低リスクで始められる中古マンション投資は、不動産投資初心者におすすめの投資法です。物件選びやリスクについて理解を深めておけば、収益を上げやすくなるでしょう。中古マンション投資のメリットや、安定したリターンを得るためのポイントを紹介します。
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【目次】
中古マンション投資は2種類
中古マンション投資で得られる利益
中古マンション投資のメリット
知っておきたいリスクと注意点
中古マンション投資成功のコツ
中古マンション投資が向いている人は？
中古マンションは不動産投資初心者にも最適
中古マンション投資は2種類
中古マンション投資の種類は、区分マンション投資と一棟マンション投資に大別できます。それぞれの特徴やメリットを知り、区分マンションのほうが初心者に向く理由を押さえておきましょう。
区分マンション投資
マンションを部屋単位で購入して運用する投資手法が『区分マンション投資』です。区分マンションには、単身者向けのワンルームタイプや、家族向けのファミリータイプなどがあります。
初期費用や購入金額を低く抑えられる点が、区分マンション投資における最大のメリットです。ローンを組む場合も借入金額を少なくできるため、返済負担が重くなりません。中古物件なら現金で一括購入できるケースもあるでしょう。
流動性の高さも区分マンションの大きな特徴です。価格が安く物件数も多いため、流通性が高くなり売却しやすくなります。再開発エリアの物件や都市近郊エリアの駅近物件なら、売却益も出しやすいでしょう。
一棟マンション投資
マンションを一棟丸ごと購入する『一棟マンション投資』は、区分マンション投資に比べ空室リスクを抑えられます。区分マンションは空室が発生すると賃料がなくなりますが、複数の部屋がある一棟マンションなら、1部屋に空室が発生しても賃料を確保できます。
経営の自由度が高い点も一棟マンション投資のメリットです。入居条件の変更や新しい設備の導入など、マンション全体の方向性をオーナーの意向で自由に決められます。
ただし、一棟マンションは区分マンションに比べ、初期費用や物件価格が高額になります。流動性が低いため将来的に売却しにくい点もデメリットです。
初心者は区分マンションから始めよう
不動産投資初心者が中古マンション投資を検討するなら、区分マンションから始めるのがおすすめです。資金の投入額が小額で済むため、失敗した際のリスクを最小限に抑えられます。
物件価格が安いためローン審査に通りやすい点も、区分マンションが初心者に向く理由の一つです。投資に回せる自己資金が少なくても、中古の区分マンションならローンを利用すれば取り組みやすいでしょう。
思うような利益を出せなかったり、投資手法が自分に合わないと感じたりした場合でも、流動性の高い区分マンションなら比較的早めに売却できます。
中古マンション投資で得られる利益
中古マンション投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類の利益を得ることが可能です。二つの利益をどのように解釈すればよいのか解説します。
インカムゲイン
保有中の資産から継続的に得られる利益が『インカムゲイン』です。運用益とも呼ばれます。不動産投資でインカムゲインに該当する利益は家賃収入です。
一般的に、中古マンション投資では、安定したインカムゲインの獲得を目指します。入居者さえいれば毎月の家賃収入が約束されるため、インカムゲインはローリスクで狙える利益です。
家賃がデフレやインフレから悪影響を受けにくい点も覚えておきましょう。デフレ環境下でも家賃は緩やかにしか下落しない上、インフレで物価が上昇すると家賃相場も同じく上昇します。
キャピタルゲイン
資産を購入価格より高く売ることで得られる『キャピタルゲイン』は、中古マンション投資でも狙える利益です。ただし、キャピタルゲインのみを狙うためには、ある程度の知識や経験が必要となります。
現在の中古マンション投資は、安定したインカムゲインをキープしつつ、タイミングが合えばキャピタルゲインも検討する運用スタイルが基本です。中古マンションは相場が比較的安定しているため、両方の利益を狙いやすい投資手法といえます。
物件の売却を検討する際は、インカムゲインでの利益を合わせて考えることも大切です。売却損が発生しても、それまでの家賃収入で売却損を上回る利益が得られているなら、運用は成功したと捉えられるでしょう。
