初めてアパート経営をする際に、不安はつきものです。不安になってしまう原因は、アパート経営に多数のリスクが存在するためです。
リスクを知らずにアパート経営を始めてしまうと、大きな失敗をしてしまう可能性もあります。リスクの想定ができているか、正しい対処方法を知っているかがアパート経営の成否を分ける要素となります。
アパート経営を成功させるためには、リスクの種類と対策を知っておかなければなりません。
今回は、アパート経営を始める前に知っておきたいリスクと失敗例、成功のポイントを紹介します。これからアパート経営を始める人はぜひ参考にしてください。
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【目次】
アパート経営で失敗する可能性のあるリスクについて
高額な修繕費発生リスク
アパート経営の失敗例3選を紹介
アパート経営で成功するために物件購入前に保守的にシミュレーションを立てる
アパート経営成功のポイント3つ
まとめ リスク、失敗を見越してアパート経営に挑戦しよう
アパート経営で失敗する可能性のあるリスクについて
アパート経営には、失敗のリスクがいくつかあります。
具体的には、以下のようなものです。
・空室リスク
・家賃滞納リスク
・修繕費リスク
・自然災害リスク
・入居者トラブルリスク
これらのリスクを想定した経営をしないと、大きな借金を抱える恐れがあります。
最悪の場合、家賃収入がないのに借金だけが残るケースも考えられます。
中には自己破産しなければならないこともあるため、アパート経営を始める前に十分リスクを把握しておきましょう。
空室リスク
アパート経営で最も避けたいのが、空室リスクです。
当然ながら、アパート経営の収入源は家賃収入のため、空室が増えて収入が減れば、当初予定していた事業計画が狂う原因になります。
建物が新しいうちは、入居者も埋まりやすいでしょう。ところが建物が古くなると、他にもっと条件の良い物件に人は流れていきます。
もちろん高額な修繕費をかけて、入居者のニーズを満たす物件にすれば空き室は減りますが、費用をかければいいわけではなく、収入と出費のバランスを考えなければなりません。
空室リスク対策
空室リスクを防ぐためには、アパート経営を始める際の市場調査が重要です。人が集まりやすい立地を選び、入居者に求められる設計にすることです。
また、アパート経営を始めてからも、周辺物件と比較して家賃の見直しをしましょう。相場に合わせるか少し低く設定すると、人が集まりやすくなります。
家賃滞納リスク
家賃滞納リスクも、アパート経営が失敗する可能性のある大きな要因です。貸す側としては、入居者の家賃滞納はめったにないものだと思いたいでしょう。しかし、入居者の審査をいい加減にすると、滞納リスクが高まります。
家賃滞納リスク対策
入居審査は、年収や職業など厳しくチェックしましょう。ただ書類へ記入するだけだと、年収はいくらでも調節ができてしまいます。リスクを軽減するためにも、源泉徴収票や給料明細書を提出してもらうなど、審査を厳しくする対策を講じましょう。
また、入居に連帯保証人を付けるのは必須です。連帯保証人が付けられない場合は、家賃保証サービスや保証会社を活用する対策があります。これらは、入居者が家賃を滞納した際に、家賃を保証するものです。
家賃保証サービスや保証会社の利用は、基本的に貸主が費用を負担します。入居者が費用を負担するとなると嫌がられる可能性もあるため、バランスを見ながら必要に応じて活用してください。
高額な修繕費発生リスク
アパートの老朽化は、避けて通れない問題でしょう。定期的に新築物件に買い替えるなら別ですが、多くの場合は1棟を長く保有します。
物件を長く保有しながらアパート経営をしていれば、建物や設備が古くなり、高額な修繕費が発生します。
アパート経営の修繕費は、購入当初から計画を立てるようにしましょう。事前に高額な費用が発生すると想定し積み立てておけば、リスク対策ができます。修繕費の積み立ては、毎月の家賃収入の3～5％が目安です。
修繕リスク対策
アパート経営の修繕費の中で支出金額が多いのは外壁や屋根などの外装です。また、内装では風呂場やキッチンなどの水回りで修繕費が高額になります。
水道管もまとめて修繕が必要になりやすいためになりやすいため、修繕費を想定しておきましょう。
