不動産投資に興味があっても、リスクを感じて一歩踏み出せないなら、少額から始めてみるのもよいでしょう。自己資金が100万円あれば、不動産投資に取り組むことは十分に可能です。今回は、不動産投資を100万円から始める際の物件の選び方や成功のポイントを解説します。
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【目次】
100万円で不動産投資はできる？
100万円で不動産投資を始める方法
100万円の元手でどこまで増やせる？
不動産投資ローンを組む方法
100万円で不動産投資を始めるリスク
物件を選ぶポイントとは
100万円で不動産投資する際の注意点
100万円から不動産投資にチャレンジできる
100万円で不動産投資はできる？
不動産投資は数千万円もの自己資金が必要なイメージを持たれがちですが、少額から取り組むことも可能です。少ない資金で始めるメリットや、具体的に必要な金額を解説します。
少額でも始めることは可能
不動産投資は、予算が100万円程度しかなくても始められます。運用を進めて初期投資額を回収した後、より大きな利益を目指すことも可能です。
不動産投資で購入できる物件にはさまざまなタイプがあり、自己資金に応じた規模の物件を選べます。予算に合わせた経営を進められる点が、不動産投資の魅力の一つです。
不動産投資ローンを利用すれば、レバレッジを効かせた資金運用もできます。元手が100万円しかなくても、何倍もの資産価値を持つ不動産を購入・運用することが可能です。
部屋単位で運用できる『区分マンション投資』や、間接的に投資を行う『不動産投資信託』なら、資金が少額でも取り組みやすいでしょう。
参考>>100万円からできる資産運用7選！サラリーマンにもおすすめ！
具体的な初期費用
不動産投資で物件を購入する際は、さまざまな初期費用がかかります。主な費用は、手付金・仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・印紙税・登記費用です。
不動産会社に支払う仲介手数料など税金以外の費用は、割引を受けられたり無料になったりするケースもあります。しかし、税金は必ず納付しなければなりません。
100万円で購入できそうな物件を見つけた際は、初期費用がどのくらいかかるのかを確認することが大事です。初期費用の金額によっては、100万円以上の資金が必要になる場合もあるでしょう。
参考>>家賃収入は副業に該当するの？気になる質問を初期費用や手順含めて解説！
100万円で不動産投資を始めるメリット
物件購入時にローンを組めば、自己資金が100万円でも、それ以上の価値を持つ物件を取得できます。レバレッジ効果を発揮できる点が、不動産投資の大きな魅力です。
例えば、自己資金100万円でローンを利用し500万円の物件を購入すれば、手元にある現金だけでは投資できなかった物件を運用することができます。
資産運用に早めに取り組めることも、少額でスタートするメリットの一つです。より多くの資金をコツコツと貯めるより、100万円で投資を始めたほうが資産を早く増やせる可能性が高いでしょう。
自己資金に余裕がある場合は、予算を100万円に抑えることで、残りの資金を急な出費への備えとして確保できます。不動産投資では予定外の費用が発生しやすいため、多めに手元に資金を残しておくと安心です。
100万円で不動産投資を始める方法
自己資金100万円で不動産投資に取り組む方法としては、以下に挙げる三つの方法が一般的です。それぞれの特徴やメリットを詳しく解説します。
100万円以下の物件を購入
物件価格自体が100万円以下の物件なら、予算が100万円でも一括購入できます。ローンの返済が発生しないため、家賃収入のほとんどを利益にできる点がメリットです。
空室が発生しても、月々の収支を気にする必要がありません。空室がある月は収入が少なくなるだけであり、収支がマイナスになることはないでしょう。
ただし、一般的に安価な物件には安いなりの理由が存在します。安く購入できる理由を確認せず、安いというだけで購入してしまうのは危険です。
建物が老朽化しているために安くなっているなら、購入後にリフォームを必要とするケースもあるでしょう。物件を安価で購入できても、後から追加費用が発生しかねない点に注意が必要です。
