不動産投資を少額から始める方法とは？

不動産投資は多額の自己資金が必要で始めるにはハードルが高いと思われがちですが、実は少額から不動産投資を始めることができます。多額の自己資金を必要としないことや投資先によっては分散投資もされておりリスクを抑えられる投資の方法となります。

本記事では、不動産投資を少額から始める方法を解説していきます。

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【目次】

少額不動産投資とは

少額不動産投資を始めるメリット

少額不動産投資の種類

不動産投資ローンの借り入れにより少額の自己資金で投資可能

おすすめの少額不動産投資

まとめ　少額でも不動産投資は可能

少額不動産投資とは

少額不動産投資とは、少額から始められる不動産投資のことを指します。金額は月々1万円前後から1,000万円以下で購入できる現物不動産に投資するケースまで様々あります。

少額不動産投資を始めるメリット

不動産投資を少額から始めることのメリットは、価格下落時に元本割れする金額自体を少なくできること、投資対象先によっては不動産ならではの流動性リスクを下げられることにあります。

マンション投資などの現物不動産に投資をする多く方は不動産投資ローンの借り入れをしますが、借り入れに対してリスクに感じる方もいると思います。少額で始める借り入れのない不動産投資であれば、レバレッジを掛けずに投資をできるので初めて不動産投資をする人にとっては安心感があるでしょう。

また、現物不動産を保有する場合、株などと異なり今日買って明日には売ってしまうということはできません。どれほど早くとも1ヶ月程度の売却活動を行う必要があるため他の資産運用と比較すると流動性は低くなります。少額で始める不動産投資であればすぐに売却できるものも多く、流動性リスクを下げることができます。

少額不動産投資の種類

不動産投資と言っても種類は様々あります。アパート・マンション一棟投資、区分マンション投資、オフィスビル投資、シェアハウス投資、駐車場投資、REIT、クラウドファンディング、不動産小口化商品などがあります。

1万円から100万円程度の少額からできる不動産投資の種類はこちらです。

REIT（リート）
不動産クラウドファンディング
不動産小口化商品

それぞれの特徴を見ていきましょう。

REIT（リート）の特徴

REIT（リート）とは不動産投資法人が扱う金融商品のひとつで、投資家から集めた資金を元にして複数の不動産投資を実施し、その結果生まれた収益を投資金額に従って分配します。

投資の対象は幅広く、ビル、商業施設、住宅、ホテルなどがあります。

REIT（リート）のメリット

REITは少額で購入することが可能で、ものによっては1万円から投資をすることができます。平均的な利回りは4％前後になります。購入にかかる初期費用や手数料は0円のものもあり、売却はいつでもできるため、流動性リスクも抑えて運用することできます。

REITは融資を受けなくても始められるため、借り入れをしたくない方や現状借り入れが難しい方でも投資をすることができます。

REIT（リート）のデメリット

REITは不動産投資法人が扱う金融商品のため、運用者はプロになりますが投資対象先によっては投資元本を下回ることがあります。直近だとホテル、ビルはコロナウイルスの影響を大きく受けており価格がコロナ前まで戻っていない状況です。

リーマンショック時のように不動産投資法人の倒産によって投資していた元本が戻ってこないリスクもあります。

また、保有している間は信託報酬0.5%〜1％（年率）がかかるためコストを0円で運用できるわけではありません。

REIT（リート)に向いている人

REITで投資をすることに向いている人は、自己資金を抑えたい、分散投資をしたい、保有中の管理の手間を抑えたい、いつでも解約したい方に向いています。

不動産クラウドファンディングの特徴

クラウドファンディングとはなにかの事業を起こす際に、そのための資金をインターネットを通じて募集することです。クラウドファンディングという言葉を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。不動産投資にも、クラウドファンディングはあります。

不動産クラウドファンディングを利用すれば、事業者は優良な中古不動産を有効活用するための資金が集めやすくなります。

個人が不動産投資を始める際にも事業者が募ったファンドに対して投資をすることができます。不動産クラウドファンディングで投資した資金は決まった期間中運用され、毎月配当金を受け取りつつ、償還期間になると投資した元本が返ってきます。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングのメリットは資金が少なくても実施ができ、リスクを抑えられる点です。不動産業者が選び抜いた物件から、投資対象を決めることができます。金額もREITと同じく1万円から投資をすることができます。

