物件情報を見ていると、リフォーム済みやリノベーション済みといった文言を目にすることがあります。室内がきれいな状態であることはわかりますが、リフォームとリノベーションがどう違うのかはわからないという人も多いのではないでしょうか。リフォームやリノベーションは物件価格や家賃に影響します。
今回は、リフォームとリノベーションの違いや費用相場などを解説していきます。
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【目次】
リフォームとリノベーションの違い
リフォームとリノベーションの具体例と費用相場
投資用物件をリノベーションするメリット
投資用物件をリノベーションする際の注意点
投資用物件のリフォームやリノベーションを成功させるポイント
リフォームは原状回復、リノベーションは新しい価値を加える工事
リフォームとリノベーションの違い
リフォームとリノベーションはどちらも建物を改修することを指しますが、リフォームは修繕や原状回復、リノベーションは間取り変更を伴うような工事で使われるのが一般的です。
こうして並べてみると、リフォームは小規模、リノベーションは大規模な工事といったイメージがありますが、そうとも言い切れません。
建物の骨組み以外を全て取り壊して行う改修工事のことをスケルトンリフォームといいます。また、内装や設備を一新する工事はフルリフォームと呼ばれます。
実際のところ明確な基準や定義があるわけではありませんが、英語のrenovationは刷新・革新と訳されることから、建物に新しい価値を加えたり性能を高めたりする工事はリノベーションと呼ばれるようです。
リフォームとリノベーションの具体例と費用相場
リフォームとリノベーションの違いは、実際にどのような工事かを示したほうがわかりやすいかもしれませんね。ここでは、工事の具体例と費用の相場を紹介します。
工事の規模や施工業者によって差がありますので、あくまで目安として参考にしてください。
内装工事
内装工事の具体例と費用相場は以下のとおりです。
- 壁紙の貼り替え：6～30万円
- 壁紙から珪藻土に変更：18～30万円
- 畳の交換：6～12万円
- 畳からフローリングに交換：15～60万円
- 和室から洋室（バリアフリー仕様）への改装：70～300万円
- 間仕切りを撤去して2部屋を1部屋にする：50～80万円
- 間仕切りを設置して1部屋を2部屋にする：8～25万円
壁紙の貼り替え費用は選ぶ材料によっても違ってきます。量産タイプの一般的な壁紙なら1平方メートルあたり800～1,000円ほどですが、機能性やデザインにこだわった壁紙の場合は1平方メートルあたり950～1,800円ほどになります。
床のリフォームは、上貼りか貼り替えかで金額が変わります。
上貼りとは既存の床に新しいフローリングを貼っていく方法、貼り替えは既存の床を撤去して新しいフローリングと交換する方法です。
上貼りの場合は1平方メートルあたり1万円～1万4,000円ほど、貼り替えは1平方メートルあたり1万2,000円～1万5,000円ほどが目安になります。
なお、床材も壁紙と同じく材料によって工事費が違ってきます。フローリングの場合は、防音性の高いものや無垢材などは材料費が高くなるので、それだけ工事費もかかると想定しておくと良いでしょう。
畳からフローリングに交換する場合は、畳の厚さと同じだけ床を上げる必要があり、その分の費用がかかります。1平方メートルあたり1万5,000円～2万円ほどを目安にするとよいでしょう。
トイレ
トイレのリフォームでは、単純にトイレの交換だけでなく内装もセットになります。最近は珍しくなりつつありますが、和式トイレから洋式トイレの交換は、コンクリートを壊す斫り（はつり）工事や配管工事などを伴うこともあり、それだけ費用がかかります。
- 和式から洋式へ：15～50万円
- 組み合わせトイレ：6〜22万円
- 一体型トイレ：20〜35万円
- タンクレストイレ：20～60万円
一般的なタンク付きトイレは、独立した便器・便座・タンクを組み合わせることから組み合わせトイレと呼ばれます。反対にそれらのパーツが一体になったトイレを一体型トイレといいます。
すっきりした形のタンクレストイレは、インテリア性や掃除のしやすさで人気を集めていますが、水圧が低い場合は施工できないので注意してください。
