特別な資格や経験がなくても大家にはなれますが、賃貸経営で成功するためには情報収集や勉強が不可欠です。大家になるにはどれくらいの資金が必要なのかも知っておかなければなりません。大家になるための必要資金や手順について解説します。
※時間がない方へ・・・今すぐ不動産投資ローンの借り入れ可能額を知りたい方は「バウチャーサービス」、不動産投資ローンの借り換えができるのか、いくら借り換えメリットがあるか知りたい方は「借り換えサービス」をご利用ください。いずれも無料で、自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。また、すでに購入したい物件がお決まりで不動産投資ローンをお探しでしたら「借り入れサービス」をご利用ください。
【目次】
大家とは？
大家の仕事内容
大家になる手順
大家になるにはどれくらい資金が必要？
家賃収入を得たら確定申告を行おう
成功する大家になるには情報収集から始めよう
大家とは？
大家とは具体的にどのような人を意味するのでしょうか。まずは大家についての基礎知識を押さえておきましょう。
不動産を所有し賃貸する貸主のこと
大家とは、自らアパートやマンションなどの不動産を所有し、部屋を借りたい人に賃貸する貸主です。『オーナー』や『家主』と呼ばれることもあります。
物件を相続し賃貸経営を親から引き継いでいる人や、サラリーマンをしながら物件を運用・管理している人など、さまざまなタイプの大家が存在します。
大家の主な仕事は、入居者に関する業務や物件の維持管理に関する業務です。専門の管理会社を利用すれば、これらの仕事をほとんど全て一任できます。
大家になるために特別な資格などは必要ありません。賃貸用の物件を所有していれば、基本的に誰でも大家になれます。
大家が得られる収入
大家が不動産経営で得られる収入のうち、大きな柱となるのが入居者からの家賃収入です。設定した賃料や部屋数に応じて、毎月一定額の家賃収入を受け取れます。
家賃収入には共益費や駐車場賃料も含めるのが一般的です。空室が多ければ家賃収入は減り、経営に大きな影響を与えるため、常に満室を目指して運営を進めることが大家として成功する一つのポイントとなります。
家賃収入以外の主な収入が、入居時に受け取る礼金や更新の際に支払われる更新料です。物件の敷地内に自動販売機や太陽光発電設備を設置している場合は、それらによる収入も大家の収入となります。
大家の仕事内容
賃貸経営において、大家は数多くの仕事をこなさなければなりません。具体的な仕事内容を理解した上で、管理会社へ委託できることも知っておきましょう。
入居・居住中・退去に関連する仕事
大家が賃貸経営で行う仕事の一つが入居者関連の仕事です。入居から退去までの間に、幅広い業務を行わなければなりません。
物件購入時や空室発生時には、入居者の募集業務を行います。申し込みを受けた際は、部屋を貸しても大丈夫な人かどうか審査を行う必要もあるでしょう。
日常業務としては、入居者からの家賃回収作業が挙げられます。滞納者がいる場合は、家賃を支払ってもらうまで督促を続ける必要があります。
入居者からの問い合わせやクレームへの対応業務も、大家の重要な仕事です。入居者が退去した際は、クリーニングなどにより部屋の原状回復作業を行います。
物件の維持管理に関する仕事
所有する建物の物理的な維持管理業務も、大家にとっての大切な仕事です。建物を常にきれいな状態に維持することで、入居者の満足度が高まるほか、新規の入居者も集まりやすくなります。
物件の維持管理に関する具体的な業務は、共有部分の清掃・空き部屋の清掃・外装や設備の修理・大規模修繕などです。日常業務として行うものと、不定期に実施するものがあります。
新しい設備を導入したり、防犯性を高めたりすれば、ライバル物件との差別化を図ることが可能です。適切な維持管理により物件の状態を良好に保つことで資産価値を維持できるため、売却時にも有利に働きます。
管理会社への委託も可能
大家の仕事は管理会社へ委託することが可能です。家賃回収などの入居者対応から物件の維持管理業務まで、ほとんど全ての業務を任せられます。
