不動産投資の中にも色々方法はあります。
ワンルームマンション投資、一棟物件投資、戸建て投資、シェアハウス投資、最近では民泊事業投資をする人も増えてきました。
サラリーマンの方にとってワンルームマンション投資は不動産投資をはじめるには金額が比較的小さく、不動産投資ローンを借りやすいことから始めやすいと言われています。
せっかくはじめるワンルームマンション投資を失敗したくないですよね。
今回は、ワンルームマンション投資の失敗事例と対策に関して記事にします。
なお、マンション投資全般のメリット・デメリットや住宅ローン借り換え事例については、こちらの記事もあわせてご覧ください。
>>マンション投資のメリット・デメリットは？自分で住む・住宅のローン借り換え事例も！
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ワンルームマンション投資の失敗事例
ワンルームマンション投資は不動産投資と言っても、内容としてはマンション経営になります。
ワンルームマンション投資の失敗は、ワンルームマンション投資を始めるあなたがどこまでリスクを把握しているかで失敗を避けられるものもあります。
失敗事例は大きくこの7つです。
- 表面利回りだけで物件を買ってしまった
- 空室リスクを見越していなかった
- サブリースを信じすぎていた
- 家賃下落リスクを見越していなかった
- 周辺開発状況を調べていなかった
- 不動産投資ローンの金利が高かった
- 一度に購入しすぎた
失敗事例：表面利回りだけで物件を買ってしまった
表面利回りだけで判断し実際に購入してみると費用がかさみ、実は家賃より費用が高くマイナスだったという失敗事例です。
ワンルームマンション投資を行うときに、物件掲載サイトや不動産会社の担当者から紹介される物件情報には、物件の概要と一緒に利回りの情報も載っています。
通常、載っている利回りは表面利回りとなります。
表面利回りとは、年間想定賃料を物件の購入価格で割ったものです。
注意が必要なのは、表面利回りにはワンルームマンション投資にかかる費用が織り込まれていないことです。
費用を織り込んだ指標は実質利回りといいます。
ワンルームマンション投資を行う際には表面利回りだけでなく費用も含めた実質利回りまで確認するようにしましょう。
失敗事例：空室リスクを見越していなかった
空室になったときの対策、シミュレーションが甘く、結果的に数ヶ月空室が続いてしまった失敗事例です。
ワンルームマンション投資を成功させるためには、安定的に入居者にそのマンションに住んで貰うことが不可欠です。
ワンルームマンションを購入するときには常に満室の状態でシミュレーションをしがちですが、通常入居者が入れば2年毎に更新することになるので少なくとも2年に1回は空室になるリスクがあります。
空室時の想定を購入前から念頭におき、空室時の対策も不動産会社や管理会社に確認をするようにしましょう。
失敗事例：サブリースを信じすぎていた
サブリースを信じすぎていたために想定よりも家賃収入が入らなかった失敗事例です。
2018年に問題が明るみになりましたが、かぼちゃの馬車事件はまさにサブリースに関する事件です。
サブリースとは、通常入居者から家賃をオーナーがもらうのをサブリース会社が代わりに家賃の90％程度を保証してオーナーに支払う制度です。
サブリースが本当にローン完済の35年までずっと変わらず支払い続けてくれれば問題ないですが、サブリースの内容を見直されてしまうとオーナーの手取りも下がります。
ワンルームマンション投資においてもサブリースを使うことはできますが、使うべきなのかはシミュレーションを元に検討するようにしましょう。
失敗事例：家賃下落リスクを見越していなかった
当初契約時の家賃がずっと続くと思っていた失敗事例です。
ワンルームマンション限らず、家賃は年数の経過によって下落していきます。
特に新築に関しては、購入時は新築プレミアムで家賃を高く設定できますが、1度でも人が入居するもしくは1年誰も住まなければ中古になります。
要は新築は中古になれば、中古でも今より築年数が経過すると家賃は下落します。。
本記事を書いているインベースでは将来の賃料予測と現在の物件価値をAIにて判断しています。
家賃の下落に関しての将来予測は難しいですが、過去事例や周辺実績などからシミュレーションを組むことが大切です。
失敗事例：周辺開発状況を調べていなかった
家賃下落、空室にも繋がるのが周辺の開発状況のリサーチ不足に関する失敗事例です。
新築ワンルームマンションを購入したときよりも中古ワンルームマンションを購入した後に、近隣で新築マンション、アパートなどできると入居者がつきにくくなります。
購入時にはむこう数年の周辺開発状況を調べておきましょう。