不動産投資ローンを組む
予算100万円で不動産投資を始める方法としては、不動産投資ローンを組むのもおすすめです。100万円を元手に、何倍もの値が付いた物件を購入できます。
不動産投資に取り組む人の多くは、ローンを組んで物件を取得しています。申し込み時の審査結果によっては、100万円の資金で1,000万円以上の融資を受けることも可能です。
不動産投資ローンを利用すれば、購入可能金額の上限が上がるため、物件の選択肢も広がります。融資可能額の範囲内で、自分の気に入った物件を選べる点が魅力です。
ローン契約時に団信へ加入できる点もメリットといえるでしょう。団信に加入しておけば、契約者が死亡しても残債を保険金でまかなえるため、ローンなしの資産を家族に残せます。
参考>>不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何？上手に不動産投資ローンを借り換えする方法もご紹介
不動産投資信託を活用
少額で始められる不動産投資の一つに、投資信託の一種である『不動産投資信託（REIT）』があります。投資家から資金を集め、プロが代理で国内や海外の不動産に投資を行い、収益を投資家に還元する仕組みです。
不動産投資信託なら、運用を投資のプロに一任できます。物件購入や建物管理などを行う必要もありません。商品によっては100円から購入できることや、複数の物件に分散投資できることもメリットです。
一方、不動産投資信託には、価格変動リスクや元本割れリスクがある点に注意が必要です。不動産を所有できないため、自分で経営を進めたい人には向かないでしょう。
参考>>不動産投資信託（REIT）とは？仕組みや利回りを解説
100万円の元手でどこまで増やせる？
100万円の元手がある場合、規模としてはどこまで増やせるのでしょうか。
・100万円以下の物件を購入した場合
・不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合
・不動産投資信託を活用した場合
それぞれを確認してきます。
100万円というと、少ない印象がありますが、何かしらの物件を購入するには足りる金額になります。あとはご自身が投資を通じてどのようになりたいかを逆算して設定してきましょう。
100万円以下の物件を購入した場合
100万円以下の物件を購入する場合は、現金での購入が一般的でしょう。現金でコツコツ購入していく場合は、規模の拡大は緩やかになりますが借入をしないため手堅く始めることもできます。
一例として、楽待で掲載されている100万円以下の物件は物件種別を問わないと122件ありました。（2022年2月7日現在）
最安値は10万円からあるため、100万円以下で物件の購入は可能です。しかしながら、書士者には難しい築古戸建てなど癖のある物件であることが大半です。
買ってもすぐに賃貸付けすることがそもそも難しいこともあり、ハードルは高いですがもし購入後賃貸付で来た場合には利回りは数10%~とできるでしょう。
仮に100万円で物件を購入し、年間税引き後の手残りを20万円作ることができれば、5年後に更にもう一つ100万円の物件を購入していくことができます。
不動産投資ローンを組んで物件購入した場合
不動産投資ローンを組んで物件を購入する場合、不動産投資ローンの借り入れができることが前提ですが、100万円を頭金とするならばおおよそ500万円から1,000万円の物件を購入することができます。
元手100万円に対して5〜10倍のレバレッジを掛けることができます。
物件としては、区分マンションから戸建て、小ぶりな一棟アパートが該当します。
また、提携金融機関を持っている不動産会社からの区分マンションを購入する場合は頭金10万円程度で購入することも可能です。
物件や利回りにもよりますが、不動産投資ローンを活用しているため投資総額は現金で購入するよりも規模の拡大は可能です。
年収500万円あれば、区分マンションですと5,000万円から7,500万円程度まで物件購入を勧めていくことができます。
不動産投資信託を活用した場合
不動産投資信託を活用する場合は、現金で物件を購入するのと同じく100万円の範囲内で投資をしていくことになります。