賃貸経営における大家の仕事は豊富にあるため、全ての業務をしっかりこなそうとすると、かなりの手間や時間がかかります。しかし、管理会社を利用すれば、大家の精神的・肉体的な負担を大幅に軽減できるでしょう。
サラリーマン大家なら、管理会社を活用することで本業に専念できます。毎日足を運べない遠方の物件を管理してもらえる点もメリットです。
不動産の管理会社には、物件管理や入居者対応に関するノウハウが豊富に蓄積されています。初心者の管理に比べ、より適切な選択で管理を進められることも魅力です。
参考>>
大家になる手順
不動産を所有していない人が大家になるためには、『物件探し』『売買・ローン契約』『入居者募集』の手順を踏む必要があります。それぞれの具体的な内容について解説します。
物件を探す
大家になるためには、賃貸用物件を所有しなければなりません。あらかじめ予算を決めておき、予算内で購入可能な物件を不動産会社やインターネットで探しましょう。
立地条件や間取りなどの条件に優先順位をつけておけば、理想の物件を見つけやすくなります。気になる物件を現地で実際に確認することも重要です。
エリアが決まっているなら、地元の不動産会社に立ち寄って情報収集を行いましょう。非公開の優良物件を紹介してもらえることがあります。
物件を探す際は、物件のタイプをある程度決めておくことも大切です。新築と中古、一棟投資と区分投資など、物件のタイプにより運用方法が大きく異なります。
売買契約・ローン契約
購入したい物件が決まった後は、物件を扱う不動産会社と売買契約を締結します。一括購入できる資金があるなら、すぐに物件の引き渡しを受けて経営を開始することが可能です。
一括購入する余裕がない場合は、売買契約の締結後に金融機関の不動産投資ローンを組みます。ローンの利用を希望する際は、金融機関の審査に通過しなければなりません。
審査に通ったらローン契約を締結し、融資金で不動産会社から物件を購入します。物件の引き渡しを受ける際は、不動産登記の手続きも行われます。
ローンを組んだからといって、物件購入時にまったく費用がかからないわけではありません。一般的には、ローンの頭金や諸経費を、物件購入時に現金で支払う必要があります。
入居者募集
物件購入後は入居者募集のプロセスに移ります。募集作業は大家自身が行うのではなく、不動産会社に依頼するのが一般的です。
不動産会社への依頼方法には、一般募集と専任募集の2種類があります。複数の業者に募集を依頼するのが一般募集、1社のみに依頼する形態が専任募集です。
ただし、専任募集では依頼した1社が複数の同業者に募集依頼をかけるため、結果的に複数の業者に募集してもらえることになります。専任募集は1社とのやり取りで済むことから、手間がかからない点がメリットです。
募集が始まったら業者のホームページにアクセスし、物件情報の掲載状況を確認しましょう。魅力的な案内がされていなければ、依頼業者を変更したり増やしたりするのも一つの手です。
大家になるにはどれくらい資金が必要？
物件購入時にローンを組んでも、ある程度の初期資金は必要です。どのくらい用意しておけばよいのか、気になるお金の問題について詳しく解説します。
物件購入価格の1割が目安
物件購入価格の全額をローンに組み込む『フルローン』を利用しても、不動産取得やローン契約にかかる諸経費は、原則として最初に現金で一括払いする必要があります。
諸経費の金額の相場は物件価格の約7～10%です。物件購入価格の1割を目安に、初期資金を用意しておくとよいでしょう。
資金に余裕があるなら、頭金を入れてローンを組むのがおすすめです。頭金が多いほど融資額が減るため、審査で有利になります。頭金の目安は物件価格の約10～20%です。
頭金も諸経費も用意できない場合は、諸経費までローンに組み込む『オーバーローン』を利用できるケースもあります。ただし、返済負担が重くなる点に注意しなければなりません。
最低ラインは100万円
自己資金を100万円用意できれば、1,000万円の物件を購入できます。1,000万円の予算なら、中古物件を中心に選択肢が広がるでしょう。
