不動産投資の中にも色々方法はあります。
ワンルームマンション投資、一棟物件投資、戸建て投資、シェアハウス投資、最近では民泊事業投資をする人も増えてきました。
サラリーマンの方にとってワンルームマンション投資は不動産投資をはじめるには金額が比較的小さく、不動産投資ローンを借りやすいことから始めやすいと言われています。
せっかくはじめるワンルームマンション投資を失敗したくないですよね。
今回は、ワンルームマンション投資の失敗事例と対策に関して記事にします。
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ワンルームマンション投資の失敗事例
ワンルームマンション投資は不動産投資と言っても、内容としてはマンション経営になります。
ワンルームマンション投資の失敗は、ワンルームマンション投資を始めるあなたがどこまでリスクを把握しているかで失敗を避けられるものもあります。
失敗事例は大きくこの7つです。
- 表面利回りだけで物件を買ってしまった
- 空室リスクを見越していなかった
- サブリースを信じすぎていた
- 家賃下落リスクを見越していなかった
- 周辺開発状況を調べていなかった
- 不動産投資ローンの金利が高かった
- 一度に購入しすぎた
失敗事例：表面利回りだけで物件を買ってしまった
表面利回りだけで判断し実際に購入してみると費用がかさみ、実は家賃より費用が高くマイナスだったという失敗事例です。
ワンルームマンション投資を行うときに、物件掲載サイトや不動産会社の担当者から紹介される物件情報には、物件の概要と一緒に利回りの情報も載っています。
通常、載っている利回りは表面利回りとなります。
表面利回りとは、年間想定賃料を物件の購入価格で割ったものです。
注意が必要なのは、表面利回りにはワンルームマンション投資にかかる費用が織り込まれていないことです。
費用を織り込んだ指標は実質利回りといいます。
ワンルームマンション投資を行う際には表面利回りだけでなく費用も含めた実質利回りまで確認するようにしましょう。
失敗事例：空室リスクを見越していなかった
空室になったときの対策、シミュレーションが甘く、結果的に数ヶ月空室が続いてしまった失敗事例です。
ワンルームマンション投資を成功させるためには、安定的に入居者にそのマンションに住んで貰うことが不可欠です。
ワンルームマンションを購入するときには常に満室の状態でシミュレーションをしがちですが、通常入居者が入れば2年毎に更新することになるので少なくとも2年に1回は空室になるリスクがあります。
空室時の想定を購入前から念頭におき、空室時の対策も不動産会社や管理会社に確認をするようにしましょう。
失敗事例：サブリースを信じすぎていた
サブリースを信じすぎていたために想定よりも家賃収入が入らなかった失敗事例です。
2018年に問題が明るみになりましたが、かぼちゃの馬車事件はまさにサブリースに関する事件です。
サブリースとは、通常入居者から家賃をオーナーがもらうのをサブリース会社が代わりに家賃の90％程度を保証してオーナーに支払う制度です。
サブリースが本当にローン完済の35年までずっと変わらず支払い続けてくれれば問題ないですが、サブリースの内容を見直されてしまうとオーナーの手取りも下がります。
ワンルームマンション投資においてもサブリースを使うことはできますが、使うべきなのかはシミュレーションを元に検討するようにしましょう。
失敗事例：家賃下落リスクを見越していなかった
当初契約時の家賃がずっと続くと思っていた失敗事例です。
ワンルームマンション限らず、家賃は年数の経過によって下落していきます。
特に新築に関しては、購入時は新築プレミアムで家賃を高く設定できますが、1度でも人が入居するもしくは1年誰も住まなければ中古になります。
要は新築は中古になれば、中古でも今より築年数が経過すると家賃は下落します。。
本記事を書いているインベースでは将来の賃料予測と現在の物件価値をAIにて判断しています。
家賃の下落に関しての将来予測は難しいですが、過去事例や周辺実績などからシミュレーションを組むことが大切です。
失敗事例：周辺開発状況を調べていなかった
家賃下落、空室にも繋がるのが周辺の開発状況のリサーチ不足に関する失敗事例です。
新築ワンルームマンションを購入したときよりも中古ワンルームマンションを購入した後に、近隣で新築マンション、アパートなどできると入居者がつきにくくなります。
購入時にはむこう数年の周辺開発状況を調べておきましょう。
失敗事例：不動産投資ローンの金利が高かった
不動産投資で、ワンルームマンション投資をする際には通常不動産投資ローンを借りることになりますが、金利が高いものを借りてしまう失敗事例です。
不動産会社からの提携ローンで不動産投資ローンを借りることになりますが、不動産会社によって取り扱っている銀行は大きく変わります。
最近ではアルヒのフラット35の不正利用によるワンルームマンション投資が明るみになってきました。
確かに不動産投資ローンに比べるとフラット35の金利は低いですが、フラット35を活用したワンルームマンション投資は絶対にお勧めしません。
その理由は、こちらの記事にまとめています。
参考>>住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をすべきでない3つの理由
一度借りた不動産投資ローンもあとから借り換えることもできますが、極力低い金利で借り入れできることに越したことはありません。
不動産会社によって紹介される銀行は変わるので、提案時にどこの銀行が紹介できそうか、金利条件など複数提案を受けるようにしましょう。
なお、一度購入した物件の不動産投資ローンを借り換えによって下げることが可能です。
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失敗事例： 一度に購入しすぎた
ワンルームマンション投資をできるときに、思いの外借り入れできることから一度にワンルームマンションを購入しすぎた失敗事例です。
いつ不動産投資ローンの貸し出しが引き締めされるかはわからない中、購入できるときに購入しておくのは確かに戦略としては良いです。
ただ、不動産投資の初心者にとってはいくらまでの金額で投資すべきか判断がつかない中、一度にワンルームマンションを購入しすぎてかつ空室が多くなり結果赤字に転落することもありえます。
まずはご自身がいくらの金額であれば堅実に不動産投資をできるのかを予め知っておくようにしましょう。
まとめ
失敗事例を予め知っておくことで失敗を想定した不動産投資を行うことができます。
今回の記事では、ワンルームマンション投資の失敗事例と対策に関して記事にしました。
不動産会社からは良い提案を受けることもありますが、ご自身でも不動産投資に関する知識をつけていくとより失敗を回避することが可能です。
不動産投資ローンに関しては、無理のない借入金額で金利条件含め借り入れ条件の良いものを借りることで対策できます。
インベースでは、物件購入前に借り入れ可能額がわかるバウチャーサービスを提供しております。
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