不動産投資をはじめる方へ！区分マンションか一棟マンション、どっちがおすすめなの？

不動産投資をしようと思ったきっかけに、副業でお小遣い稼ぎといった人から将来は大家さんとして不労所得で生活したい！と大きく夢を描いている人もいると思います。
しかし、不動産投資を成功させるためには、はじめる前の準備が大切です。
どんな物件にしようか、物件はどこの不動産会社で買おうか、どの地域の物件を買おうか、ローンはどこで借りようか、管理会社はどこがいいか、修繕費の積み立てとかしないといけないのかな、などなど。
主に不動産投資は「区分マンション投資」、「一棟物件投資」と分類することができます。

本記事では、

区分マンション投資と一棟物件投資のメリット・デメリットを知りたい。
初めて物件を買うなら結局どっちがおすすめなのか。

こういった疑問を解決します。

将来不動産投資で事業を行っていくにしても、入り口は区分マンションからの投資をおすすめします。
不動産投資を検討中で、いま情報収集中の方はぜひ次の記事も参考にしてみてください。

>>参考記事
不動産投資をローリスクで始めるには？

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【目次】

区分マンション投資のメリット

区分マンションのデメリット

一棟物件投資のメリット

一棟物件投資のデメリット

結局どっちがいいのか

まとめ

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のメリットは一棟物件投資と比較して2つ。

融資が組みやすい
売りやすい＝リバランスしやすい

融資が組みやすい

区分マンションは、数百万円〜4千万円くらいではじめることができます。
価格が低すぎると、築古で担保評価が足りずに借り入れができないこともありますが、区分マンションであれば一棟マンションやアパートに比べると金額が低く比較的融資をうけやすくなります。
また、銀行の融資も2018年の「かぼちゃの馬車」事件があってから、一棟物件への融資には慎重な姿勢をみせており、初めて投資を行う人にはそもそも借り入れが難しいケースが多いです。
一方、区分マンションだと、銀行と不動産会社との提携ローンがあるケースがあり融資をうけやすいのが特徴です。

売りやすい＝リバランスしやすい

区分マンションの価格は一棟物件に比べ金額が低い分売りやすいといえます。
また、購入する側も融資が付きやすいので買いが入りやすく、売れないから買い叩かれるということも少ないと言えそうです。

区分マンションのデメリット

区分マンションのデメリットは一棟マンション、アパートと比較して2つ。年々都内中心に人気地域はマンション価格が上がっている利幅が小さい

年々都内中心に人気地域はマンション価格が上がっている

こちらのグラフを御覧ください。

引用：国土交通省令和元年8月28日　住宅の不動産価格指数、54ヶ月連続して前年同月比で上昇）

マンション価格は2012年以降上がっています。
なので、その地点と比較すると今は高いのは事実ですがそれだけ需要があるという裏返しでもあります。

利幅が小さい

一棟マンション、アパートだと何部屋もあり、かつ満室だった場合にはまとめて数十万円、数百万円の家賃収入があり、キャッシュフローも大きいのが特徴です。
一方で区分マンション投資だと利回りは10％を超えるものはほとんどなく、ローンを引いた後のキャッシュフローも小さくなります。

ここまでが区分マンション。

では一棟物件はどうでしょうか。

一棟物件投資のメリット

一棟物件投資のメリットは2つ。レバレッジが大きく利幅を大きく狙える土地持ちであれば破格の融資を受けられる可能性がある。

レバレッジが大きく利幅を大きく狙える

区分マンションに比べ、一棟物件は価格が大きいです。ものにもよりますが1億円を超える物件もあります。
このように借り入れを行って投資をする上ではレバレッジ（テコ入れ）を大きく働かせることができます。

土地持ちであれば破格の融資を受けられる可能性がある

土地を持っていて、融資を受ける場合、区分マンションでは見たことのない低金利で融資を受けられる可能性があります。金利のイメージですが、35年変動金利0.5%、とかです。ほぼ預金金利のような金利で借り入れすることができ、土地を持っている場合には夢のような金利で不動産投資が可能です。

一棟物件投資のデメリット

一棟物件投資のデメリットは区分マンションと比較して下記3つです。融資を新規で受けるのがそもそも厳しい売りにくく、売れないときには買い叩かれやすい購入後に大規模修繕が発生する。

融資を新規で受けるのがそもそも厳しい

融資を受けるのが区分に比べると厳しいです。区分マンションも、不動産投資なので不動産業としての事業性を本来求められますが、一棟ものは区分マンション以上に事業性の側面を求められます。
その上で、担保評価であったり貸し倒れリスクがないか借り入れ人の与信判断を見られたりと区分マンション以上に銀行の貸し出しのハードルは上がります。
そもそも不動産投資をしたことがない人は一棟ものを購入するときに返済実績がないので融資がつかないケースもあり、不動産投資をはじめることができないかもしれません。

売りにくく、売れないときには買い叩かれやすい

一棟ものは規模も大きいため売りにくいと言えます。
上記にも連動しますが、売るときには他の人に買ってもらわないといけないので買う人に融資がつかないと買ってもらえないというところがあります。
もちろん、不動産業者に売却するのも一つですが売りにくい物件なので買い叩かれる可能性があります。
区分マンションに比べ金額が大きいので大きく下げられる可能性があります。

購入後に大規模修繕が発生する

一棟マンション、アパートを購入するとどこかのタイミングで大規模修繕が発生します。
目安は新築後15年〜20年後に発生すると言われます。その際に大きな出費が発生するので、しっかり備えられていればいいですができなかったときには対応が大変になります。

以上が一棟物件投資と区分マンション投資とのメリットとデメリットの比較となります。

結局どっちがいいのか

不動産投資を初めて行う人にとってはまずは区分マンション投資で不動産投資とはなんぞやを実践するのがおすすめです。
１棟物件投資に比べリスクが比較的低いので、区分マンション投資からはじめ、早々に投資経験を積んだ上で、一棟マンションの投資にチャレンジするのが良さそうです。
もし、運良く一棟物件を購入できたとしても一棟物件は金額が大きいです。
不動産投資含め、借り入れ金額が年収の10倍を超えてくるとその後銀行融資を借りづらくなります。銀行員に「借り過ぎですね。」と厳しい表情で言われます。
モデルケースとしては、初めての不動産投資は区分マンション投資を行いつつ、事業が回ってきてから一棟物件の購入を検討するのがよいでしょう。