自己資金100万円の内訳は、頭金50万円と諸経費50万円です。1,000万円の物件なら、5%にあたる50万円を頭金とすれば、ローンを組みやすくなります。
諸経費50万円も、物件購入価格の5%にあたるため、妥当な金額です。用意すべき資金の最低ラインを100万円に設定し、余裕資金と照らし合わせながら投入額を決めましょう。
余裕を持った資金計画は不可欠
数千万円もの物件を一括購入できる人は少ないでしょう。大家を目指す多くの人はローンを組むことになるため、余裕を持った返済プランを立てることが大切です。
資金計画を考える際は、『いくらまで借りられるか』ではなく、『いくらなら返せるか』を重視しなければなりません。限度額の満額を借り入れても、返済当初から家計が苦しければ、いずれ返済不能に陥ってしまう恐れがあります。
自己資金・借入金・諸経費の金額を把握した上で、月々の収支を改めてきちんと計算し、返済期間内の返済プランに関するシミュレーションを行っておきましょう。
家賃収入を得たら確定申告を行おう
大家として収入を得た場合、確定申告が必要となるケースがあります。所得に対する税金をきちんと支払う意識を持ちましょう。
年間20万円を超える所得で確定申告が必要
賃貸経営で得た収入のうち、経費を差し引いた所得が20万円を超えた場合は、確定申告をする義務があります。会社が年末調整をしてくれるサラリーマンも同様です。
ただし、年間所得が20万円以下でも賃貸経営で赤字が出た場合は、確定申告をすると節税につながります。賃貸経営の赤字分は、確定申告により給与所得から差し引けるためです。
大家になったばかりの時期は、減価償却による経費がかさみやすいため、赤字が出やすくなります。サラリーマン大家は、経営が赤字でも節税で得をすることを覚えておきましょう。
参考>>家賃収入がある場合の確定申告の手順を整理。課税の仕組みも解説
所得の種類は不動産所得
大家が家賃収入で得る所得の種類は不動産所得です。不動産所得は課税所得であり、所得額に応じた所得税を支払わなければなりません。
ただし、賃貸経営の規模が事業的規模とみなされるケースは、不動産所得の事業的規模として扱えます。事業的規模として認められる場合、一定の条件を満たせば青色申告の特別控除最大65万円を受けられます。
また、事業的規模の場合は回収できなかった家賃などを年分の必要経費に算入できるなどのメリットもあります。
参考：No.1373 事業としての不動産貸付けとの区分｜国税庁
事業的規模と認められる条件
事業的規模として不動産所得を申告するためには、賃貸経営の規模が事業的規模と認められる必要があります。
事業的規模の一般的な目安は『5棟10室』です。戸建て住宅なら最低5棟、アパートやマンションなら最低10部屋を所有していれば、事業的規模としてみなされやすくなります。
ただし、5棟10室の目安に満たなくても、多額の収益を上げている場合などは認められることもあります。規模の判断ができないときは、税務署に相談してみましょう。
参考：No.1373 事業としての不動産貸付けとの区分｜国税庁
成功する大家になるには情報収集から始めよう
大家とは、所有物件から賃貸収入を得ている人のことです。入居者対応や物件の維持管理など、大家には数多くの仕事があります。これらの業務は管理会社への委託が可能です。
大家になるには、最低でも物件価格の約1割、金額にして100万円程度を用意する必要があります。経営を軌道に乗せるためには、しっかりと情報収集を行い、正しい知識を身に付けておくことが大切です。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
「不動産投資を検討しているが、いくら融資を受けられる？」
「どの不動産会社に相談すればいい？」
こうしたお悩みのある方はこちらからご利用下さい。無料でご利用頂けます。
借り換えを検討されている方はこちらから。国内最低水準1.575%のローンで借り換えできるか、借り換えするメリットがあるかどうかを無料で診断いたします。
【関連記事】
