不動産投資を行う上で、毎月のキャッシュフローを確保することは重要です。なぜなら、賃貸経営を健全に行うためには毎月の収支が回っている必要があるからです。キャッシュフローの確保をするために高利回りの築古一棟物件を選ぶ方は多いです。

しかし、購入後に入退去が激しく、思いの他費用捻出に追われたり、耐用年数の兼ね合いから不動産投資ローンの融資期間が短くなったりすることが多々あります。特に返済期間が短く設定されたがゆえに毎月の返済負担が重く、思ったようなキャッシュフローを確保できないこともあり得ます。

もしくは、期間は35年と長期で借り入れできたものの、金利は3％台後半と高くなったことで毎月の利息額が多くなってしまうこともあります。

そこで今回は高利回り築古物件を借り換えで1.5%引き下げに成功し500万円超えの利息削減に成功できた事例をお届けいたします。

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3.75％の金利を2.25%に借り換え

今回ご紹介するのはK様。神奈川県で約6年前に一棟物件を購入されました。築25年前後の木造物件で、耐用年数は超えているものの期間は35年で借り入れを実現されていました。一方で、金利は3%台後半と高いことがネックにありました。期間が長く、金利も高いと元本返済が進みにくい状況になります。そのためすぐに借り換えを試みても多額の自己資金が必要になったりします。

加えて24年7月の日銀利上げの影響もあり、借入金利が0.15%上昇しました。

金利が高く、購入後5年以上経って残債も一定減ったことから借り換えを検討されました。

金利が高い場合、1％でも金利を下げることに成功すると毎月返済額は大きく削減することにつながります。

結果として、借り換えメリットは約520万円、毎月返済額は約0.5万円削減をすることができました。


借り換え前

借入残高：約2,200万円

期間：約26年

金利：3.75%

月次返済額：約10.9万円


借り換え後

借入残高：約2,290万円

期間：22年

金利：約2.25% 

月次返済額：約10.4万円


今回の借り換えで自己資金を10万円以内での見直しに成功されております。金利が約1.5％下がったことによって、総利息額は約520万円削減できることに繋がりました。

今回築年数の兼ね合いによって同期間での借り換えはできなかったものの、金利引き下げ幅が大きい分、毎月返済額も下げることに成功しております。

築古一棟物件を高金利で運用している場合、金利を下げることによって更なる賃貸経営の健全化が可能になります。


まとめ

今回は高利回り築古物件を借り換えで1.5%引き下げに成功し500万円超えの利息削減に成功できた事例をお届けいたしました。3％台後半の金利を2％台前半まで見直すことができますと、総利息額の削減に大きく貢献します。

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