中古マンション投資のメリット
中古マンション投資にはどのような魅力があるのでしょうか。新築マンションと比較した際のメリットを紹介します。
利回りが高い
不動産投資における物件選びでは、『利回り』を基準の一つにするのが一般的です。利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を意味します。
利回りが高い物件ほど、投資効率が高い物件だと判断できます。入居者さえ確保できれば、より安定的・継続的なインカムゲインを獲得することが可能です。
中古マンションは新築マンションに比べ物件価格が安いため、利回りも高くなります。収益額は新築マンションに比べ少なくなりがちですが、高利率で安定収入を得られる点はメリットです。
初期投資費用が少ない
中古マンション投資のメリットとしては、初期投資費用の少なさも挙げられます。新築マンション投資に比べ物件価格が安いため、予算が少ない人でも取り組みやすいでしょう。
投資物件は価格が安いほど数も多い傾向があります。幅広い物件から選んで投資できる点も、運用に慣れていない初心者にとっては大きな魅力です。
資金に余裕がある人なら、複数の物件を所有しやすい点もポイントです。中古の区分マンションは1部屋では利益が少ないものの、複数の物件を運用すれば利益を増やせる上、リスクも分散できます。
資産価値が安定している
中古マンションは新築マンションに比べ、資産価値がより安定しています。特に、築年数が15～20年を過ぎているようなマンションは、評価の下落率が緩やかです。
資産価値が安定していると物件の評価がなかなか下がらないため、家賃収入が長期にわたり安定しやすくなります。手放す際に利益を出しやすい点もメリットです。
マンションは新築時の評価が最も高く、年数が経過するにつれて価値が下がっていきます。資産価値が落ちやすい物件は、管理コストが上がったり家賃を下げる必要があったりするため、運営の難易度が高めです。
知っておきたいリスクと注意点
中古マンション投資のリスクや注意点もきちんと理解しておきましょう。デメリットを知った上で、できる限りの対策を講じておくことが大切です。
空室や家賃下落による収益減
中古マンション投資で最も避けたいリスクが空室の発生です。ローンを利用する場合、入居者のいない時期が長期間続くと、返済が厳しくなってしまいます。
建物の老朽化による資産価値の低下や周辺環境の変化など、空室リスクの原因はさまざまです。空室発生に影響している要因を明らかにした上で、対策を立てる必要があります。
家賃下落による収益減も、中古マンション投資で起こり得るリスクの一つです。近隣に競合が増えたり、前の入居者が長く居住していたりすると、家賃を下げざるを得なくなることがあります。
外観を変えたり防犯機能を充実させたりするなど、他の物件との差別化を図ることで、家賃下落リスクをある程度抑えることが可能です。
維持費がかかる
中古マンションは、購入した時点でそれなりに老朽化が進んでいます。管理費・修繕費などの維持費がかかりやすいことも、中古マンション投資におけるデメリットの一つです。
新築マンションなら、購入後数年間は修繕費がほとんどかかりません。物件価格が高い分、維持費は抑えられます。中古マンションの場合は、購入後すぐにメンテナンスが必要になるケースもあるでしょう。
中古マンションの維持費がかかりやすいリスクには、余裕のある資金を準備することで対応できます。管理・修繕費を見越した投資計画を立てることが重要です。
売却が難しい場合がある
中古マンション投資では、手放したくてもなかなか売れない可能性があることに注意が必要です。キャピタルゲインを重視した運用では、失敗する可能性が高くなります。
中古物件は、築年数が経過するほど売りにくくなる傾向があります。中古の区分マンションなら流動性は高くなるものの、狙ったタイミングで売れるとは限らない点に気を付けなければなりません。
中古マンション投資を成功させるためには、売却を視野に入れつつ、インカムゲインを安定させることが大切です。家賃収入による利益を増やせれば、売却損が出てもトータルでの利益が残りやすくなるため、売却のハードルは低くなります。
中古マンション投資成功のコツ
中古マンション投資を成功させるためのポイントを紹介します。投資を始める前にコツを押さえておけば、リスクやデメリットに対する不安を軽減できるでしょう。
需要が高い投資物件を選ぶ