失敗事例：中古ワンルームマンション特有のリスクを見落とした
中古ワンルームマンション投資では、新築にはない特有の失敗事例があります。
中古物件は新築と比べて価格が安く利回りが高く見えるため、初心者投資家に人気ですが、いくつかの重要なリスクを見落としがちです。
よくある失敗として、修繕積立金が不足していて購入後に大規模修繕で一時金を請求されたケースがあります。
また、配管や設備の老朽化で想定外の修繕費用が発生することもあります。
さらに、管理組合の運営状況が悪く建物の資産価値が下落してしまったり、旧耐震基準の物件で売却時に買い手がつかなかったりする事例も報告されています。
中古ワンルームマンション投資を行う際には、物件の修繕履歴、修繕積立金の積立状況、管理組合の議事録などを必ず確認しましょう。
また、築年数が古い物件ほど修繕費用のリスクが高まるため、その分を収支シミュレーションに織り込むことが重要です。
中古物件は価格の安さだけに目を奪われず、長期的な維持コストまで見据えた判断が成功への鍵となります。
失敗事例：不動産投資ローンの金利が高かった
不動産投資で、ワンルームマンション投資をする際には通常不動産投資ローンを借りることになりますが、金利が高いものを借りてしまう失敗事例です。
不動産会社からの提携ローンで不動産投資ローンを借りることになりますが、不動産会社によって取り扱っている銀行は大きく変わります。
最近ではアルヒのフラット35の不正利用によるワンルームマンション投資が明るみになってきました。
確かに不動産投資ローンに比べるとフラット35の金利は低いですが、フラット35を活用したワンルームマンション投資は絶対にお勧めしません。
その理由は、こちらの記事にまとめています。
参考>>住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をすべきでない3つの理由
一度借りた不動産投資ローンもあとから借り換えることもできますが、極力低い金利で借り入れできることに越したことはありません。
不動産会社によって紹介される銀行は変わるので、提案時にどこの銀行が紹介できそうか、金利条件など複数提案を受けるようにしましょう。
なお、一度購入した物件の不動産投資ローンを借り換えによって下げることが可能です。
もし、今借りている不動産投資ローンで、金利が2％以上の方、利回りを改善したい方はぜひこの記事を執筆しているモゲチェックの借り換え無料Web診断を活用してみて下さい。
失敗事例： 一度に購入しすぎた
ワンルームマンション投資をできるときに、思いの外借り入れできることから一度にワンルームマンションを購入しすぎた失敗事例です。
いつ不動産投資ローンの貸し出しが引き締めされるかはわからない中、購入できるときに購入しておくのは確かに戦略としては良いです。
ただ、不動産投資の初心者にとってはいくらまでの金額で投資すべきか判断がつかない中、一度にワンルームマンションを購入しすぎてかつ空室が多くなり結果赤字に転落することもありえます。
まずはご自身がいくらの金額であれば堅実に不動産投資をできるのかを予め知っておくようにしましょう。
ワンルームマンション以外の区分投資として、コンパクトファミリーマンション投資という選択肢もあります。
ワンルーム投資との違いや特徴についてはこちらをご覧ください。
>>投資妙味が高い！？コンパクトファミリーマンション投資とは？ワンルーム投資との違いも解説
ワンルームマンション投資の具体的な失敗談
ここでは実際にあった失敗談を数字を交えてご紹介します。失敗のパターンを知ることで、同じ轍を踏まないようにしましょう。
まず、表面利回りの罠にはまったケースをご紹介します。
ある投資家は都内の中古ワンルームマンションを表面利回り8%で2,500万円で購入しました。
年間家賃収入200万円を見込んでいましたが、実際には管理費と修繕積立金で月2.5万円、年間30万円が発生しました。
さらに固定資産税が年12万円、管理委託費が家賃の5%で年10万円、ローン金利が年2.5%で年間約62万円かかりました。
結果、実質利回りは約3.8%となり、月々の手出しが発生する赤字状態になってしまいました。
次に新築プレミアムの落とし穴についてです。
ある会社員は新築ワンルームマンションを3,200万円で購入しました。
当初家賃9.5万円で表面利回り3.6%でスタートしましたが、2年後の入居者退去後、新規募集では8.2万円でしか決まらず、年間家賃収入が15.6万円もダウンしてしまいました。
さらに販売価格と実勢価格の乖離があり、購入直後の査定額が2,600万円程度と判明し、大きなショックを受けました。
このように具体的な数字でシミュレーションすることで、失敗を避けることができます。
