住宅ローン返済中の住み替えを可能にするダブルローンとは？メリット・デメリットを徹底解説

マイホームは一生に一度あるかないかの高い買い物といいますが、家族構成やライフスタイルが変わったために住み替えが必要となることもあります。住宅ローン返済中に別の住まいを購入したい場合には、ダブルローンを利用するとよいでしょう。今回は、ダブルローンの概要やメリット・デメリットなどを詳しく解説します。ぜひ参考にしてください。

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【目次】

ダブルローンとは「住宅ローン返済中に別の住宅ローンを組む方法」

ダブルローンと住み替えローンの違い

ダブルローンのメリット

ダブルローンのデメリット

ダブルローンの利用条件

ダブルローンについての4つの疑問

住み替えで妥協したくないならダブルローンがおすすめ！

ダブルローンとは「住宅ローン返済中に別の住宅ローンを組む方法」

ダブルローンといえば、住宅ローン+自動車ローンや自動車ローン+教育ローンなど、目的が異なるローンを同時に組むことを思い浮かべますが、不動産業界では住宅ローンを2つ組むことをいいます。住宅ローンは契約者本人が日常的に住む家の購入に利用することが融資条件となっているため、住宅ローン返済中に別の住宅ローンを新規に組むことは、原則では認められません。では、ダブルローンが組める状況とは、どのようなものでしょうか。

一般的には、住宅ローン返済中に住み替えを希望する際にダブルローンが利用されます。マイホームを購入するとき、誰もが慎重に検討を重ねて納得のうえで購入するはずです。しかしながら、途中でライフプランやライフスタイルが変わるのは、けして珍しいことではありません。たとえば、次のようなケースがあげられます。

・子どもが成長して現在の住まいが手狭になったので、広い家に住み替えたい

・子どもの健康のため、環境の良い場所に引っ越したい

・子どもの独立後、夫婦ふたりの生活に合う手頃な広さの家に住み替えたい

・年齢を重ねて不便を感じることが多くなったので、バリアフリーの家に住みたい

・独立して通勤の必要がなくなったので、以前から憧れていた田舎暮らしがしたい

転居先に賃貸物件を選ぶ場合は、比較的スムーズに住む替えができるでしょう。一方、購入を希望する場合は、利用中の住宅ローンを完済するまで新しい住宅ローンが組めません。それではなかなか引っ越しができず、我慢しながらの生活が続くことになります。そんな不便を解消できるのがダブルローンです。

ダブルローンと住み替えローンの違い

ダブルローンと住み替えローンは、いずれも住宅ローン返済中の住み替えに利用できます。ただし、利用条件が異なることに注意してください。ここでは、ダブルローンと住み替えローンの違い、どのような状況で利用できるかについて解説します。

売り先行なら住み替えローン

売却代金でローンが完済できなかった場合に、残債分と新居の購入代金をまとめて借りられるのが住み替えローンです。

住宅ローンを利用して購入した家には、金融機関によって抵当権が設定されています。抵当権がついたままでは勝手に売却できないため、まずローンを完済しなくてはなりません。売却代金をすべて返済にあてても完済できない場合は、自己資金で補填する必要があります。残債がいくらかにもよりますが、新居購入の資金繰りにかなり影響するでしょう。こうしたケースでは、住み替えローンの利用で悩みが解消されます。

住み替えローンを利用することで残債分と新居の購入代金をまとめて借りられるため、新居購入時の資金繰り悪化の解消が可能です。

住み替えローンの具体例

例えば住宅ローン残債が3,000万円あり、売却価格が2,700万円であった場合、ローンの残債は300万円となります。新居の購入費用が諸費用込みで4,000万円であった場合に、残債300万円を含んだ4,300万円を借り入れできるということです。

住み替えローンの注意点

注意したいのは、売買の決済が同日に行われる点です。住み替えローンの借入額を決めるには、売却後の残債と新居の購入代金を明確にする必要があります。

つまり、売却活動と新居探しを同時に行うことになるため、タイトなスケジュールになることを覚悟しなくてはなりません。

借入額を抑えるにはできるだけ高く売って残債を減らしたいところですが、売却を急ぐため希望額よりも大幅に値下げするなど、売却価格に妥協しがちです。

また、すぐ新居に引っ越せるとは限らず、仮住まいが必要になるケースがほとんどです。新居に大掛かりなリフォームをするなら2～3ヶ月はかかりますし、注文住宅を新築するとしたら1年ほどはかかるでしょう。その間の仮住まいに賃貸を利用する場合は契約費用や家賃が、実家などで過ごすとしても家財道具を預けるコンテナ費用などが発生します。引っ越しの手間や費用が2回分になるのも難点といえます。

