昨今、マイホームは終の棲家ではなく購入後の住み替え、賃貸出しを行うなど住み続ける以外の選択肢があります。

しかし賃貸に出す際には注意が必要です。
理由としては、住宅ローンで購入している物件はご自身が自宅として住むために使えるローンであり、賃貸に出すことで契約違反になり一括弁済のリスクが発生するためです。

そのため、賃貸に出す場合には住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えを行っておくと安心です。

しかし、物件購入時には不動産会社の方がローンに関してお手伝いしてくれますが、借り換えの場合はご自身で手配する必要があります。

今回は福岡県で住宅ローンを組んでいた築古マンションを自己資金10万円以内で投資用ローンに借り換えた事例をご紹介いたします。

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ライフスタイルの変更をきっかけに自宅を賃貸へ

今回ご紹介するのはT様。福岡県にある築47年の1Kマンションを所有しておりました。

T様は物件をご自宅としてご購入。住宅ローン金利としては1.125%でのお借入れをされておりました。

数年お住まいになった後、ライフステージが変わったことをきっかけにご自宅は賃貸に出されました。

賃貸に出した後、無事に入居してもらえたことで不動産投資の状態になったものの住宅ローンのまま貸し出すことは契約違反となります。

そのため、T様はまっとうな方法で賃貸経営を行いたいご意向のためINVASEにご相談をいただきました。

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイント

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイントは現在の残債がどこまで減っているかどうかです。

理由としては、借り換えによって住宅ローンの金利よりも上がることによる毎月返済額の上昇があり、返済に耐えうる状況にする必要があるからです。

住宅ローンの金利は非常に低く、一方で不動産投資ローンは低くても1.5%台からとなります。

そのためどうしても住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えを行うと返済額は上昇してしまいます。

ただし、返済期間の設定次第では必ずしもそうとは限りません。残債の状況や借り換え後の期間をどう設定するかによって、金利が上がっても月々の返済額を抑えられるケースもあります。


借り換え前

  • 借入残高：約2,000万円
  • 期間：28年1ヶ月
  • 金利：1.125%
  • 月次返済額：約6.9万円


借り換え後

  • 借入残高：約2,060万円
  • 期間：9年・9年
  • 金利：2.350% ・2.525% 
  • 月次返済額：約21万円

今回の借り換えでは、投資用ローンへの切り替えに伴い金利は1.125％から2.350% ・2.525%へ変わりましたが、総返済額は26万円減少する結果となりました。

今回のT様のケースのように、残債の状況や返済期間の設定を最適化することで、金利が上昇しても総返済額をむしろ抑えられるケースがあります。

契約違反となるリスクをきちんと解消しながら、返済負担まで軽減できたという点が、今回の借り換えの大きなメリットです。

ご自宅を賃貸に出したい方も事前に不動産投資ローンのお借換えに関してご相談いただくことができます。

既に貸し出している方は最悪の場合、一括弁済を求められてしまいますので早めの行動に移しましょう。

まとめ

今回は福岡県で住宅ローンを組んでいた築古マンションを自己資金10万円以内で投資用ローンに借り換えた事例をご紹介しました。

住宅ローンで購入した物件を勝手に貸し出すことは契約違反になります。

そのため、賃貸に出したい場合はローンを全額返済するか、不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。

不動産投資ローンへの借り換えはご自身で金融機関を見つけることは一定のハードルがあります。

これから自宅を賃貸に出したい際には是非INVASE借り換えサービスをご活用ください。

INVASEであれば、本審査承認までオンライン完結であり、なおかつ特別金利での借り換えができる点においてご利用いただく価値はあるのではないでしょうか。お客様のお好きな時間、お好きなスピードで手続きを進めることができ、ご質問はチャットにて行っていただけます。

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