お客様インタビュー　初めての不動産投資を買戻し特約付きのファミリータイプ物件で出口を見据えた投資を実現

不動産投資を初めてする人にとっては、どのエリアでどんな物件を買うべきか。また、どの会社に相談すれば失敗しないのかなど迷う点はたくさんあります。

しかしながら、不動産投資で負けないために最も重要なことは出口を見据えて購入することです。初心者の方こそこの点を抑えて不動産投資を検討するべきですが、不動産会社によっては売ることだけに注力し出口を見据えた提案がされないこともあります。

今回は、初めての不動産投資を買戻し特約付きのファミリータイプ物件で出口を見据えた投資を実現された方のインタビューをお届けいたします。

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他、ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、買うならどのような立地や条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

不動産投資を検討されたきっかけ

会社員のH様。実は弊社MFSのINVASE事業でもともとご一緒していた正社員の方です。1年ほど前に弊社を卒業され今はプライム上場企業に勤務されています。不動産投資に関心を持たれたのはINVASE事業に関わっていたことが一番大きかったそうです。やり方さえ間違えなければ会社員の与信をうまく活用して資産形成をできると思ったとのこと。

不動産投資の勉強

購入前にINVASE事業で一定の不動産投資の理解を深めておられたH様。それ以外にもご自身で書籍をお読みになられたり、YouTubeを活用して学習を進めたりしていらっしゃいました。

投資対象の選択

不動産投資の投資対象は区分マンション、一棟アパートや戸建て、トランクルームなど様々あります。購入されたい方の目的とご状況で選べる物件の幅は変わってきます。

例えば、FIRE（Financial Independence, Retire Earlyの頭文字をとったもの）を目指すのであれば一棟物件や戸建てといったキャッシュフローが出る物件で進めることが向いているとされています。一方で、ご自身でDIYや客付けを行うなど汗をかく必要が出てきます。また一般的には購入時に頭金が物件価格の20~30%必要になる等、購入時のハードルが上がります。

区分マンションの場合は単身者向けのワンルームや1K物件、ファミリー層向けの30〜60平米の物件と分かれます。前者の場合は今でも不動産投資ローンの間口は広く、フルローンが出ることもあり自己資金10万円から始められます。一方で物件によっては毎月のキャッシュフローは赤字になることもあります。

ファミリー物件の場合は物件にもよりますがフルローンが付くケースもあるものの、一棟物件と同じく頭金が求められることもあります。代わりに、空室になったときには自己居住用住宅ローン対象物件として売却ができるため出口が広がります。

このような物件ごとの違いがあり、繰り返しですがどれを選ぶべきかは購入されたい方の目的とご状況で選べる物件の幅は変わってきます。

なぜファミリー物件を選択したのか

今回H様は不動産投資の物件種別をご覧いただいたうえでファミリー物件を選択されています。理由としては売却時の出口が広いから選択されたとのこと。H様の不動産投資の目的が、売却時の利益を取りに行くことで資産形成を図ることなので、今回は出口が見据えやすいような物件を検討したかったとのことでした。

一棟物件も魅力に思っていたそうですが、購入時の金額が大きくなることや部屋数が複数あっても空室時のリスクが心配だったとのこと。また、会社員でもあるため、賃貸付けや修繕などの手間も考えることは難しいと思ったそうです。

INVASEで購入された物件

今回INVASEで購入された物件は、利回り6％以上、築年数46年、48平米で新宿区主要駅から4分の好立地の物件を3,000万円台で購入されています。この物件の特徴は、売主様による3年後の再売買（買戻し）特約付きの物件であり、賃料もエリアが非常によいため、築年数にしては高いことです。

また、売主さんがそのまま居住される弊社の新サービスであるダイレクト・リースバックを活用した売却物件です。

H様にとっては3年後に再売買（買戻し）余地がある安心感もあり、初めての不動産投資ですが思い切って進ことができたとおっしゃっておられました。

本物件を検討するまでにいくつか収益物件をご自身でも探しておられ、見学にも行ったことがあるそうです。当時は、自宅の近くで物件を探しておられましたが、賃料の点を鑑みると自宅に近いと拘らなくてもいいと感じられたそうです。

その中で今回の物件のご縁があり無事ご購入に至りました。

初めての不動産投資で不安に思ったところ

今回の物件は築年数46年の旧耐震物件です。そのため、融資を使うにしても融資期間は13年しか伸びないため必然的に毎月の返済額は大きくなります。加えて、今回諸費用込みのオーバーローンで購入されたことで毎月のキャッシュアウト額は6万円程と少なくありません。

キャッシュアウトが大きい点は不安に思ったのが本音、とH様はおっしゃっておられました。しかしながら、3年後に買戻しの特約も結んでいること、住宅として購入していたなら今の価格よりも1,000万円以上安く購入できていることから、購入に踏み切れたとおっしゃっておられました。

やはり出口を見据えて購入できているかは大きな違いになりそうです。

また今回代表の渕ノ上より物件提案並びに不動産投資の目的から実践に至るまでフォローをさせていただき、購入時の街の知識から出口を見据えた提案までがしっかりと理解でき、安心できたことも大きかったそうです。

今後不動産投資を検討されている方へのアドバイス

H様に不動産投資を検討されている方へのアドバイスを伺ってみました。

・戦略に応じた物件選びが大事

・自分でも勉強は大事

・ただし勉強した知識に振り回されないこと

とおっしゃっておられました。

戦略に関して、今回は売却時のキャピタルゲインに相当する利益を取りに行きたいと思った場合に、それが実現しやすい物件を購入する必要があります。その点、勉強をしていく中で「キャッシュフローが黒字でなければいけない」と思い込んでしまうと、それに縛られて選択ができない事もあり得ます。今回のように、ローンの期間が短いこともあり毎月はキャッシュアウトしていても出口が見据えられる物件であれば戦略によっては選択肢に入るということです。