不必要で高額な修繕費をかけない対策として、こまめなメンテナンスが挙げられます。壊れてから修繕するのではなく、定期的に点検や清掃を行い被害が大きくなる前に対策することです。
アパートの老朽化は入居者が減りやすいため、20年～30年での大規模修繕がおすすめです。古いアパートでも、最新設備を導入し、見た目が綺麗になっていれば入居者は集まります。
自然災害リスク
アパート経営では、自然災害リスクも想定しておきましょう。地震・台風の被害は、予測することができません。
予測できるものでは無いため、予め火災保険含めた保険に加入することで対策をしておくようにしましょう。
自然災害リスク対策
幅広い自然災害に対応できるよう、次の3つの加入がおすすめです。
・火災保険
・地震保険
・住宅総合保険
火災保険は不動産投資ローンやアパートローンとセットになっているケースが多くあります。ローンを利用していれば、火災保険も入っていることが多いでしょう。しかし、地震保険や住宅総合保険は任意のため注意が必要です。
地震保険の加入は、加入している火災保険とセットにすることが条件です。保険選びで後悔しないよう、ローン申し込み時に地震保険も一緒に比較してください。
住宅総合保険は、火災保険でカバーできない部分を補償します。火災保険は建物に対してのみで、住宅総合保険は水漏れ・盗難や家財の補償があります。
また、自然災害リスクを減らす対策として、耐震性の高い物件の購入もおすすめです。複数の物件購入により地域を分散させて、自然災害リスクを小さくする対策もあります。
入居者トラブルリスク
入居者同士のトラブルもアパート経営において避けては通れない問題です。
入居者トラブルの中でも、特に多いのは「隣人の生活音がうるさい」などの騒音に関するトラブルです。
音に対する敏感さや許容できる範囲は入居者ごとに違うことに加え、昼型、夜型など生活リズムの相違による生活音の発生時間にもズレがあるでしょう。
生活音は音を出すほうがよほど気を使わない限り改善が難しいため、大きなストレスになりやすいです。
このような騒音トラブルをはじめ、入居者トラブルに対して適切に対応できないと、入居者の退去に繋がりかねません。
入居者トラブルリスク対策
入居者トラブルを完全に排除することは非常に難しいですが、適切に対処することでトラブルを軽減することは可能です。
具体的な対策方法は下記の通りです。
・防音性の高い建物の作りにする
・管理会社と連携を深める
施工時に各部屋の防音性を高めておけば、特に頻発しがちな騒音問題を軽減できます。
また、入居者トラブルに迅速に対応できるように、管理会社との連携を深めましょう。
クレームや問い合わせに対して素早く対処できれば、管理会社やオーナーに対する信頼感は強くなります。
このような対策をすることで入居者トラブルを軽減し、結果的に空室リスクを防ぐことにも繋がります。
アパート経営の失敗例5選を紹介
ここからは、アパート経営の失敗例をいくつか紹介します。アパート経営のリスクを考慮しても、細かい部分で失敗するリスクはあるでしょう。
失敗を減らしたい方は、どのような失敗例があるのか事前に知っておくことが大切です。
・立地選びを間違った失敗
・サブリース契約で失敗
・管理会社選びを間違った失敗
・利回りの読み間違いで失敗
・メンテナンス不足で失敗
それぞれ具体的に見ていきます。
立地選びを間違った失敗
そもそも需要がない地域にアパートを建てても、アパート経営は失敗します。需要があっても、条件が変わり空き室リスクが発生するケースもあるでしょう。
例えば、学生向けアパートを建てて、校舎の移転で空室が発生するケースです。建築の高さ制限がないエリアでは、高層マンションが建ち、日陰になるリスクもあります。
立地選びは、業者に任せきりにするのは避けてください。
中には需要がないエリアに建築させるような、利益を優先する業者もあります。
または悪意がなくても、業者が地域に詳しいとは限らず、間違った提案をするかもしれません。
対策方法：判断できる立地を選ぶこと
立地選びで失敗を減らすため、できるだけ自分で確認できるエリアを選んでください。自分が目で見て確認できない遠方のマンションを購入するのは避けましょう。