買い先行ならダブルローン

ダブルローンは、利用中の住宅ローンのほかに新たに住宅ローンを組む方法です。住み替えローンのように借り入れを1本化するわけではないので、売却・購入のスケジュールが自由に決められます。好きなタイミングで引っ越しできるため、仮住まいも不要です。売却条件にも新居選びにも妥協したくない人は、ダブルローンを利用するとよいでしょう。

ダブルローンのメリット

ダブルローンを利用すると、次のようなメリットが得られます。

・納得のいく新居選びができる

・慌てて売却する必要がない

・仮住まい不要で住み替えがスムーズに進む

ここでは、ダブルローンのメリットについてわかりやすく解説します。

納得のいく新居選びができる

ダブルローンでは、住み替えローンのように売買の決済日を合わせる必要がないため、じっくりと新居選びができます。

『不動産は水もの』という言葉があるように、タイミングよく100％希望を叶える家に出会えることは滅多にありません。どんなに頑張っても1つや2つは妥協点があるはずです。理想の住まいにこだわる場合は注文建築という方法がありますが、入居できるまでには長い期間を要します。土地探しに始まり、プラン決めや建設会社選びなど多くのステップがあり、実際に引渡しを受けるまで1年以上はみておく必要があるでしょう。

マイホームを購入した場合、賃貸のように気軽に住み替えることができません。住まい選びに失敗したと感じている人は、次こそは慎重に決めたいと考えているはずです。しっかり検討して納得のいく新居を選びたい。そんなときの住み替えにはダブルローンがおすすめです。

慌てて売却する必要がない

ダブルローンで住み替える場合、売却活動を始めるのは新しい住まいに引っ越してからでも構いません。売却物件として広告を出すと購入希望者が内覧に訪れます。空き家になっていれば生活している住まいを内覧される煩わしさを避けられますし、購入希望者は遠慮なく隅々まで内覧できるので、双方にメリットがあるといえるでしょう。

また、いつまでに売却しなければならないという制限がないので、ゆとりをもって売却活動が行えます。市場の動向を見ながら、なるべく高く売れそうなときに行動を始めることも可能です。

仮住まい不要で住み替えがスムーズに進む

ダブルローンを利用すると自分のペースで住み替えができるので、仮住まいが不要となるケースがほとんどです。

仮住まいをするとなると、賃貸借契約にかかる敷金・礼金や仲介手数料、期間中の家賃などが発生します。また、旧居から仮住まいへ、仮住まいから新居へと2度の引っ越しをすることになり、その費用も予定しておかなくてはなりません。家族の人数や仮住まいの期間にもよりますが、トータルで100万円以上の出費になる可能性もあります。ダブルローンでの住み替えは、こうした手間や費用を節約できることもメリットといえるでしょう。

ダブルローンのデメリット

反対に、ダブルローンには次のようなデメリットがあることに注意してください。

・売却が終わるまでの返済負担が大きい

・融資審査が厳しくなりがち

・旧居の賃貸利用は不可

ここからは、ダブルローンのデメリットについて解説します。

売却が終わるまでの返済負担が大きい

旧居と新居の2つの住宅ローンを返済していくことになり、月々の返済負担はかなり大きくなります。旧居を保有する間は、固定資産税や都市計画税の納税義務、マンションなら管理費や修繕積立金などの支払い義務も続きます。売り急ぐ必要がないのはダブルローンのメリットですが、いつまでたっても売れないとなると家計への負担が増すばかりです。

また、旧居の住宅ローンが売却代金で完済できなかった場合は、残債分を自己資金で支払わなくてはなりません。ダブルローンを申し込む前に、どのくらいの価格で売却できそうか、ローンの残りを売却代金で完済できるかなどをしっかり確認することが大切です。

融資審査が厳しくなりがち

新居の住宅ローンを申し込むのは、すでに融資を受けている金融機関と同じでなくても構いません。金融機関は自由に選べます。ただし、ダブルローンを利用する際には、旧居の融資を受けている金融機関に承諾を得る必要があります。また、ダブルローンを認める金融機関はそれほど多くないことにも注意してください。

