INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
国土交通省が5/31に公表した最新の「不動産価格指数」によると、東京都区分マンションの指数は今年1月に199.0ポイント、そして2月にはやや下がったものの198.6と、基準となる2010年平均に比べ価格が約2倍にまで上昇していることが分かりました。
ここ2年間続いているインフレや、（マイナス金利解除などの変更はあったものの）依然として金融環境が緩和的であることから、資産価格への上昇圧力は継続しているものとみられます。引き続き住宅地（土地）や戸建住宅を大幅にアウトパフォームしており、投資対象としての区分マンションの魅力が高い状況です。
一方、少々気になるデータも直近では見られています。
当社でウォッチしている住宅特化型REIT3銘柄(※)の平均稼働率は、直近値（4月）にて20ヶ月ぶりに節目の96.0%をやや割り込みました。
過去のレポートでもお伝えしているように（例：昨年11月レポート）、住宅特化型REITの稼働率が96.0%を安定的に超えている間はマンション賃料への上昇圧力がかかる傾向があります。これが直近では96.0%を割り込んでいる状況です。
明確なマンション賃料の上昇トレンドが見られた前回の局面（2017年〜2020年）でも2017年5月に一時的に稼働率が96%を割りこんでおり、今回の4月データが月ごとのブレの範疇である可能性もあるでしょう。
今後稼働率が96%ラインの上に回帰していくのか、それとも賃料上昇トレンドが一服する局面なのかは気になる点です。INVASEでは引き続き様々なデータを定点観測し、お伝えしていきます。
※住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）は、前年同月比2%前後のインフレが継続しています。幅広い物件タイプが含まれる賃料CPIも、極めて緩慢ながら上昇が続いています。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。賃料が変わらない場合、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
5月は長期金利が急上昇しましたが、REIT利回りの上昇は長期金利の上昇を若干下回る程度で推移しました。結果として不動産リスク・プレミアムは低下しており、不動産市況の堅調さが窺えます。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
適正利回りに大きな変化はなく、現物不動産市況は安定的に推移しています。
3. 最新の注目物件
ー コンシェリア池上 THE RESIDENCE ー
今回ご紹介させていただく「コンシェリア池上 THE RESIDENCE」は、総戸数35戸の東急池上線徒歩9分、JR京浜東北線・東急池上線・東急玉川線 「蒲田」駅 徒歩 19分の閑静な住宅地に位置する物件です。
池上は、大田区のほぼ中央に位置する池上本門寺（長栄山本門寺）を中心に、古くから現在に至るまで栄え賑わってきた門前町です。
住宅地の落ち着いた雰囲気と、後述の駅前の再開発とのバランスから、非常に高い人気を誇る池上エリアに位置しており、建物仕様も相まってその特別感を演出しています。
高仕様物件として定評のあるコンシェリアシリーズを展開する、株式会社クレアスライフの新築物件ということもあり、通常の投資用物件とは一線を画するデザイン性、天然石やモザイクタイルといった厳選された素材を活用したクオリティーは、賃貸マーケットにおいて、圧倒的な存在感を醸し出しています。
専有部分の仕様も一般的な投資用物件とは一線を画する、分譲マンション同等仕様での構成となっているため、複数回の更新が狙え、長期間での安定運用が狙えます。
＜INVASE Pro アプリでの評価結果＞
・評価価格：3,520万円
・適正賃料（月額）：10.84万円
・適正利回り：3.70%
・Pスコア：3.42
※当社評価モデルによる試算です。
※INVASE物件情報はこちら（ INVASEへのログインが必要です）
※詳細情報等は別途無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にてお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：池上エリア ー 池上エリアのポテンシャルを引き出す街づくり ー
日本の再開発において「どれだけオリジナリティを出すか」という点が一番の課題となってもう久しいと言えます。
他のエリアでの成功事例をそのまま持ち込み、同じような駅前再開発を行い、「ハコモノ」をつくり、結果として画一的な街が生まれる。こうなると、その街で居住していた方はもちろん、新たにその街に移り住む方々にとっても、その街に継続的に住み続ける理由が乏しくなることは容易に想定が可能です。