もし遠方の物件を購入したいと考えるのであれば、現地確認は必ず行うだけでなく周辺環境も実際に歩いてみて確認するようにしましょう。加えて、該当物件の周辺管理会社に連絡を行い入居付けの実態を確認してみるようにしましょう。
入居付けのみならず、ハザードマップにかかっていないかどうか、治安はどうか、などネットには出てこないような生の声を拾うことができるでしょう。
サブリース契約で失敗
サブリース契約は魅力的に見えて、失敗する例が少なくありません。業者に部屋を借り上げてもらい、一定期間の間家賃保証が得られる始め方です。業者がサブリースを勧める理由は、建物の建築で業者が利益を得るためです。もともと通常より高い建築費設定にしているケースも少なくありません。建物の老朽化や周辺の条件が変わり利益が見込めないと判断されれば、家賃保証の額を減らされる恐れがあります。または、高額な修繕費をかけることが、家賃保証を継続する理由の場合もあります。
対策方法：サブリース契約しないことも検討すること
家賃保証はたしかに魅力的です。しかしながら、2年で家賃が見直しになるケースや一方的に打ち切られてしまうケース、最悪の場合はサブリース業者が倒産して家賃が入ってこないケースがあります。
サブリース契約は一度結ぶと解約も難しいため、契約時にサブリースを付けない、付いている物件を購入しないことで失敗を避けることができるでしょう。
管理会社選びを間違った失敗
管理会社は、アパート経営において非常に重要な存在です。管理会社の業務内容は空室発生時の入居者募集や、清掃、入居者からのクレーム対応など多岐に渡ります。そのため、なんとなく業者の紹介で管理会社を選んでしまうとアパート経営が失敗してしまう可能性があります。
具体的には、清掃の不徹底やクレーム対応への対応が不適切な場合、入居者の不信感に繋がり、最悪の場合退去につながることもあります。さらに、入居者付けのノウハウが無い場合には、空室がなかなか埋まらないなどのケースが想定されます。
対策方法：管理実績を確認すること
長期目線で安定したアパート経営をするためには、信頼できる管理会社を選ぶことが非常に重要です。
丁寧な清掃や迅速なクレーム対応、入居者募集のノウハウなど、あなたのアパート経営をしっかりサポートしてくれる管理会社かどうか見極めた上で、管理会社の選定をしましょう。
そのためには、検討している管理会社が管理している他の物件の稼働率を確認するようにしましょう。
できることなら、現地アパートに出向き、清掃状況や共用部の管理状況、掲示板への張り紙など、細部までチェックして管理が行き届いているかを確認しましょう。
また、ご自身が管理会社の代わりに管理業務を行う「自主管理」を選ぶ方法もあります。
自主管理の場合、管理費用を削減できますが、本当に自分だけで管理できるか慎重に検討してください。
アパート経営の経験を積んでいたり、入居者からの問い合わせに常時対応できる余裕があれば問題ありませんが、基本的には実績のある管理会社に任せるのがおすすめです。
利回りの読み違いで失敗
アパート経営では、利回りの読み違いで失敗するケースがあります。失敗する理由は、表面利回りしか見ていないためです。
よく不動産の広告で見かけるのは、表面利回りです。表面利回りは、物件価格に対し家賃収入で得られる割合を示します。
10％以上のものや、中には20％近い物件も売りに出されています。この表面利回りは、あくまでも満室になった際の利回りです。
また、修繕費や利息などの経費は想定していません。実際にアパート経営をしてみると、表面利回りの収益は得られないでしょう。
対策方法：利回りは実質利回りで確認すること
アパートを購入する際には、実質利回りで物件を比較してください。物件購入にかかる費用や、毎年かかる経費を想定したものです。
実質利回りは、5％前後だと十分利回りは確保できていると言えるでしょう。表面利回りが高くても、空室が多いケースや、購入後すぐに高額な修繕費がかかる場合に注意してください。
メンテナンス不足で失敗
建物の定期的なメンテナンスしなかったために、劣化や老朽化の進行が早まり、結果として空室率の上昇や家賃下落を招いてしまうこともあります。
アパートの劣化具合は、メンテナンスの有無によって大きく変わります。大きな問題が起きてから修繕すると、かえって修繕費用が割高になってしまうことがあります。