返済が二重になる期間があるため、ダブルローンの融資審査は厳しくなりがちです。融資が受けられたとしても、住宅ローンよりもやや高めの金利になるかもしれません。ダブルローンではなく新規の住宅ローンとして申し込めば好条件の融資が受けられるのでは…と考えがちですが、それは不可能です。審査の際には、借入の有無や返済状況、滞納履歴などが登録された個人信用情報がチェックされます。返済中の住宅ローンがあることはすぐにわかってしまうので、素直に相談・申込みをしたほうが事はスムーズに進みます。

旧居の賃貸利用は不可

旧居が賃貸需要の高いエリアにある場合は、売却するのではなく賃貸物件として活用するという方法もとれます。ただし、ダブルローンの利用開始後に勝手に賃貸物件にすることはできません。発覚した場合は残債の一括返済か、不動産投資ローンへの借り換えを求められます。

思ったように売却できず返済負担が重くなった場合は、まず金融機関に相談してみてください。状況によっては賃貸物件にすることが認められるかもしれません。滞納が続くと強制的に競売にかけられます。そうなる前に早めに相談することをおすすめします。

ダブルローンの利用条件

ダブルローンの利用条件は、基本的には一般的な住宅ローンと同じです。しかしながら、しばらくは2つの住宅ローンの返済を負うことから、審査は慎重かつ厳しく行われることが多いようです。

利用条件の目安としては、次のようなものがあげられます。

・現在住んでいる家の住宅ローンを売却金で完済できること

・売却金で完済できない場合は預貯金で返済できること

・返済比率が30％を超えないこと

・80歳までに完済できること

（返済比率と完済時年齢は金融機関で異なります）

特に注意したいのが返済比率です。返済比率とは年収に対する年間の返済額の割合のことで、自動車ローンや教育ローンなど、住宅ローン以外の返済が含まれます。次の例でシミュレーションしてみましょう。

・年収：500万円

・住宅ローンの返済額（月）：6万円

・自動車ローンの返済額（月）：2万円

この時点での年間返済額は次のようになります。

・年間返済額：（6万円+2万円）×12ヶ月＝96万円

・返済比率：96万円÷500万円×100＝19.2％

新たに次のような条件で住宅ローンを組む場合の返済比率は、以下のとおりです。

・借入希望額：3,000万円

・返済方法：元利均等返済

・返済期間：35年

・金利：固定1.0％

・返済比率：20.324％

このケースではダブルローンを組むと返済比率が40％近くなるため、おそらく希望額の融資は受けられないでしょう。同じ条件で融資審査をスムーズに通過するには、650万円以上の年収が必要と考えられます。返済比率や借入可能額は、金融機関のWebサイトなどでシミュレーションできるので、ぜひ確認してみてください。

ダブルローンについての4つの疑問

住宅ローン返済中でも、ダブルローンを使えば2軒目の家を購入できることがわかりました。では、賃貸用物件やセカンドハウスはどうでしょうか。この疑問については、住宅ローンとダブルローンの利用条件が答えになります。それぞれの利用条件をもう一度確認してみましょう。

・住宅ローン：契約者本人が居住すること

・ダブルローン：現在の住宅ローンを売却代金で完済できること

上記を踏まえて、ダブルローンにありがちな疑問を整理します。

ダブルローンは賃貸用物件の購入に使える？

ダブルローンは自宅の住み替え時に利用できるローンです。契約者本人の居住が条件であり、売却代金で旧居のローンを完済する必要があります。そのため、収益を目的とした賃貸物件の購入には使えません。

ダブルローンはセカンドハウスの購入に使える？

セカンドハウスの購入には、ダブルローンではなくセカンドハウスローンや多目的ローンを利用するのが一般的です。ただし、状況によってはダブルローンが利用できる可能性があります。セカンドハウスローンは通常の住宅ローンよりも金利が高いため、ダブルローンが利用できないかを金融機関に相談してみるとよいでしょう。

ダブルローンは離婚後の新居購入に使える？

住宅ローンの名義変更は所有権移転ほど簡単ではありません。住宅ローンを残した状態では後々トラブルになりがちですし、何かあったときの手続きも煩雑です。現在の住まいは売却して、全てを精算してから新しく住宅ローンを組んだほうがよいでしょう。

住宅ローン控除もダブルで受けられる？

住宅ローンが二重になっても、両方の住宅で住宅ローン控除を受けることはできません。住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税の控除が受けられる制度です。対象となるのは『新築又は取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる』住宅なので、どちらか一方は適用外となります。