不動産経営に取り組めば、老後の資産形成に役立てられます。安易に始めても利益が出ず、失敗してしまう可能性があるため、リスクを知って対応策を考えることが大切です。不動産経営のメリットや始める方法を詳しく解説します。
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【目次】
そもそも不動産経営とは
不動産経営をするには
不動産経営に関する気になる疑問
不動産経営を行うメリット
不動産経営の知っておきたいリスク
不動産経営のリスクを回避する方法
不動産経営の成功はリスク対策が重要
そもそも不動産経営とは
不動産経営とは、不動産を使って安定収入を得る手法のことです。アパート経営とマンション経営の違いも押さえておきましょう。
所有物件を賃貸して収入を得ること
不動産経営とは、アパートやマンションなどの物件を所有し、部屋を貸して入居者から家賃収入を得ることです。物件の取得方法には、購入と新築の2種類があります。
基本的に家賃は毎月受け取れるため、入居者さえいれば長期にわたり安定的な収入を得ることが可能です。物件の管理を業者に任せれば、時間や手間をかけずに経営を進められます。
物件取得の際に住宅ローンを組めれば、自己資金が少ない状態で始められる点も特徴です。所有物件は資産として残るため、経営がうまくいかなくても物件を手放すことで、売却益を獲得できます。
アパート経営とマンション経営の違い
不動産経営で所有する物件は、アパートとマンションの2種類に大きく分けられます。どちらの場合も、建物単位と部屋単位のいずれかで経営が可能です。
アパートとマンションは、建物の構造・耐用年数・立地などが大きく異なります。より耐久性に優れ、高層になりやすいマンションは、都心部や駅周辺に建てられることが多いため、価格も高めです。
ただし、マンションはセキュリティが高く設備も充実していることから、アパートより空室リスクを下げやすくなります。うまく経営できれば、大きな投資額に見合った利益を得られるでしょう。
参考>>アパート経営の始め方から成功のコツまで解説。必要な準備と対策は？
参考>>マンション経営のメリットとリスクを整理。成功率を上げる方法は？
不動産経営をするには
不動産経営を始める際は、事前に不動産経営についての情報や知識を十分に得ておくことが大切です。物件選びは一つの不動産会社に頼らず、複数の業者と付き合いましょう。
不動産経営についての知識を学ぶ
不動産経営の成功を大きく左右する要素は物件選びです。空室が発生しにくく、将来的な資産価値も下落しにくい物件を選べれば、経営を軌道に乗せやすいでしょう。
資金の調達方法や法律・税金の知識について、詳しくなっておくことも重要です。住宅ローンを利用したり節税に役立てたりすることで、経営の幅をより広げられます。
これらに関する知識は、しっかりと自分で学ぶ必要があります。不動産会社や管理会社の言葉を鵜呑みにして動いても、思うような成果は上げられないでしょう。
不動産経営についての情報や知識は、書籍やインターネットを活用すれば得やすくなります。プロから学べるセミナーに参加してみるのもおすすめです。
複数の会社から見積もりを取る
不動産経営に関する知識がある程度身に付けば、物件を紹介してもらう不動産会社とも対等に話ができるようになります。予算を決めた後、複数の不動産会社にアプローチし、見積もりを出してもらいましょう。
見積もりを比較する際は、建物のタイプ・立地条件・利回りなどに注目し、見積もり額と併せて担当者に詳しく確認することが重要です。不動産会社が説明する根拠に納得できる物件を選びましょう。
物件購入後の管理は、不動産管理会社に一任するのが一般的です。物件を購入した不動産会社が管理業務を行っていなければ、不動産会社を選ぶときと同様に、複数の管理業者から管理費の見積もりを取りましょう。
不動産経営に関する気になる疑問
不動産経営を検討するにあたり、お金に関することが気になっている人も多いでしょう。準備すべき資金や利益を生み出すポイントについて解説します。
用意すべき資金は？
アパートやマンションを購入して不動産経営を行う場合、ローンを利用すれば初期の予算を大幅に抑えられます。ただし、ローンを組んでもまったくお金がかからないわけではありません。
