初心者でもできる？土地投資の種類とそれぞれの利回り・注意点を解説

不動産投資の対象はアパートやマンションばかりではありません。土地もそのひとつです。投資目的での土地購入については、どのように収益を出すのか、メリットやデメリットはあるのか、初心者でもできるのかなど、多くの疑問があると思います。

それらの疑問にお応えすべく、今回は土地投資のメリット・デメリット、種類、融資を受ける方法など、ひとつひとつ解説していきます。

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【目次】

土地投資と土地活用の違い

土地投資のメリット

土地投資のデメリット

土地投資の種類と利回りの目安

土地投資で融資を受ける方法

土地投資の失敗を防ぐ3つのポイント

初心者には土地投資の中でも初期費用を抑えられるもので実践したい

土地投資と土地活用の違い

土地投資と土地活用はいずれも土地を利用して利益を得る方法ですが、少し意味合いが違います。土地活用は、もともと所有していた土地の利用を指すのが一般的です。一方の土地投資は、投資目的で土地を購入することを指しています。

もともと所有していた土地の場合、親族からの譲渡・相続といったケースがほとんどでしょう。そこには、土地付き家屋だけでなく、農地や山林なども含まれます。立地によっては活用方法が見つからず、持て余して手放すことも珍しくありません。反対に、投資目的の土地購入では、使用目的ありきで土地を探します。例えは乱暴ですが、昨晩作った肉じゃがをカレーにリメイクするのが土地活用、カレーを作るために材料を買うのが土地投資です。

土地投資のメリット

不動産投資と聞いてまず浮かぶのは、アパートやマンションなどの居住用建物ですが、土地のみを購入する土地投資にはどのようなメリットがあるでしょうか。主に考えられるのは次の2つです。

●建物と違って経年劣化がない

●さまざまな用途に利用できる

それぞれ詳しく解説します。

建物と違って経年劣化がない

アパートやマンションをはじめとした建造物は、基本的に年数が経つにつれて劣化し、資産価値が下がります。一方、土地には劣化という概念がありません。周辺環境の変化によって価格の変動はありますが、価値そのものがなくなることはないので、半永久的な資産になります。

さまざまな用途に利用できる

上物のない土地は用途を自由に選べます。特に、駅から近く利便性の良い立地なら、アパート・マンション経営はもちろんコインランドリーや駐車場など、どのように利用しても需要が期待できるでしょう。

また、用途によっては、あえて駅から離れた安めの土地を選んで購入費用を抑えるという戦略もとれます。自分の資産ですから、途中で用途を変えることもできますが、農地の場合はそもそも転用ができないこともあります。

購入前に、購入した後に活用したい方法が本当に実現できるのかを予め確認するようにしましょう。

土地投資のデメリット

メリットがある一方で、土地投資には次のようなデメリットがあることも覚えておいてください。

●初期投資が高額

●土地のみの固定資産税は高い

以下にて解説します。

初期投資が高額

土地投資のみならず不動産投資全般に共通することですが、不動産の購入にはまとまった資金が必要です。ローンを組んで購入するにしても、頭金や購入時の諸費用には現金を用意しなくてはなりません。一般的に、頭金の目安は物件価格の20～30％ほど、購入時諸費用の目安は物件価格の5～10％ほどとされています。投資信託など100円からでも始められる投資商品と比べると、土地投資のハードルはかなり高いといえるでしょう。

土地のみの固定資産税は高い

戸建やアパート・マンションなどの住宅の土地には、固定資産税の軽減措置があります。住宅用地に対する課税標準の特例措置といい、住宅以外の建物がある土地や更地には適用されません。

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される地方税です。自治体によって税率に若干の違いがありますが、固定資産税は一律1.4%、都市計画税は0.3%を上限に各地方自治体で任意に決定されています。

例えば2021年12月現在の東京都23区の場合、都市計画税は0.3%となっています。都市計画税は保有している物件の自治体の内容を確認するようにしましょう。

参考>>東京都主税局　固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

住宅用地に対する課税標準の特例措置は、住宅用地に限り、次のように税額の基準となる評価額が軽減される制度です。

●固定資産税

小規模住宅用地：課税標準額 × 1/6

一般住宅用地：課税標準額 × 1/3

●都市計画税

小規模住宅用地：課税標準額 × 1/3

一般住宅用地：課税標準額 × 2/3

※小規模住宅用地：住居1戸につき200平方メートル以下の部分

※一般住宅用地：住居1戸につき200平方メートルを超える部分

たとえば、評価額1,000万円の場合、住宅用地と住宅用地以外では納税額に次のような差が生じます。

●住宅用地（200平方メートル以下の場合）

固定資産税：1,000万円 × 1/6 × 1.4％ ≒ 23,300円

都市計画税：1,000万円 × 1/3 × 0.3％ = 10,000円

●住宅用地以外

固定資産税：1,000万円 × 1.4％ = 140,000円

都市計画税：1,000万円 × 0.3％ = 30,000円

固定資産税と都市計画税は、毎年発生する経費です。用途によっては維持負担が大きくなることが、土地投資のデメリットといえます。

土地投資の種類と利回りの目安

土地の利用方法には、アパート・マンション経営のほかにも、さまざまな方法があります。ここでは、代表的な土地投資の種類とそれぞれの利回りの目安を紹介します。

なお、ここで紹介するのは表面利回り（年間想定賃料 ÷ 物件価格 × 100）です。経費は用途や経営方法によって異なるため考慮していません。その点ご理解ください。

駐車場

駐車場経営は、初期費用が少なめに抑えられることから、土地投資の初心者にもおすすめの方法といえます。いろんなタイプの駐車場がありますが、最低でも土地を整備して駐車スペースの区分けをすれば経営がスタートできます。機械式駐車場やコインパーキングは設備の導入が必要ですが、アパートやマンションの建設と比べれば、はるかに安く済むでしょう。