キッチン
キッチン全体のリフォームは、本体のグレードやスタイルによって費用が大幅に変わります。
- ミニキッチンの交換：30～50万円
- システムキッチン（I型）の交換：40～80万円
- 壁付から対面型へ：75～200万円
- 壁付からアイランドキッチンへ：300～450万円
アイランドキッチンとは対面式キッチンのひとつで、壁に接するところがなく独立した形のキッチンのことをいいます。オーダーメイドになるケースもあり、工事費は高めの傾向です。
浴室
浴室リフォームは、浴室の広さ、ユニットバス本体のグレードや機能などで費用が違ってきます。以下に示すのは、電気工事・配管工事・解体撤去なども含めた相場です。
解体した結果、基礎が傷んでいるなどで追加工事が発生することもあるので、注意してください。
- ユニットバスの交換：50～150万円
- 在来工法からユニットバスへ：65〜150万円
全面改装（スケルトンリフォーム）
スケルトンリフォームは建物の面積やプラン、内装材や設備のグレードなどで費用が大きく変わるため、一概にいくらとは言えません。目安として、1平方メートルあたりの単価の相場を紹介します。
- マンション：5～20万円前後
- 戸建：5～30万円前後
投資用物件をリノベーションするメリット
投資用物件では原状回復を目的としたリフォームを行うのが一般的です。しかしながら、多少の費用がかかってもリノベーションをして入居者を獲得するという方法もあります。
あえて格安の中古物件を購入して、リノベーションに費用をかけるのも戦略のひとつといえるでしょう。
投資用物件をリノベーションした場合、次のような効果が期待できます。
- 近隣物件との差別化が図れる
- 相場よりも高めの家賃が設定できる
期待できる効果について、具体例を交えながら解説していきます。
近隣物件との差別化が図れる
リノベーションは既存の建物にプラスアルファの価値を加える工事です。ワンルームマンションでの実例を紹介しましょう。
これまでのワンルームマンションでは、同じスペースにバスタブとトイレがある3点ユニットバスが主流でした。
しかしながら、近年は3点ユニットバスの物件を避けるユーザーが多いため、リノベーションで浴室とトイレを分けるケースが増えています。
また、ワンルームマンションは収納スペースが少ないことも避けられる要因のひとつです。こうした不満を解消すべく、ユニットバスをシャワーブースに変更して、空いたスペースを収納にした例もあります。
相場よりも高めの家賃が設定できる
立地条件の良い新築物件の場合、少々強気の家賃設定でも入居者がつきやすいという強みがあります。ただし、物件価格は高額です。中古物件は比較的安い値段で購入できますが、新築と同じような家賃にはできません。
不動産投資で何よりも大切なことは、入居者を確保することです。中古物件でも築年数の古さを感じさせないような物件にすれば、新築と同じように入居希望者が見つかりやすくなるでしょう。リノベーションの内容によっては、相場よりも高めの家賃設定でも賃貸借契約が成立する可能性があります。
投資用物件をリノベーションする際の注意点
建物の内側だけを改修するリフォームと違い、リノベーションでは壁や柱などの構造部分にも手を加えることがあります。
建物の種類や構造によっては工事内容に制限が生じるため、思ったようなリノベーションができないかもしれません。
リノベーションを成功させるには、事前にどのような制約があるのかを把握したうえでプランを考えることが大切です。
ここでは、マンションと戸建をリノベーションする際の注意点を解説します。
マンションの注意点
マンションでリノベーションができるのは専有部分のみです。ベランダやサッシ、玄関ドアなどは共用部分になるので、勝手に改修することはできません。
専有部分でも構造や設計によっては、間仕切り壁の撤去やキッチンなど水回りの移動に制限を受けます。フローリングに関しては騒音トラブルを予防するため、指定された等級以上のものでなければ貼り替えできないケースもあります。
一般的には、マンションの管理規約にリフォームやリノベーションに関する制限が明記されています。購入と同時にリノベーションを計画している場合は、事前に管理規約を入手して確認しておくとよいでしょう。