空室リスクや家賃下落リスクを最小限に抑えるためには、需要が高いマンションを選ぶことが重要です。新築では手が出ないような好立地の中古物件を探してみましょう。
将来的な人口減少が予想される地域の物件は、長期運用には不向きです。地方や郊外の物件は利回りの高さが魅力ではあるものの、需要が低くなる恐れがあるため慎重に検討する必要があります。
将来的な賃貸需要まで見越して物件を選ぶなら、都心部の駅に近い中古物件にするのが無難です。市区町村ごとに人口動態を調べる手間も省けます。
堅実な投資計画を立てる
中古マンション投資で成功するためには、堅実な投資計画を立てる必要があります。空室リスクや修繕リスクに対応できるよう、常に余裕のある資金を確保しておくことが不可欠です。
収支をシミュレーションする際は、キャッシュフローが出る経営を意識しましょう。手元に現金が残る運用を続けられれば、自己資金を投入する必要がない上、プラス分を予備資金としてストックしておけます。
資金に余裕を持たせておけば、多くのリスクに対応できるのもポイントです。売却まで考慮した出口戦略を立てられれば、一つの物件における最終的な利益も計算しやすくなります。
自分で勉強や情報収集を行う
不動産投資に興味を持ったきっかけが業者からの勧誘であれば、業者の言葉を鵜呑みにした運用になりがちです。しかし、知識のない状態で投資を始めてしまうと、高い確率で失敗するでしょう。
物件選び一つとっても、利回りや賃貸需要などに関する知識や情報は不可欠です。自分で勉強や情報収集を行うことで、納得できる物件を探せるようになります。
まずはインターネットや書籍を利用し、不動産投資の基礎を学びましょう。不動産投資会社が主催するセミナーに参加してみるのもおすすめです。
中古マンション投資が向いている人は？
中古マンション投資をおすすめできる人の特徴を紹介します。取り組みを検討しているなら、自分にあてはまるかどうかチェックしてみましょう。
自分で勉強し決断できる
不動産投資について自分でしっかりと学習できる人は、中古マンション投資が向いている人です。知識がほとんどない状態で物件を購入しても、利益は生み出せないでしょう。
不動産や投資に関することだけでなく、お金全般についての知識も必要です。学習することで初めて自信が生まれ、利益が出るか出ないかのラインで勝負できるようになります。
物件を選ぶ際やローンを組む際など、自分で決断しなければならないシーンが多い点もポイントです。勉強して知識が身に付けば、決断力や行動力も高められます。
投資に使う時間がないサラリーマン
投資に興味はあるものの、取り組む時間を確保できないサラリーマンも多いでしょう。中古マンション投資は、本業が忙しいサラリーマンにこそおすすめできる投資手法です。
マンション経営では建物管理や入居者対応などの業務が発生しますが、管理会社に任せれば手間をかけずに済みます。時間がないサラリーマンでも、ほとんど丸投げで対応可能です。
ローンを組んで物件を購入する場合も、サラリーマンなら収入が安定しているため、審査に通りやすくなります。経営で赤字が出た場合、確定申告により赤字分を給与所得と相殺できるため、節税につなげられる点もメリットです。
安定したリターンが欲しい
投資には、一攫千金を狙えるものからローリスクで運用できるものまで、さまざまな種類があります。中古マンション投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資法に分類されるタイプの投資です。
株やFXは大きな利益を狙えるものの、安定性は低くなります。一方、預貯金や保険といった投資はリスクを大幅に軽減できますが、少ないリターンしか得られません。
中古マンション投資は、ある程度の安定性を確保しながら、それなりのリターンも期待できる投資手法です。リスクを抑えながら長期的な安定収入を得たい人に向いています。
中古マンションは不動産投資初心者にも最適
中古マンション投資は、少ない初期投資費用で取り組めるタイプの投資手法です。リスクを抑えて始められるため、不動産投資初心者に向いています。
利回りが高いことや資産価値が安定していることが、中古マンション投資の大きな魅力です。リスクについてもしっかりと理解し、自ら学習する点も意識しながら、中古マンション投資で安定収入を目指してみましょう。
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