その中で、歴史的な素養を持つ街の再開発はそのエリアの特性を活用してどのように組み立てるか、行政とデベロッパーの創意工夫が街の発展を左右すると言えます。
前述のように、今回取り上げさせていただいてる「池上」のエリアは日蓮宗の大本山である池上本門寺の門前町としても発展し、歴史的な背景の元、都心部や、羽田空港エリアへのアクセスの利便性も享受しながら発展を重ねてきました。
そのような背景を勘案し、大田区はまちづくりのプランニングを東急株式会社と共に展開し、平成29（2017）年3月に東急株式会社が主催し、大田区が後援して開催された「リノベーションスクール＠東急池上線」を端緒として、双方の強みを活かしたまちづくりの必要性や、駅を中心とした総合的なまちづくりについて、両者で検討を重ねてきました。
2019年3月、地域力を活かした公民連携によるまちづくりを共同で推進するために基本協定（包括連携協定）を締結し、そのモデル地区として池上駅周辺における「池上エリアリノベーションプロジェクト」を開始しています。
その結果、門前町としてふさわしい形で駅ビル（エトモ）等が開発されており、建物内に仲見世の雰囲気を持たせる等、幅広いアイデアを盛り込んだ、非常に味わい深いまちづくりとなっています。
※エトモ仲見世
※参考 池上地区のまちづくり（大田区ウェブサイトより）
街のポテンシャルをどれだけ引き出して差別化できるか、池上は今後の街づくりの一つの型が体現された街と言えますので、是非一度足をお運びいただけたらと思います。
※当該エリアを狙ってご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー 売買成約価格分析の課題 ー
今回は池上・蒲田エリアについてお話をさせていただいておりますが、当該エリアは、東急線の羽田延伸等含め、これから物件価格が伸びることが期待されているエリアの一つでもあります。
そして、物件価格が著しく上昇しているエリア、今後上昇するであろうエリアが存在する現状では、どうしても物件の売買成約価格が気になるのが実際です。ただ、成約価格は目安としてはもちろん活用すべきものですが、統計的に活用することが可能なのか、という点は注意が必要です。
不動産を「土地（街）」「建物」「管理」の3要素に分けた上で、賃料をベンチマークに分析を行なっていくいわゆる「コンドミニアム・アセットマネジメント」の考え方は、遅効性の高い賃料が安定的な資産性を示すものである、という過去発生したバブル景気の反省という観点を含む見方から生まれたものですが、不動産流通データの現状の課題を考えた上でも合理性が高いのが実際です。
大前提として、日本においては、全ての売買・賃貸物件を登録する仕組みがないため、どうしてもビックデータ（Webサイト上のデータ）からピックアップをせざるを得ません。
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム「レインズ（REINS）」が存在してはいるものの、①不動産業者のみしか閲覧ができない（一般非公開である）上に、②サイトデータのクローリング（プログラムによるデータ収集）が規約上禁止されており、かつ、③不動産業者が売主となっている物件や、一般媒介契約と言われる、売主側エージェントが複数存在する物件は掲載義務がないため、データベースとしてはその量の観点から、不完全と言わざるを得ないのが実際です。
このような状況下では、各種ポータルサイト（「SUUMO」や「LIFUL HOME'S」等）の情報をピックアップすせざるを得ないのですが、チャレンジングな価格で売り出して、マーケット全体の価格が上がることを待つ事例や、マーケット状況を把握しないで売り出してしまうような事例も多いのが実際です。そうなると、ピックアップするデータの正確性にはどうしても疑義が生じてしまうため、データの精査・整理が必要となります。
ただ、前提となるデータの整理を行う上で、「目指す目的（価格上昇に対応する）に合わせたロジック」を組んでしまうと客観性が担保できなかったり、マーケット全体の状況が大きく変化するとキャッチアップできないこともあり・・・といった課題に直面します。
更には、恣意的なデータ操作が「AI」によるデータ処理と言えるのか否かも悩ましい状況にならざるを得ません。
そのため、あくまでマーケットが成熟している一部の都市部に限定される傾向はあるものの、チャレンジングな賃料募集がなされにくいエリアにおいては、異常値が比較的出にくい賃料を元に、「賃料÷エリアの適性利まわり」から売買金額を想定することには、一定の合理性があると言えます。
以上のような観点から、バブルであるか否かを賃料をベンチマークにケアする、という面だけではなく、成約データが揃わない状況をケアする、という側面から見ても、コンドミニアム・アセットマネジメントの考え方には合理性があるといえます。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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