戸建の注意点
戸建の場合は、骨組み状態にして作り替えるスケルトンリフォームも可能ですが、建築基準法などの法規制や条例に注意する必要があります。
たとえば、増築したいと考えても、建ぺい率や容積率に収まる範囲でなければ実現できません。都市計画法で防火地域に指定されている場合は、耐火・準耐火建築物にする必要があり、設計や材料にもさまざまな制限を受けます。
また、マンションと同じく構造上の制限にも注意してください。
たとえば、間取りの変更を希望する場合、在来工法や鉄骨造の家は比較的自由になりますが、壁で建物を支える2×4（ツーバイフォー）工法の場合は撤去できない壁があり、自由度が下がります。
戸建のリノベーションは法的な制限を受けることが多いため、実績豊富な業者に依頼し、丁寧にプランを立てることが大切です。違法建築物と見なされた場合には罰則が科されることもあるので、十分に注意してください。
投資用物件のリフォームやリノベーションを成功させるポイント
投資用物件のリフォームやリノベーションを成功させるには、次の4つの点に注意してください。
- 利用者のニーズを調べる
- 複数の業者から見積もりをとる
- 採算がとれるかを確認する
- 予算にゆとりを持たせる
それぞれ具体的に解説します。
利用者のニーズを調べる
ターゲット層を明確にし、利用者のニーズに応えられるプランを考えることが大切です。具体例で紹介したワンルームマンションの浴室リノベーションなどは、利用者のニーズに応えた良い例といえます。
内容や設備をただ新しいものに交換しただけでは、利用者はより条件の良い物件に流れてしまいます。ターゲット層をなるべく具体的に設定し、どのような部屋に住みたいのか、設備ではどういった機能のものが好まれるのかなどを調べ、近隣物件との差別化を図るようにしましょう。
複数の業者から見積もりをとる
投資用物件のリフォームやリノベーションはどこに頼めばいいのかわからない…と悩むオーナーが多いようです。手っ取り早い方法としては、物件を購入した不動産会社の紹介がありますが、できれば自分で調べて複数の業者から見積もりをとることをおすすめします。
工事費は業者によって違いますし、担当者との相性が合わなければ安心して工事を任せられません。
インターネットで検索すれば、リフォーム会社もリノベーション会社もたくさん見つかります。サイト上で画像付きの施工事例を紹介している会社が多いので、プランや予算の参考にもなるでしょう。くらしのマーケットのように、業者と直接連絡がとれるサイトを利用するのもひとつの方法です。
実際に利用した人の評価なども見られるので、参考になりますよ。
採算がとれるかを確認する
ローンを利用してリフォームやリノベーションを行う場合は、採算がとれるかどうかを確認するようにしてください。
物件購入時のローンと二重のローンになるのなら、なおさら慎重に収支をシミュレーションする必要があるでしょう。
多額の費用をかけてリノベーションをしたからといって、家賃をつり上げてしまっては入居者がつきにくくなってしまいます。家賃が得られなければ、ローンの返済には自腹を切るしかありません。
家賃相場とのバランスや収益性などを考えながら、リノベーションの内容・予算を決めていくことが大切です。
予算にゆとりを持たせる
工事を行ってから、更にここに手を加えたいと考えや気持ちが変わることもありえます。
工事予算はゆとりを持っておき、最大限かかるとすると収支はどの様になりそうかとシミュレーションをしておくことが重要です。
リフォームは原状回復、リノベーションは新しい価値を加える工事
今回は、リフォームとリノベーションの違いや費用相場などを解説しました。
劣化した内装や設備を交換して新築時に近づける工事はリフォーム、間取りを変更したりして新しい価値を加える工事はリノベーションと呼ばれます。
投資用物件では退去のタイミングでリフォームを行うのが一般的ですが、リノベーションを行うことで入居者獲得や家賃下落を防ぐ効果が期待できます。
ただし、あまり費用をかけすぎると採算がとれなくなる可能性があるため、利用者のニーズを調べ、収益がマイナスにならない範囲内でのリノベーションを考えるようにしましょう。
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