不動産投資を検討していく中で「個人で購入するか、法人で購入するか」少し検討の進んだ方なら悩んだことがあるのではないでしょうか。1戸購入することができれば法人での不動産投資の実績を評価されるため規模拡大の観点から有利になる傾向にあります。ただし、立て続けに購入することは個人よりも難しい傾向にあります。
今回は、以前INVASEで初めての不動産投資に成功された方が、法人2期目にも関わらず60平米超えのファミリー区分で2戸目の買い増しに成功された事例をお届けします。
これから不動産投資を法人で行いたい方、ファミリー区分での不動産投資手法を知りたい方はぜひ読み進めてみてください。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他、ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、買うならどのような立地や条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
半年以内に追加購入されるに至ったきっかけ
法人代表のU様。2022年10月頃に弊社より1戸区分マンションをご購入頂きました。その時の不動産投資ローンの条件は法人1期が終わってすぐにも関わらず、
- 期間：35年
- 金利：2％台
- 頭金：物件価格の20％程度
上記の条件で借り入れに成功されておりました。なお、今回はこの条件を更に上回る条件で2戸目の買い増しに成功されます。当時のインタビュー記事はこちらからご覧いただけます。
参考>>お客様インタビュー 「法人2期目でもローン付け頂けるなんて」
1戸を直近購入されているため次の買い増しは特にお考えになかったU様。INVASE事業責任者の渕ノ上より現時点でかなり割安の仲介物件が出たためご紹介させて頂きました。
- エリア：湾岸エリア
- 平米数：60平米超
- 価格：7,000万円前後
- 築年数：15年前後
本物件は非常に珍しい仲介におけるリースバック物件であり、現在のオーナー様と売買契約を行った後、その売り主様が賃借人として居住するという契約形態で売りに出されていたものでした。（リースバック物件については後述）
もし空室になり居住用物件に転用できるのであれば1,000万円程度の含み益を狙える物件でした。
ファミリー物件の旨味とは
不動産投資にはいくつか種類がありますが、区分マンションの中でも単身向け物件かファミリー物件かでも異なります。
・単身者向け物件：参入障壁は低い→不動産投資ローンが満額つきやすい。
・ファミリー向け物件：参入障壁は高い→空室リスクや、物件価格の大きさを勘案すると、不動産投資ローンが満額つかない場合も多い。（物件価格の80％程度になることもある）
このように単身者向けかファミリー向けかによって不動産投資ローンの付き方が異なります。そのため不動産投資家の参入障壁が変わります。
一方で出口戦略も大きく異なります。
- 単身者向け物件：購入者は投資家のみ
- ファミリー向け物件：購入者は投資家、もしくは空室ならマイホーム購入者
ファミリー物件は出口戦略として、住宅ローンを活用して購入をするマイホーム購入者に対象を広げられる点が大きな利点です。平米数も50平米超であり、空室時に購入者は住宅ローンを活用できます。
そのため、購入時の価格よりも高値で売却できる可能性があり、かつ住宅ローンのためローン付けも容易となります。（2023年3月時点）
ファミリー物件は参入障壁が高い一方で、売却時のキャピタルゲインが単身者向けに比べると大きい点がファミリー物件の旨味となります。
本物件においては、自宅での活用だけでなく事務所利用も可能の物件のため出口が広い物件でした。
また、入居者は非常に珍しいパターンでリースバックを活用した方でした。
ファミリー物件のリースバックとは？
今回U様がご購入されたファミリー物件はリースバック物件でした。
リースバックとは、自宅を売却し、売却後に賃貸契約を結ぶことで、もとの住まいに住み続ける仕組みのことを言います。つまり、この物件の所有者が一度マイホームを売却してそのまま住み続けている状態にあります。
通常のオーナーチェンジ物件との違いは入居者が現所有者であることです。そのため、万が一設備故障があったとしても元の所有者が入居しているので、今まで自身で使用してきた設備の不具合について「全く知らなかった」として大きな問題になりにくいことが言えます。
また入居者にとっては今の自宅を売却することでまとまった資金を得られることとそのまま住み続けられるため引っ越しの手間を省けます。
リースバックで売却すると本来は価格が大きく下がる
リースバックで物件売却をすると専門としている不動産会社に買い取ってもらうことが主流です。確実に買い取ってもらえる一方で買取金額は仲介で売却するよりも下がることが一般的です。
一方で今回はポータルサイトに掲載されていた物件です。つまり今回は購入ハードルが極めて高い物件でした。