利回りは投資対象にもよりますが3％〜6％程度になります。

また、投資商品のため元本保証ではありませんが、多くのファンドは優先劣後出資方式をとっています。優先劣後出資方式は投資家の出資金の返済が優先され、クラウドファンディング業者の出資金の返済が後回しにされる出資の仕方です。割合はファンドごとに異なりますが、例えば10％の優先劣後出資方式を取っているのであれば償還時に10％までの価格下落があっても出資者となる投資家の元本割れは免れるということです。

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングのデメリットは、運用期間中の中途解約ができない点にあります。期間はファンドによってまちまちですが、最短3ヶ月で平均すると12ヶ月程度の運用期間になるため、直近必要になる資金で運用をしないほうが無難でしょう。

また、投資した事業者の経営破綻をすると投資元本が返ってこない可能性があるのでクラウドファンディング業者の実績や投資物件数などを確認するようにしましょう。

さらに、不動産クラウドファンディングは投資物件が限られます。事業者が投資できる物件があって初めて投資家に募集をかけるため、投資先がないときには投資ができないということになります。物件の種別で区分マンションなら数千万円で募集が打ち止めになってしまうため、募集開始とともに上限に到達して投資がなかなかできないこともあります。

不動産クラウドファンディングに向いている人

不動産クラウドファンディングで投資をすることに向いている人は、自己資金を抑えたい、具体的な不動産に投資をしたい、保有中の管理の手間を抑えたい方に向いています。

不動産小口化商品の特徴

不動産小口化商品とは、不動産に対して複数人でお金を出し合い、得られた利益を出資した割合に応じて分配できる不動産の投資商品です。REITや不動産クラウドファンディングとの最大の違いは、実際に不動産の持ち分や所有権を保有できることにあります。実際に所有権を保有するため、相続時に現金で相続するよりも相続税の圧縮効果があります。

不動産小口化商品メリット

不動産小口化商品は最低金額100万円から1口投資をすることができます。本来投資するには何億円もするような優良物件についても100万円から投資ができ、かつ所有権を持てる点がメリットになります。

利回りは投資対象にもよりますが4％前後となります。

不動産小口化商品デメリット

不動産小口化商品デメリットは購入できる商品が少ない点にあります。不動産クラウドファンディングと同様に投資できる物件がない限り実際に投資を始めることはできません。

また、実物の不動産の所有権を持つことができるものの不動産投資ローンの借り入れはできない点は注意が必要です。

不動産小口化商品に向いている人

不動産小口化商品で投資をすることに向いている人は、優良物件の所有権を持ちたい、具体的な不動産に投資をしたい、保有中の管理の手間を抑えたい、相続対策をしたい方に向いています。

不動産投資ローンの借り入れにより少額の自己資金で投資可能

少額の現金で購入できる物件は限られますが、例えば地方の戸建てであれば数十万円で投資をすることができます。実物不動産を保有することで、大家業を経験することができます。

月々1万円程度で行う少額不動産投資にも魅力はありますが、もし借り入れをして投資を検討できるのであれば、選択肢は大きく広がります。数千万円するようなマンション1室であっても、自己資金を最低数十万円入れることで不動産投資ローンの借り入れを行こない不動産投資をすることができます。

現物不動産投資は、実際にマンションやアパート、戸建てに対して投資をすることで不動産賃貸業を営むことができます。

利回りは区分マンションであれば4%程度からですが、戸建てであれば数十％以上の利回りも見込むことができます。

自己資金100万円以内であれば区分マンションが投資をしやすい

自己資金100万円以内で不動産投資を始めたい場合、アパートやマンション一棟投資は現時点の融資環境であれば難しいと言えるでしょう。2018年のスルガ問題以前であれば、物件価格の満額融資をするフルローンや諸費用まで融資をするオーバーローンを借りることで少額の自己資金で投資をすることが可能でしたが、現在はどの金融機関でも物件価格の2割程度の自己資金を求められるケースが多いです。一方、マンション一室を保有する区分マンション投資であれば物件価格の満額をローンで借りられることも多く、自己資金100万円以内でも投資をすることが可能です。