住宅を取得する際には、税金や仲介手数料などの初期費用が発生します。ローンを組む上でも、手数料や保証料などの費用が必要です。一般的に、これらの費用の合計は、住宅購入価格の1割前後になります。
不動産購入時に発生する初期費用は、現金一括払いが基本です。初期費用まで全てローンに組み込む『オーバーローン』を利用できる場合もありますが、通常のローンに比べ金利がかなり高くなるため、収益性を下げてしまうでしょう。
利益を出すコツは？
不動産経営の主な収益源は、入居者からの家賃収入です。ローンを組んで物件を取得する場合は、家賃収入からローンの返済額や管理費などを差し引いた分が利益となります。
不動産経営における支出が大きくなり過ぎると、なかなか利益を生み出せないまま経営が失敗する結果にもなりかねません。収入をキープすることだけでなく、経費や税金への対策を講じることも重要です。
アパートやマンションを所有すると、建物を維持するための管理費や修繕費が発生します。維持管理業務を怠ると建物が老朽化し、空室が増えやすくなるでしょう。
常にキャッシュフローが出る経営を意識し、管理・修繕のための資金をストックしておくことも大事です。
参考>>家賃収入を得る方法は？正しい知識を身に付けて不動産投資に生かそう
不動産経営を行うメリット
不動産経営にはさまざまな魅力があります。資産として残せる点や安定収入を得られる点など、代表的なメリットを紹介します。
資産として残せる
物件購入時に住宅ローンを利用する場合は、一般的に『団体信用生命保険（団信）』への加入を義務づけられます。団信とは、ローン契約者が死亡したり高度障害を負ったりした際に残債を保険金でまかなえる、住宅ローン専用の生命保険です。
団信に加入していなければ、ローンの残債は物件の売却代金で支払わなければなりません。しかし、団信に加入していれば保険金でローンを一括完済できるため、物件がそのまま残ります。
契約者が死亡しても、ローンなしの物件を資産として家族に残せることは、大きなメリットといえるでしょう。
また、建物は経年劣化により価値が下がっていきますが、土地の資産価値は時間の経過だけでは下がりません。土地を資産として保有しておき、いざというときに売却してまとまった現金を作ることも可能です。
安定した収入が得られる
不動産経営を行う最大のメリットは、長期的な安定収入を期待できることです。入居者さえ確保できていれば、毎月の家賃収入を安定的に得られます。
管理業務を不動産管理会社に任せれば、物件や入居者の管理に時間や手間がかかりません。仕事が忙しいサラリーマンでも取り組みやすいでしょう。
景気の影響を受けにくいのもポイントです。景気動向にかかわらず、住まいは常に必要とされるものであるため、いつ始めてもビジネスとして成り立ちます。
節税になる
サラリーマンが不動産経営に取り組んで赤字が出た場合、確定申告を行えば赤字分を給与所得から差し引けます。所得税や住民税は給与所得に応じて算出されるため、給与所得が減れば税金も減らすことが可能です。
土地のみを所有しているケースで物件を新築すれば、節税につながる点もメリットです。更地の状態に比べ、固定資産税と都市計画税が安くなります。
現金資産を不動産に変えれば、相続税を抑えられることも覚えておきましょう。例えば、3,000万円で購入したアパートの相続税評価額は数十%下がるため、3,000万円を現金で相続するより建物を残した方が相続税は安くなります。
不動産経営の知っておきたいリスク
不動産経営を成功に導くためには、起こり得るリスクを把握しておくことも大事です。初心者が押さえておきたい、代表的なリスクを紹介します。
参考>>アパート経営の失敗例5選！始める前に知っておきたいリスク
部屋が埋まらない
不動産経営を進める上で気を付けたいリスクの一つが、空室リスクです。収入源のほとんどを占める家賃収入を安定させるためには、常に満室かそれに近い状態をキープする必要があります。
空室が発生して収入が減った月も、支出額は変わりません。ローンの返済額や管理会社に支払う費用、修繕に必要な資金の積立金は、基本的に毎月同じ金額が保たれます。
空室が発生して月の収支が赤字になり、その状態がいつまでも続くと、資金がなくなり物件を手放さざるを得なくなるでしょう。空室を発生させないための工夫を常に考えることが重要です。
自然災害による被害
台風や地震などの自然災害による損害を受けることも、不動産経営で発生し得るリスクの一つです。損害が生じた場合への備えとして、保険に加入しておく必要があります。