現金で買える物件よりも利回りは低いことが多いため、規模の拡大には向きませんが毎年の分配金や値上がり益を元に徐々に増やしていくことになります。
物件を購入するよりも流動性が高く、様々なアセットに分散投資をすることもできるためリスクヘッジにもなります。
不動産投資ローンを組む方法
ローンを利用して不動産投資に取り組む方法を解説します。準備すべき書類や、審査に通るためのポイントも押さえておきましょう。
不動産投資ローンを組む流れ
不動産投資ローンを組む際は、事前に物件を選び、資料を入手して調査を行っておきましょう。収支をシミュレーションしておけば、希望融資額の目安を立てやすくなります。
物件を選んだ後は、金融機関に『仮審査』を申し込みます。仮審査とは、融資の可否を判断する簡易審査です。仮審査を通過したら、物件の売買契約を締結し、金融機関に正式なローンの申し込みを行います。
その後に行われる『本審査』では、申し込み者の詳細なチェックや物件確認を行うのが一般的です。数日で終わる仮審査に対し、本審査は2週間以上かかる場合もあります。
本審査に通過し融資が決定したら、ローン契約を締結し融資の実行を受け、融資金で物件を購入します。
申し込みに必要な書類
ローンを申し込む際は、不動産関連の書類が必要です。不動産登記簿謄本・建築確認済証・公図・地積測量図・建築図面・売買契約書・重要事項説明書などが該当します。
申し込み者に関する書類としては、運転免許証などの本人確認書類や、収入・納税状況が分かる源泉徴収票・確定申告書・納税証明書などを用意しましょう。
ほかにローンやキャッシングを利用している場合は、借入金の返済予定表が必要です。想定賃料を一覧でまとめたレントロールも用意するとよいでしょう。
審査に通るコツは？
一般的な住宅ローンと違い、不動産投資ローンでは物件の収益性も審査の対象となります。収益性が高いほど審査に通りやすくなるため、過去の実績などを参考に、収益性を証明できる書類があれば用意しましょう。
クレジットカードの利用状況や滞納履歴を示す信用情報も、重要な審査項目の一つです。携帯電話料金の滞納を繰り返すと、審査に悪影響を及ぼしかねません。キャッシング利用の頻度が高い場合も、資金繰りが厳しいと判断されやすくなります。
金融機関の担当者と面談をする際は、できるだけ多くの情報を提供し、自分にとって不利な情報も正直に伝えましょう。融資実行後に虚偽申告が発覚すると、融資金の一括返済を求められる恐れがあります。
100万円で不動産投資を始めるリスク
不動産投資を少額の予算で始める場合は、いくつかのリスクを伴います。主なリスクを理解し、対策を立てて取り組むことが大切です。
借入金額が大きくなる
ローンを利用して不動産投資を始める場合、自己資金100万円では、どうしても頭金に充てられる金額が少なくなります。借入金額が大きくなるため、月々の返済額も増加するのがデメリットです。
月々の返済額が増えると、収益が上がりにくくなります。空室が発生して家賃収入が減れば、キャッシュフローの悪化を招きかねません。
返済負担が重くなるリスクには、家賃収入を高い水準で確保し続けるための対策を講じる必要があるでしょう。長期的な返済プランをきちんと立てておくことも重要です。
物件の選択肢が少ない
ローンを組む際に頭金が少なければ、融資限度額は低くなる傾向があります。頭金100万円では、頭金に回す金額が少なくなるため、思ったほど融資額は上がらないでしょう。
借入できる金額が低い分、選択できる物件の数も少なくなります。限られた物件から優良物件を見つけるためには、ある程度の知識や経験が必要です。
自力での物件探しが難しいなら、信頼できる不動産会社を頼りましょう。収益性の高い物件や、少しリフォームすれば価値が高まる物件を見つけやすくなります。
物件を選ぶポイントとは
不動産投資で安定的な家賃収入を得るためには、最初の物件選びに力を入れましょう。優良物件を効率よく見つけるポイントを紹介します。
まずは物件の種類を決める
不動産投資の種類は、建物を丸ごと購入する『一棟投資』と、部屋単位で購入する『区分投資』の二つに大別できます。
100万円で不動産投資を始めるなら、部屋単位で購入できる区分マンション投資がおすすめです。新築と中古の2種類があり、ローンを組めば新築でも十分に手が届きます。