- 仲介物件
- ファミリー物件というローンがつきにくい物件
- 購入者は法人2期目
このような困難な状況であってもINVASEを活用いただくとご購入ないしは売却のお手伝いが可能です。
リースバックのファミリー物件購入での不安と期待
今回リースバックのファミリー物件をご購入いただいたU様に不安と期待を率直に伺いました。
そもそもリースバックは知らなかった
言葉自体を知らなかったU様。購入前に単語を調べられて以下の点でデメリットがあるのでは？と思われたそうです。
リースバックを使う方は
- キャッシュに不安がある
- 相続対策？
このようなネガティブな要素が一般的にはあるのでは、と思われたそうですが、本物件は湾岸エリアのタワーマンション。売り主の方は値上がり益を受け取りそのまま住みたい意向であることを認識されていたので大きな不安を持たなかったとのことです。
ただし、一般的なリースバックは上記の懸念事項もあるため売却理由と購入物件については見極めが必要になります。
物件の値引きは難しい
リースバック物件は入居者の賃料が決まっています。そのため物件価格は一定決まってしまうので値引きは難しい傾向にあるのでは、とU様は仰っておられました。
物件価格が割安であれば値引きせずとも購入して問題ないため物件価格と状況を見極めることが重要です。
期待に関して
一方で本物件を購入いただいた期待を伺いました。
- 空室時の出口が広い（居住用でも事務所利用にも使える物件であるため）
- 設備の不安が少ない（元の所有者が入居者なので勝手を知っているため）
一番の期待は出口が広く負けにくい投資になっていることです。また不動産投資のリスクの一つである修繕リスクも入居者が以前の所有者のため大きくなりにくいです。
賃貸借契約を早く結べるかは肝
不動産投資ローンの借り入れにおいて購入予定の物件が賃貸中なのか空室なのかによっては雲泥の差が出ます。今回はリースバック物件のため現所有者の方に賃貸借契約を金消契約までに結んで頂く必要がありました。
なんとか期日までに手続きを終えることが出来ましたが、所有者の方が多忙で想定よりも時間を要してしまったようです。
今回の賃貸借契約の締結まで弊社から業務提携先である東急住宅リースを管理会社としてご紹介させていただいたため、購入・ローン付け・管理（ご紹介）までワンストップでご対応をさせて頂きました。
ファミリー物件の購入がおすすめできる方
今回法人2期目にも関わらずファミリー物件で2戸目の買い増しに成功されたU様。率直におすすめできる方はどんな方かを伺いました。
- 自己資金が15%程度出せる方（物件によってはより小さい金額でも対応可能）
- その上で売却益を大きく狙いたい方
- 流動性を担保したい方
ファミリー物件の購入にはどうしても自己資金が物件価格の10〜20％程度必要になります。今回の物件ですと1,000万円前後の自己資金を拠出頂きました。このように一定度自己資金を拠出できる方にはファミリー物件の検討をおすすめされておられました。
また、ファミリー物件の旨味は空室になったときに居住用で売却ができる点です。この点において単身者向けよりも売却益が狙いやすく、また出口の流動性も高くなります。
単身者向けに比べると購入の参入障壁が高いためライバルも少ない点も魅力だと仰っておられました。
今回の不動産投資ローンの条件
法人2期目で2戸目の買い増しで以下の条件で購入できたことも購入に踏み出せるきっかけだったとU様は仰っておられました。
- 金利：1.5％台
- 期間：35年
- 自己資金：15％程度
不動産投資の実績があったこともあり、2戸目は金融機関を変更してご提案させていただいたところ上記の条件を引き出すことに成功しました。
法人で1.5％台の金利を35年で借り入れできたため購入物件もローン付けも成功できた事例だと言えるでしょう。
まとめ
今回は、以前INVASEで初めての不動産投資に成功された方が、法人2期目にも関わらず60平米超えのファミリー区分で2戸目の買い増しに成功された事例をお届けしました。
ファミリー物件は単身者向けとまた異なる魅力がある投資方法です。また、今回は珍しいリースバック物件でもありました。
通常ファミリー物件の購入はローン付けの観点でハードルがあります。その点においても法人にも関わらず有利な条件でご購入頂きました。
もしファミリー物件の購入、もしくは入居しながら売却を実現したいリースバックのご相談があれば無料カウンセリングよりご相談ください。
【関連記事】
>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？金利や審査基準を比較
>>お客様インタビュー バウチャーサービスをきっかけに他社より自己資金を200万円以上減らして仲介物件のローン付けと購入を実現！
*お客様インタビューに掲載する情報には充分に注意を払っていますが、成果には個人差がありその内容について保証するものではありません。