地震への対策としては、耐震性の高い建物を建築する方法も有効です。水害対策としては河川の近くの物件を避けるなど、災害リスクを考慮した立地条件で物件を探すのもよいでしょう。
火災リスクへの備えとしては、火災保険への加入が必須です。防火性の高い素材を使用して建築された建物なら、被害を最小限に抑えられます。
建物が老朽化する
時間が経っても価値が下がらない土地と異なり、建物は時間が経つにつれて確実に老朽化していきます。
建物の外壁や共用設備が老朽化すると、資産価値が下がり十分な売却益を出せません。見た目や住み心地が悪くなるため、空室を招く大きな原因の一つにもなります。
建物自体だけでなく、部屋内部の設備が老朽化することも気を付けるべきポイントです。入居時から備え付けられている室内の設備は、基本的にオーナー側がメンテナンスを行わなければなりません。
新築時はきれいな状態で満室をキープできても、老朽化が進んだ数十年後には常に空室が目立つ状態になることも考えられます。老朽化のリスクは強く意識しておきたい問題です。
入居者とのトラブル
不動産経営では、入居者を原因とするトラブルも数多く発生します。最も頭を悩ませるリスクが家賃滞納リスクです。
入居者がいるにもかかわらず家賃収入がない状態は、ある意味、空室よりもたちが悪い状態といえます。法律により、滞納者を簡単に退去させられない点もデメリットです。
家賃滞納以外にも、騒音・異臭・ゴミ出し・水漏れ・喫煙など、入居者が原因となるトラブルにはさまざまなものがあります。これらのトラブルを完全に予防することは不可能です。
管理をオーナー自身が行っている場合、入居者からのクレームは全てオーナーに届きます。クレームが続くと、精神的な苦痛を感じる場合もあるでしょう。
不動産経営のリスクを回避する方法
経営上想定されるリスクに対し、適切な対策を講じておけば、安心して不動産経営を進められるでしょう。主なリスク回避方法について解説します。
物件の修繕や管理をきちんと行う
老朽化リスクへの対策としては、物件の管理・修繕を定期的に実施する点が挙げられます。小まめにメンテナンスを行うことで、老朽化を極力抑えることが可能です。
修繕や管理にはそれなりの費用がかかります。特に、マンションの外壁を塗り替えるといった大規模修繕を行う場合は、一度に多額の費用がかかることを意識しなければなりません。
物件のメンテナンスをきちんと行うためには、管理・修繕に関する計画を立てた上で、毎月の利益から資金を積み立てておくことが大切です。
また、耐久性に優れた素材を建物に使用すれば、経年劣化を抑えられるため管理や修繕のコストを削減できます。
保険に加入して備える
自然災害や火災のリスクに備えるためには、対応した保険への加入が不可欠です。住宅ローンを組む場合は、火災保険への加入が必須条件となっています。
地震大国といわれる日本では、いつどこで地震が発生してもおかしくありません。火災保険に加え、最低でも地震保険には加入しておくとよいでしょう。
多くの火災保険では、台風による被害や水害もカバーしています。保険を選ぶ際は補償範囲をしっかりと確認し、より多くのリスクを少しでもカバーできるような商品を選ぶのがポイントです。
信頼できる不動産会社に依頼
不動産の管理は自分で行わず、管理会社に依頼するのがおすすめです。入居者との仲介役を担ったり、物件の管理・修繕計画を立ててくれたりと、さまざまなリスクへの備えになります。
実績のある管理会社なら、不動産経営におけるリスク対策のノウハウが蓄積されているため、安心して管理を任せられるでしょう。空室リスクに対応してもらえる点もメリットです。
管理会社を選ぶ際は、迅速かつ丁寧に対応してくれるか、経験に裏づけられた戦略を提案できるかをチェックしましょう。これらの条件を満たしていれば信頼して任せられます。
不動産経営の成功はリスク対策が重要
不動産経営とは、アパートやマンションを所有し、部屋を貸して家賃収入を得ることです。物件を資産として残せたり、長期的な安定収入を得られたりというメリットがあります。
一方、建物の老朽化や入居者とのトラブルなど、いくつかのリスクもあります。不動産経営を成功させるためには、リスクを把握してきちんと対策を立てることが重要です。
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