甘い見通しではなく、厳しめの条件で計算しておくことが重要です。
ワンルームマンション投資の成功例
失敗事例だけでなく、成功事例も知ることで、ワンルームマンション投資で何が重要かが見えてきます。
まず、中古物件と好立地を組み合わせて安定運用している成功例をご紹介します。
ある投資家は都心主要駅徒歩5分の築15年中古ワンルームを1,800万円で購入しました。
表面利回りは5.5%、実質利回りは4.2%です。駅近の好立地により空室期間は平均1ヶ月以内に抑えられています。
10年間で家賃下落率は約5%に抑えられており、購入時に修繕履歴と積立金状況を徹底確認したことで大きな出費もありませんでした。
この成功のポイントは、立地を最優先し、利回りよりも空室リスクの低さを重視したことです。
次に、適切な融資条件で堅実運用している事例です。
年収700万円の会社員が、金融機関を比較検討し金利1.6%で融資を獲得しました。
物件価格は2,300万円で築10年の都心中古ワンルーム、頭金は300万円でした。
月々のキャッシュフローはプラス5,000円程度でしたが、5年後に借り換えで金利1.4%に引き下げ、月々のキャッシュフローが15,000円に改善しました。成功のポイントは、低金利での借入と定期的な借り換え検討です。
さらに、長期保有で資産形成に成功した事例もあります。ある投資家は都内の中古ワンルームを2,000万円で購入し15年間保有しました。
ローン完済後の家賃収入は月8万円で年96万円となり、定年退職後の安定収入源として機能しています。
購入時から出口戦略を想定し、需要の落ちにくいエリアを選定したことが成功の鍵でした。
このケースの成功のポイントは、短期的な利益より長期的な資産形成を目的としたことです。
これらの成功事例に共通するのは、立地、適切な融資条件、長期的な視点の3つです。
目先の利回りに惑わされず、本質的な価値を見極めることが成功への近道と言えます。
より高額な区分マンション投資として、タワーマンション投資に関心をお持ちの方はこちらの記事も参考にしてください。
>>タワマン投資とは？失敗しないための利回り・ローン・節税の基礎知識を徹底解説
ワンルームマンション投資で失敗しないためのチェックリスト
物件購入前に確認すべき項目を整理しました。
このチェックリストを活用することで、ワンルームマンション投資の失敗リスクを大幅に減らすことができます。
物件選定時には次の点を確認しましょう。
表面利回りだけでなく実質利回りを計算すること、主要駅から徒歩10分以内できれば5分以内の物件を選ぶこと、周辺の賃貸需要を複数の不動産会社にヒアリングすること、築年数と修繕履歴や修繕積立金の状況を確認すること、新築の場合は近隣の中古物件相場と比較すること、向こう3年から5年の周辺開発計画を調べること、そして中古の場合は管理組合の運営状況や議事録を確認することが重要です。
融資と収支については、複数の金融機関の金利条件を比較し、金利2%以下での借入を目指しましょう。
また、空室期間を年間1ヶ月から2ヶ月として収支計算すること、家賃下落率を年1%から2%で試算すること、突発的な修繕費用として年間10万円から20万円を想定すること、月々の手出しが発生する場合その金額が無理のない範囲か確認することも必要です。
運用開始後も油断は禁物です。
定期的に周辺の家賃相場をチェックし、入居者の退去後は迅速に次の募集ができる体制を整えておきましょう。
2年から3年に一度は借り換えメリットを確認し、物件の資産価値を定期的に把握することも大切です。
購入前だけでなく購入後も継続的にチェックすることで、ワンルームマンション投資を成功に導くことができます。
まとめ
ワンルームマンション投資は、サラリーマンでも始めやすい不動産投資ですが、失敗事例を知らずに始めると大きな損失を被る可能性があります。
本記事でご紹介した失敗事例のポイントをまとめると、表面利回りだけで判断せず実質利回りで計算すること、空室リスクや家賃下落リスクを織り込むこと、常に満室前提のシミュレーションは危険だということです。
またサブリースに頼りすぎず条件変更のリスクを理解すること、中古物件は修繕リスクを確認し積立金や管理組合の状況をチェックすること、融資条件を比較検討すること、金利1%の差が大きな影響を与えることも覚えておきましょう。
そして立地を最重視し、利回りより空室リスクの低さが重要だということです。
一方で、成功事例に共通するのは好立地、適切な融資条件、長期的な視点です。
失敗を避け成功に近づくためには、事前の徹底したリサーチと適切な融資条件の獲得が不可欠です。
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