不動産投資を検討するに当たって様々な指標がありますが利回りはみなさんが必ずいつも気にされる指標でしょう。一般的には利回りが高いとその分キャッシュフローが出るため、高利回りを求めたくなりますが、購入するエリアによって実は適正利回りというものは決まっています。
今回は、適正利回りの考え方とその物件のリスクについて解説していきます。ぜひ御覧ください。
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適正利回りとは
まず利回りとは、物件賃料＝年間賃料の価格÷物件価格です。利回りが高いか低いかだけを確認して物件を購入される方がいらっしゃいますが、適正利回りまで判断いただくと更に良いです。
なぜなら利回りの裏のリスクまで考慮できるからです。具体的には、不動産投資のリスクで一番怖いことは空室になることです。
そのため購入されたいエリアの平均的な賃料をリサーチして、適切な賃料かつ価格である物件を購入するべきです。
適正利回りの見極め方
賃料が安く利回りが低い物件は、悪いイメージもありますがそうとは限りません。賃料が安いのであれば空室リスクが低くなります。継続してもらい空室にならなければ、修繕費用を防げます。すなわち人が出ていかない事もとても重要な事であり、利回りが低いからと言って直ちに買わないという選択にはならないということです。
利回りが高い場合の注意点
利回りが高い物件には以下の特徴があります。
・賃料が相場よりも高い
・物件価格が相場よりも安い
賃料が相場と比較して割高なことが理由で利回りが高い物件は、退去してしまう可能性が高いです。例えば、その裏側にフリーレントを何ヶ月もつけていたなど、割高の賃料でも最初の更新まで受任して住んでいるケースがあり、次の更新のときに出ていってしまう可能性があります。
賃料が適正で利回りが高い物件の場合は、物件価格を疑うべきです。物件価格が低い理由としては、過去になにかが起こった物件であることや入居者に問題を抱えていることや今後修繕積立金や管理費などのコスト増加が見込まれるなどから物件価格を下げている可能性があります。そのリスクが自分自身で受任できるリスクなのか考える必要があります。
利回りを考えるときは、裏側の理由までも考えないといけないです。
まとめ
今回は、適正利回りの考え方とその物件のリスクについて解説しました。
利回りが高いから飛びつくのではなくて、賃料価格や物件価格が適正なのか、その理由を深く考えて購入する必要があります。
その際には今後賃料や物件価格が上がっていくインフレに強いエリア、物件の仕様なのか総合的に見て検討していきましょう。
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