不動産投資を行う上で、不動産投資ローンやアパートローン、マンションローンなど耳にされた方も多いかと思います。
これらのローンはいわゆるリコースローンと言われていますが、ノンリコースローンはご存じでしょうか。
今回は、不動産投資にも活用できるノンリコースローンについて事例を交えながら解説していきます。
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【目次】
ノンリコースローン(non-recourse debt)とは
リコースローン(recourse debt)とは
ノンリコースローンのメリット・デメリット
ノンリコースローンを借りる際の取り決め
ノンリコースローンの活用事例
まとめ ノンリコースローンは不動産投資に活用可能
ノンリコースローン(non-recourse debt)とは
ノンリコースローン(non-recourse debt)とは、日本語に直すと非遡及型融資と言います。
非遡及というのは、借り手のローン返済が滞り債務不履行(デフォルト)した際に対象物件を売却すればそれ以上の債務は残らないローンになります。
つまり、借り手がローンを返せなくなって対象物件を売却し残債が残っていてもその返済義務は免れる、ということです。
リコースローン(recourse debt)とは
ノンリコースローンと対照的なのがリコースローン(recourse debt)です。
リコースローン(recourse debt)とは、日本語に直すと遡及型融資と言います。
借り手がローンを返せなくなって対象物件を売却し残債が残っていた場合には残債も何らかの方法で返済をする必要があります。
不動産の収益性だけでなく、借り手の信用力(クレジット)も加味してローンが貸し出されることになります。
一般的に不動産投資ローンやアパートローンはこの分類になります。
不動産投資ローンに関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何？上手に不動産投資ローンを借り換えする方法もご紹介
ノンリコースローンのメリット・デメリット
ノンリコースローンは非遡及型として、責任範囲が限定されることが特徴です。
メリットとデメリットはそれぞれこちらです。
メリット
- 返済の責任範囲を限定できる
- 自己資金があればローン付けの可能性が出る
- リコースローンが借りられない人も借りられる可能性がある
デメリット
- 責任範囲が狭いゆえに審査が厳しい
- リコースローンよりも融資条件が厳しい
- 融資可能な金融機関が少ない
具体的に見ていきます。
ノンリコースローンのメリット：返済の責任範囲を限定できる
ノンリコースローンを利用すると返済義務が限定されるので、投資リスクを抑えることが可能です。
また、物件価値とその収益のみを担保とみなしていることから、対象物件の資産価値が高いことの大きな裏付けにもなります。
不動産投資をしているといい時もあれば悪い時もあり、万が一返済ができない状況になったとしても対象物件を売却する以上の返済義務は求められないので、その点はメリットになります。
ノンリコースローンのメリット：自己資金があればローン付けの可能性が出る
ノンリコースローンがいくら対象物件だけの評価とは言え、貸し出す金融機関もリスクを出来れば下げたいと考えます。
借り手の属性はさほど加味されませんが、いくらまで自己資金を充てることができるかは重要なポイントになります。
例えば、リコースローンで物件を購入したいと思っても本人の信用力がない(転職したてなどの審査上のマイナス点がある)とそもそも借りれないケースもあります。
一方で信用力が問題でリコースローンが借りれなかった人が、自己資金を対象物件の2～3割充てることができるのであればノンリコースローンで借りられる可能性もあります。
ノンリコースローンのメリット：リコースローンが借りられない人も借りられる可能性がある
すでに多くの不動産投資を行っており、ご自身の年収倍率の20～30倍までローンを借りている人も不動産投資家の中では多くいます。
その中でもノンリコースローンであればローンを借りられる可能性があります。
なぜなら、審査としては物件に対して審査をされるからです。
物件に対してフルローン、オーバーローンで借りることは難しいですが自己資金を充てられるのであればリコースローンが借りられない人でもノンリコースローンを借りられる可能性があります。
ノンリコースローンのデメリット：責任範囲が狭いゆえに審査が厳しい
ノンリコースローンにおいては、返済の責任範囲が限定的になる＝金融機関側のリスクが高まるので、審査の基準が厳しくなる傾向にあります。
借り手の本人の勤務先が上場企業で年収1,000万円以上が対象などの審査基準ではないものの、対象物件にいくらまで自己資金を入れることができるかはポイントになります。
自己資金の必要金額は金融機関によってまちまちですが、おおよそ2～3割の自己資金が必要となりそうです。
ノンリコースローンのデメリット：リコースローンよりも融資条件が厳しい
ノンリコースローンの方がリコースローンよりも融資条件が厳しいです。
具体的には、貸出金利は高く、借入期間も短いことが多いです。
物件に対してのみ審査を行い責任範囲を狭めているのでその分貸し出されるときの条件も厳しくなります。
ノンリコースローンのデメリット：融資可能な金融機関が少ない
ノンリコースローンを展開している金融機関は少なく、国内では大手メガバンクの三菱UFJ銀行、みずほ銀行、大手信託銀行の三井住友信託銀行などしかありません。
地方銀行、信用金庫などの地域密着型の金融機関はノンリコースローンの仕組みを持っていないことが多いです。
ノンリコースローンを借りられる金融機関も少ないですし、その対象になるような物件も多くはないのが現状です。
ノンリコースローンを借りる際の取り決め
ノンリコースローンを借りる際には、責任財産限定特約と制約条項(コベナンツ)を結びます。
責任財産限定特約は責任範囲に限って返済原資とする取り決めです。
具体的には、返済原資は該当する不動産のみに限定するなどです。
制約条項(コベナンツ)はノンリコースローンを借り入れする際に借り手が守る必要のあることです。
具体的にはノンリコースローンの対象物件に対する担保提供の禁止などです。
契約時には必ず責任財産限定特約と制約条項(コベナンツ)は確認するようにしましょう。
ノンリコースローンの活用事例
ノンリコースローンの事例を紹介したいと思います。
都内在住の不動産投資家Aさんの事例
ローン残高は3億円で物件は一棟アパートを2棟、区分マンションを5戸保有。
年収1,000万円、預貯金額は5,000万円あり。
新しく物件を1億円くらいで一棟マンションを購入したいと思っており自己資金を2～3割当ててもいいのでローンを借りたいと思っている。
こんなケースです。
年収1,000万円に対してローン残高が3億円あると年収倍率は30倍になるため、一般的なアパートローンや不動産投資ローンをこれ以上借りるのは難しいでしょう。
ここでノンリコースローンの出番です。
自己資金を充てられることが前提ではありますが、このローンを活用することで不動産投資の可能性を広げることができます。
Aさんは自己資金2,000万円を利用することで、無事に1億円の物件を手に入れることができました。
まとめ ノンリコースローンは不動産投資に活用可能
今回は、不動産投資にも活用できるノンリコースローンについて事例を交えながら解説しました。
ノンリコースローンを借りられる人は誰でも借りられるわけでなく、収益性の高い物件であり対象物件に対して自己資金をある程度用意できるのであれば可能性は大きく広がります。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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