お客様インタビュー　買取査定よりも200万円高値で売却

不動産投資が成功したかどうかを判断するには最終売却して判断ができます。一般的に区分マンションで単身向けの物件を売却する場合、買った不動産会社に相談をされるケースが多いです。今回はインベースで他社の買取査定よりも200万円高く売却できた方の事例をご紹介いたします。

区分マンションをお持ちの方はもちろんのこと、今後購入される方にとっても出口の考え方は非常に参考になりますのでぜひこのままご覧ください。

※時間がない方へ・・・売却と同時に検討されることが多い事例として今のローン金利の見直しです。インベースであれば、借り換えと売却査定の両方を無料で試算できますのでぜひご活用ください。いずれも無料で、自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。

物件売却を検討されたきっかけ

上場企業勤務のG様。

これまで株式やFXでの運用をされていた中で別の資産運用の方法を模索されていた中、金融業界に転職した同僚の方より不動産投資を紹介してもらい、2017年から不動産投資をはじめられました。(不動産投資をはじめられたきっかけは過去のインタビューよりご参照いただけます。また、インベースで借り換えもお手伝いさせていただいており、借り換えのインタビューもご参照いただけます。)

今回売却される物件を含めてすでに区分マンション7戸まで戸数の拡大をされていたG様。今回は別の物件を3戸買増される中で2戸は大きなリフォームが必要そうとのこともあり手元資金を厚くしたい思いから売却に踏み出されました。

過去の売却は失敗だった…

初めて不動産投資をされた会社様で一度売却までされたG様。2017年に初めて物件を購入され、2022年に売却をされました。これが大きな失敗となります。

理由は、5年は経っていたものの短期譲渡になってしまい税率が約2倍変わったからです。

不動産を売却するときに必ず覚えておくべきことの一つがこの長期譲渡と短期譲渡の税率の違いです。

・長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの

・短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

(参考：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税))

【売却時の税率】

短期譲渡税約39% (所得税30%、住民税9%)

長期譲渡税約20% (所得税15%、住民税5%) 

ポイントは、1月1日においての所有期間であることです。そのため5年だけが独り歩きしてしまい、2017年→2022年なので5年経っていると思ってしまうミスになりかねません。

不動産会社も全ての案件を把握しているわけではなく、この事実を見逃しており提案をしてもらえなかったようです。結果、利益が出たのではなくトータルで見るとマイナスとなってしまいました。

減価償却費も要注意

加えて不動産投資の妙味の一つが減価償却による節税です。不動産投資でサラリーマンは節税になる理由としては帳簿上で赤字にすることで所得額を圧縮できることにあります。減価償却は手出しなく費用計上できる点がポイントです。一方で、売却時には以下のような計算を行います。

売却価格-(物件の取得価格-諸費用)

この諸費用のうちの一部が毎年計上している減価償却費です。そのため、今回のケースですと購入価格が約3,000万円で売却価格が2,750万円。一見すると250万円のマイナスになるのですが、減価償却費を350万円計上していた場合以下の計算式となります。

2,750万円-(3,000万円-350万円)=100万円

結果、100万円の譲渡益となるため税金を納める必要があります。その上、先ほどの短期譲渡に当たるため結果的に約40万円程度の税金が必要になりました。

インベースで売却をされた理由

1戸目の売却経験を経て、再度売却を同じ会社にご相談をされたG様。買取価格は約2,700万円とのことで、残債以下にはなっていたものの、今回も安く売ることになりそうだと思われて仲介売却のできるインベースにご相談頂きました。

インベースでは、4万人を超える個人投資家様の売手と買手を繋いで売買をお手伝いさせていただいております。その際に、金融機関の評価を取った上でご紹介させて頂き、結果として200万円高い2,900万円の査定ができました。

売却は仲介で検討すべき

不動産会社に直接売却することのメリットとしては、「資金化が早いこと」と「契約不適合免責であること」が挙げられますが、デメリットは「市場で売却するよりも安くなってしまうこと」です。

時間が許すのであればまずは仲介査定での売却がおすすめとのことでした。

売却を検討する皆様へのアドバイス

無事理想的な価格での売却を成功されたG様に売却をする際のアドバイスを伺ってみました。

・売却はまずは仲介で行うべき

・売るまでの資金の動きを認識しておく

ことを仰っておられました。

仲介に関しては、基本的には買取よりも高値で売却できます。なぜ他社がやらないかというと、買い手のローン付けが難しいことと、買い取りしたあとに売却するほうが利益幅が大きいことにあります。

売るまでの資金の動きについては、会計上の帳簿をつけていくことが重要とおっしゃっておられました。前回売却のように減価償却費をいくら計上しているのかなど、これまでの累積と売却時の価格、費用、税金をトータルでみてどうかを判断するためにはきとんと帳簿をつけることが重要だとおっしゃっておられました。

その上でどの程度黒字なのかもしくは赤字なのかを確認して売却に踏み切ると良いとのことです。

まとめ

今回はインベースで他社の買取査定よりも200万円高く売却できた方の事例をご紹介いたしました。

インベースで売却をされたポイントとしてはズバリ仲介での売却ができる点です。少しでも高く売却をしたいなら買取査定よりも仲介査定を選ぶことが重要です。一方で、仲介での売却に協力的な不動産会社は少ない現状がある点は注意が必要です。

インベースであれば、借り換えと売却査定の両方を無料で試算できますのでぜひご活用ください。いずれも無料で、自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。

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*お客様インタビューに掲載する情報には充分に注意を払っていますが、成果には個人差がありその内容について保証するものではありません。