一棟投資に比べ物件の管理費や修繕費を安く抑えられる点も、区分投資のメリットです。一棟投資では建物全体の管理・修繕費が発生するのに対し、区分投資では管理・修繕費の負担が各部屋に分散されます。
中古物件を購入する
区分マンション投資の新築と中古を比較した場合、100万円で始めるなら中古物件のほうが現実的です。
中古物件は新築物件に比べ価格が安いため、利回りがより高くなります。既に入居実績があることから、家賃収入や空室率などのシミュレーションを行いやすい点も魅力です。
立地条件のよい物件を見つけられれば、中古物件でも入居者を確保しやすくなります。新築物件にこだわらず、好条件を備えた中古物件も探してみましょう。
100万円で不動産投資する際の注意点
予算100万円で不動産投資を始める場合に、気を付けたいポイントを紹介します。実際に取り組みを開始する際に、参考情報として役立てましょう。
激安物件には気を付ける
100万円で買えそうな物件を探していると、物件価格自体が100万円を切るような、著しく安い物件が見つかる場合もあるでしょう。
ローンを組まずに購入できる点は魅力ですが、何かしらの問題を抱えているケースがほとんどです。どのような理由で安くなっているのかを、慎重に確認する必要があります。
シロアリ被害や雨漏りなど、物理的なダメージが原因で安い場合は、リフォームが必要になるでしょう。立地条件が悪いことや事故物件であることも、激安物件になりやすい原因です。
物件を安く購入できても、家賃収入が安定しなければ投資は失敗してしまいます。入居が見込めるかどうかを最優先に考えることが大事です。
初期費用以外の資金も用意しておくべき
不動産投資をする際には初期費用がいくつかかかってきます。主な費用は、手付金・仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・印紙税・登記費用となります。
もし100万円の現金で物件を購入する場合には、物件購入時の初期費用以外にリフォーム費用や賃貸に関する仲介手数料、広告費、そして取得後に支払う固定資産税などが必要になります。
そのため、100万円の元手で不動産投資を行うことは可能ですが、余剰資金として更に100万円から200万円、またあなたの生活資金も別に用意をしておく必要があります。
300万円まで予算を増やしてみては
自己資金に余裕がある場合は、初期費用として使う予算を、100万円から300万円程度にまで増やしてみるのも一つの方法です。
予算が300万円あれば、ローンを組んで数千万円の物件にまで手が届く可能性があります。区分投資だけでなく、一棟投資を視野に入れることも可能です。
中古の区分マンションも、100万円台の優良物件をローンなしで購入できます。手元にもある程度の資金が残り、余裕を持った経営を進められるでしょう。
上記のように、100万円の場合に比べ300万円なら選択肢が増えるため、不動産投資に成功しやすくなります。
キャッシュフローの確認を
家賃収入からローン返済額を支払うのが基本の不動産投資では、キャッシュフローが出る経営を意識することが重要です。
キャッシュフローとは、毎月の収入から支出を差し引いて残る現金を指します。キャッシュフローが出なければ資金を取り崩す必要があるため、投資に失敗しやすくなるでしょう。
毎月の家賃収入から現金が残れば、資金としてプールできます。空室が発生した場合や修繕が必要となった場合でも、プールした資金から充当できるため、より安定的な経営を進めることが可能です。
まとめ 100万円から不動産投資にチャレンジできる
自己資金100万円でも不動産投資に取り組むことは可能です。安い物件を購入したり、ローンを組んでレバレッジを効かせたりする方法があります。
100万円で始める場合の物件は、中古の区分マンションを選ぶのがおすすめです。リスクの高い激安物件には注意し、キャッシュフローが出やすい物件を探してみましょう。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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