反対に、物件の保存状態が良ければ、大規模修繕に必要な費用が少なくて済むことがあります。
対策方法：計画的な修繕計画の実施
アパートの老朽化は、賃貸経営をする上で避けられない問題であることを十分理解し、計画的に修繕を行うようにしましょう。
長期的な修繕計画を立て、大きな問題が起こる前にこまめにメンテナンスを実施することが重要です。
劣化の程度が小さいうちに対処すれば、長期的に考えると修繕費用を安く抑えられます。
また、どのくらいの期間で物件を売却するのか、解体して建て直すことを想定しているのかなど、最終的な出口戦略を決めた上で修繕計画を立てることも必要です。
アパート経営で成功するために物件購入前に保守的にシミュレーションを立てる
シミュレーションを建てるときには保守的に立てておきながら、この物件で将来いくらで売却ができ、どの程度の家賃収入が得られそうかを吟味しておきましょう。不動産会社から物件購入にあたってのシミュレーションをもらえますが、自分でも一から保守的に作ったほうが良いでしょう。
その上で、売却時には何%の利回りなら売れそうか、保有期間中どのタイミングでどの程度の費用が掛かりそうかを予め予測しておくことこそが、不動産投資を成功に導くリスク対策になります。
アパート経営成功のポイント4つ
アパート経営の失敗を避けて成功に導くためのポイントは失敗事例を参考にすることが大切です。その上で成功に導くためのポイントは大きく3つあります。
・自己資金をためておく
・属性をあげて良いローンを借りる
・購入予定物件の下調べを行う
・管理会社選びにも注意を払う
具体的に見ていきましょう。
自己資金をためておく
アパート経営の場合、区分マンション投資と比較すると頭金含めて初期に費用負担が大きくなります。2018年のスルガ問題以前であれば、フルローンやオーバーローンも受けることができましたが、現在は頭金を17％〜27％（諸費用込み）物件価格に対して用意をしておく必要があります。
また、アパート経営は物件を取得したから始まります。新築物件であれば突発的な支出がかかることは少ないでしょうが、中古物件であれば購入後すぐに突発的な支出が発生することがありえます。
購入時に頭金を入れて、その後自己資金が生活費を除くとほとんどない状況ですとなにかあった際に綱渡りの経営になってしまうため、購入時に当てる自己資金以外にも余剰資金を残しておきたいものです。
属性をあげて良いローンを借りる
自己資金を用意しておくことは、属性を上げることにも寄与します。つまり、金融機関から有利な条件での不動産投資ローン、アパートローンを借り入れすることに繋がります。
サラリーマンの方であれば、自己資金を貯めることは年収を上げることと同程度に重要なことです。
購入予定物件の下調べを行う
購入予定のアパート周辺地域を実際に訪れてみて、自分の目で見て判断するようなことも必要になることがあります。成功のため、周辺地域の確認、ハザードマップの確認、アパート構造なども確認しましょう。
また中古物件を購入する場合は、修繕履歴や現入居者の状況（入金状況、トラブルの有無）も確認しておきましょう。
管理会社選びにも注意を払う
アパート経営を自分で物件の管理や賃貸の募集をする自主管理をするのであれば管理会社選びは関係ありません。
一方で、本業のある方は管理面は管理会社に委託することになりますが、しっかり管理を行い、入居者募集を実施してくれる管理会社を選ぶことが大切です。
良質な管理をすることによって、長期的に見てアパート経営の成功に繋がりやすいです。
まとめ リスク、失敗を見越してアパート経営に挑戦しよう
今回は、アパート経営の失敗例を5つと始める前に知っておきたいリスクを紹介しました。アパート経営にはあらゆるリスクが伴います。表で見える利益額だけにとらわれて実際に掛かる費用を見落としてしまうといったケースは少なくありません。
アパート経営で失敗しないためにも、まずは失敗事例を多く見ておきましょう。過去に失敗した事例を多く知っていれば、どのようなケースでリスクが発生するのが理解できます。あらゆるリスクを把握しつつ、無理のない資金計画を立てながらアパート経営を成功に導きましょう。
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