住宅地やオフィス街などでは固定の利用者が見込めるため、月極駐車場がおすすめです。商業地や観光地、駅周辺では、不特定多数の人が利用できるコインパーキングが向いています。

利回りの相場は、月極駐車場で5~15%、コインパーキングで15~30%ほどです。コインパーキングはもともと利用の回転が早く、高い利回りが期待できます。人気の観光地や多くの人が集まる商業施設などが近くにある場合は、安定した収益が期待できるかもしれません。

コインランドリー

コインランドリー経営では、アパートなどのような家賃収入ではなく、コインランドリーの利用料金の一部が収益になります。つまり、リピーターが多いほど安定した収入につながるという仕組みです。利回り相場は15％ほどですが、集合住宅が多いなどのリピーターが期待できるエリアなら、20％ほどの高利回りも期待できるでしょう。

ただし、開業にあたっての初期費用は高めです。設備本体に加えて建設費・内装や給排水工事などが必要で、最低でも1,000万円以上かかります。店舗の規模が大きくなるほど初期費用も多額になります。土地選びはもちろん、収支のシミュレーションを慎重に行うことが大切です。

トランクルーム

あまり立地を選ばず、比較的少ない費用で始められるのが、トランクルーム経営です。屋外に設置したコンテナを貸し出し、利用者から受け取った賃料が収入になります。月額賃料はコンテナ1基あたり数千円程度ですが、設備や管理にあまりお金がかからないので、15～20％ほどの利回りが期待できます。

ローリスク・ローリターンで土地投資の初心者向けといわれていますが、利用者がいなければ利益は得られません。コンテナの中や周辺をこまめに清掃して清潔を保つ、サイズの違うコンテナを用意するなど、利用者に選ばれるための工夫は必要です。

太陽光発電

人が少ない田舎の土地におすすめなのが、太陽光発電投資です。太陽光発電パネルを設置し、作られた電気を電力会社に売却して利益を得る方法で、固定価格買取制度（FIT）により国が定めた単価で買い取ってもらえるます。単価は20年間固定となっているため、安定した収入が期待できるのが魅力です。利回りの相場は10％前後。管理の手間もそれほどかからず、初心者にも取り組みやすい土地投資方法といえるでしょう。

デメリットとしては、天候や自然災害の影響を受けやすい点があげられます。日当たりの悪い場所では十分に電気が作られず、期待したほどの利益が得られません。自然災害で発電システムが故障したり、破損した太陽光パネルが周囲に損害を与える可能性もあります。土地を選ぶ際には日当たりだけでなく、ハザードマップなどを利用して災害リスクを確認することが大切です。

参考>>太陽光発電の不動産投資（FIT）について徹底解説

土地投資で融資を受ける方法

アパートやマンションなどの投資用物件の購入には、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。ただし、土地投資では不動産投資ローンが利用できないかもしれません。

不動産投資ローンでは、土地については路線価、建物については再調達価格（同等のものを新たに新築・購入・取得するとしたらいくらになるか）を基準にして、担保性や収益性などを審査します。上物がない更地では担保性・収益性の判断が難しく、金融機関の評価が得られない可能性があります。また、申込者の属性（収入や職業・勤務先など）も審査対象です。貸し付けたお金の回収が難しそうと判断されれば、融資が受けられない可能性が高いでしょう。

金融機関の不動産投資ローン以外では、日本政策金融公庫での融資も検討してみてください。財務省所轄の政策金融機関である日本政策金融公庫では、個人企業や小規模事業者などを対象に幅広い目的の融資を提供しています。民間の金融機関と比較すると、低金利であること、個人属性の審査基準が緩やかなことが魅力です。

ただし、事業に関する審査はかなり厳しめです。また、日本政策金融公庫では投資に対する融資は行っていません。利用を検討する場合は事業計画書や自己資金などを準備し、融資申し込みの際には投資ではなく事業であることをアピールするようにしてください。

参考：融資制度一覧｜日本政策金融公庫

土地投資の失敗を防ぐ3つのポイント

最後に、土地投資を検討する際に注意したい3つのポイントを紹介します。

●将来性のある土地を選ぶ

●土地の活用方法を明確にする

●土地の特徴や制限を把握する

土地投資を成功させるために、ぜひ参考にしてください。

将来性のある土地を選ぶ

土地の価格は周辺環境で変わります。今は安い土地でも、再開発や新駅の開通などによって値上がりするかもしれません。人口増加で駐車場やコインランドリーなどの需要が増え、収益アップの可能性もあります。なるべく将来性のある土地に投資できるよう、普段から多方面にアンテナを張って、情報を集めることが大切です。

土地の活用方法を明確にする

土地探しの前に、土地をどう活用したいのか、どんな事業で収益を得たいのかなど、目的を明確にしましょう。土地投資の種類で紹介したとおり、行う事業によって土地の向き不向きがあります。初期投資の金額もそれぞれです。目的があいまいなまま土地探しを始めると、考えがどんどん変わってしまい、なかなか投資に踏み切れません。

目的が決まっていれば、いろいろな物件を見て回るのはむしろ良いことです。相場もつかめますし、競合物件を見ているうちに収益アップにつながる発見があるかもしれません。

土地の制限を把握する

用途によっては、建築基準法や都市計画法の制限を受けることがあります。たとえば、トランクルームは、第一種ならびに第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域には建築できません。防火地域では、建物の構造にさまざまな制限が設けられています。購入する土地はどのような地域にあり、どのような制限を受けるのかなど、購入前に確認するようにしてください。