に向いているのはどんな人?

次に当てはまる人は、不動産投資信託に向いている人といえるでしょう。

・ 株式投資の経験がある人

・ 少ない資金で投資してみたい人

・ 住宅以外の建物に投資してみたい人

なぜ向いているのか、理由を説明します。

 

(1)株式投資の経験がある人

不動産投資信託を始める際は証券会社に口座を開設し、証券会社を通じて証券取引所で売買を行います。成行注文や指値注文が可能で、売買時には証券会社に売買手数料を支払うなど、取引の流れは株式とほとんど同じです。株式投資の経験がある人はスムーズに始められるでしょう。

 

(2)少ない資金で投資してみたい人

前述のとおり、不動産投資信託は少額投資が可能です。銘柄によって異なりますが、1万円台から購入できるものもあり、投資の初心者にもおすすめできます。ただし、売買時の手数料や運用期間中の管理費、参加報酬や売買委託手数料などのコストがかかることに注意してください。

 

(3)住宅以外の建物に投資してみたい人

不動産投資信託の投資物件は、住宅だけではありません。オフィスビル、デパートやショッピングセンターなどの商業施設、倉庫や物流センター、ホテル、病院、有料老人ホームなど、さまざまな投資対象が選べます。銘柄を選ぶ方法には、ある用途に特化した単一用途型と、複数の用途に投資する複数用途型があります。不動産の種類によって特徴が異なるため、初心者は複数用途型で分散投資を行うほうが安全です。

 

6.不動産投資信託(REIT)の始め方

不動産投資信託は取引所に上場しているため、株式と同じように売買が可能です。

不動産投資信託の始め方は次の3ステップです。

①取引を行う証券会社を選ぶ

②口座開設手続きをする

③投資する銘柄を選ぶ

それぞれ解説します。

(1)取引を行う証券会社を選ぶ

不動産投資信託の売買は証券会社の口座から行います。証券口座を持っていない場合は、証券会社で口座開設の手続きをします。

どの証券会社を選ぶかの基準としては、売買手数料や使いやすさを比較して選ぶとよいでしょう。

不動産投資信託の取り扱いがある主な証券会社は次の通りです。

・SBI証券

・楽天証券

・松井証券

・マネックス証券

・カブドットコム証券

・SMBC日興証券

(2)口座開設手続きをする

取引をする証券会社を選んだら、次は口座開設の手続きを行います。

口座開設の主な流れは次の通りです。

1.口座開設申込

2.本人確認書類の提出

3.初期設定

4.口座開設完了通知の受取り

本人確認をネットで行う場合、提出書類も写真や動画での認証になるため、申込みから数日で取引を始められるケースもあります。

(3)投資する銘柄を選ぶ

不動産投資信託には様々な銘柄があります。銘柄を選択するためには、投資の目的や目標、ポートフォリオを比較して見極めることが大切です。

主な注目ポイントは次の通りです。

・利回り

・投資対象

・時価総額

・格付け

それぞれ解説します。

(3-1)利回り

不動産投資信託を選ぶ上で最も重要なのは、分配金の利回りです。東証REIT指数の平均分配金利回りは2020年10月時点で約4.2%です。

少なくとも平均利回り以上をマークしている銘柄を選びたいところです。

(3-2)投資対象

不動産投資信託の投資対象となる不動産は住宅以外にもオフィスやホテル、商業施設など様々です。投資対象の物件タイプによってリスクや収益性が異なりますので、種類や特徴については、把握しておくようにしましょう。

特定の収益不動産に集中して投資する特化型の場合は、投資対象となる不動産の種類やエリア、築年数や稼働率などによって収益が大きく左右されます。

複数の不動産を運営する総合型や複合型は、リスクの分散を行うことができます。

(3-3)時価総額

時価総額とは、不動産投資信託の持つ資産価値を表した数字です。時価総額が大きい不動産投資信託はそれだけ多くの人が投資している銘柄になります。大きな資産によって倒産しにくいメリットがあります。また、総資産が大きいため、値動きの幅が小さく、値動きが安定する傾向にあります。

時価総額が小さい不動産投資信託は値動きの幅が大きく値上がりが期待できますが、一方で値下がりのリスクがあります。

(3-4)格付け

格付けとは、第三者の格付け機関が投資法人の財務状況や運用状況を評価したものです。格付けの評価が高いほど、健全で収益性の高い投資信託の銘柄といえます。

7.まとめ 不動産投資信託は不動産投資の初心者にもおすすめ

今回は、不動産投資信託(REIT)の仕組みや従来の不動産投資との違いなどを解説します。

近年注目を集める不動産投資信託(REIT)は、1万円ほどから始められる手軽な不動産投資です。仕組みは株式投資とほぼ同じです。

物件の維持管理や運用はプロが行うため、不動産の知識がなくても行えますが、物件の特徴や収益性などを見分けるノウハウを学ぶことで安定した利益が期待できるでしょう。元本や分配金が保証されるものではないということを理解したうえで、チャレンジしてみてください。

最後に、モゲチェック不動産投資では、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。

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