購入希望の不動産がある場合は、不動産仲介業者へ買付証明書を提出する必要があります。役割や書き方を理解していれば、スムーズに準備を進められるでしょう。買付証明書の概要や提出するタイミング、注意点について解説します。
※時間がない方へ・・・今すぐ不動産投資ローンの借り入れ可能額を知りたい方は「バウチャーサービス」、不動産投資ローンの借り換えができるのか、いくら借り換えメリットがあるか知りたい方は「借り換えサービス」をご利用ください。いずれも無料で、自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。また、すでに購入したい物件がお決まりで不動産投資ローンをお探しでしたら「借り入れサービス」をご利用ください。
【目次】
買付証明書の役割
買付証明書を出すタイミング
買付証明書の書き方
買付証明書に関する注意点
買付証明書の中身と項目を確認しておこう
買付証明書の役割
買付証明書とは、どのような種類の書類を意味するのでしょうか。売買契約書との違いなど、まずは買付証明書の概要を解説します。
不動産の購入意思を示す書類
買付証明書とは、買いたい不動産が見つかった際、購入する意思があることを表明する書類です。不動産の売り手や、不動産を取り扱う仲介業者に対して提出します。
興味のある不動産の候補が複数ある段階から、候補を一つに絞った段階へ移行した際に必要となる書類ともいえます。一つの物件に対し、複数人の購入希望者から提出される可能性がある書類です。
買付証明書を提出し、希望する具体的な金額や条件を示すことで、売買契約に向けた売り主との本格的な交渉をスタートできます。売買契約締結時には手付金を必要とするのが一般的であるのに対し、買付証明書の提出時に手付金は不要です。
法的拘束力はない
不動産の購入時に交わされる売買契約書には法的拘束力があります。契約後に売り主と買い主のどちらかがキャンセルした場合は、解約にかかる違約金を相手に支払わなければなりません。
一方、買付証明書には法的拘束力がないため、購入希望者は契約の交渉を自由にキャンセルできます。交渉前の段階でキャンセルすれば、基本的には違約金も発生しません。
ただし契約実行の準備段階まで進んでいる場合は、キャンセルにより損害賠償責任を負わされる可能性があります。買付証明書の提出後は仲介業者に多くの業務が発生するため、キャンセルを繰り返すと業者の信頼を損ないかねない点にも注意が必要です。
買付証明書を出すタイミング
買付証明書を提出する適切なタイミングについて解説します。提出後の流れも併せて覚えておきましょう。
できるだけ早く提出する
買付証明書はできるだけ早めに提出しましょう。一般的に、売買契約の交渉優先権は、買付証明書の提出順を基準に決定されます。
提出順のみで交渉権が決まるわけではありませんが、提出を悩んでいるうちにほかの人との契約が決定すれば、交渉の機会すら失ってしまいます。後悔したくないなら、早めに提出を決意することが重要です。
買付証明書は基本的に仲介業者へ提出します。郵送・持参・FAX・メールでの提出が可能です。FAXやメールで提出した場合は、確実に届いたかどうか電話で確認しましょう。
提出後の流れ
売り主と交渉した結果、物件を売ってもらえることが決まったら、不動産売買契約の締結に向けた手続きの段階に入ります。
ローンを組んで不動産を購入する場合は、この段階で金融機関の事前審査を受けなければなりません。ローンを組めなければ購入資金が用意できず、不動産を購入できなくなるためです。
事前審査では、融資の可否に加え、金融機関から借入できる金額も分かります。事前審査に通過したら売り主と不動産売買契約を締結し、ローンの本審査を経て金融機関とローン契約を締結します。
売買契約の締結時には、売り主に手付金を支払うのが一般的です。ローン契約後に受け取る融資金で残金を決済し、同時に物件の引き渡しが行われます。
買付証明書の書き方
買付証明書に盛り込む基本的な項目について解説します。基本項目の一つである手付金の金額を決める方法も押さえておきましょう。
基本の記載項目
買付証明書には書式に関するルールがありません。基本的には、物件情報・希望購入金額・手付金・有効期限・買い主情報・ローンを依頼する金融機関などを記載します。
買い主情報の項目には、自己資金や年収を記載するのが一般的です。有効期間は1～2週間を目安に設定します。
備考欄には融資特約を記載しておきましょう。融資特約とは、ローン審査を通過しなかった場合に、購入の申し込みを無効とする特約です。
一般的に、買付証明書を提出する際は、仲介業者にフォーマットを用意してもらえます。どのように書けばよいのか分からない場合も、業者に確認しながら書き進めることが可能です。
手付金の金額の決め方
買付証明書に記載する手付金とは、売買契約の締結時に売り主へ預ける一時金のことです。手付金の相場は、物件価格の5～10%が目安となっています。
物件購入の意思を強くアピールしたい場合は、手付金を高額に設定することも可能です。ただし、売り主が不動産会社の場合、手付金の上限は物件価格の20%と法律で定められています。
手付金には、売買契約の成立を証明する意味があるほか、解約金や違約金の基準として扱われる側面もあります。買付証明書の提出時には、手付金のようなお金を支払う必要はありません。
買付証明書に関する注意点
買付証明書に関しては、いくつか注意しておきたいポイントがあります。提出時に迷うことがないように、以下に挙げる注意点をチェックしておきましょう。
提出しても購入できるわけではない
買付証明書を提出しても、必ず物件を購入できるとは限りません。たとえほかに買付証明書を提出した人がいなくても、物件を購入できない可能性はあります。
日本の民法では、基本的に当事者が自由に契約を締結できるという『契約自由の原則』が定められています。誰と契約するのか、そもそも契約を結ぶのかどうかを、売り主は自由に決めることが可能です。
ただし、買付証明書を提出しなければ、基本的には物件を購入できません。どうしても欲しい物件なのであれば、購入したい気持ちを率直に記載して提出してみましょう。
先着順にならない場合がある
売買契約の交渉優先権は、買付証明書の提出順を基準に決められるのが基本です。しかし、証明書の記載内容によっては、先着順にならないケースもあります。
例えば、購入希望金額をほかの人より高く設定している人がいれば、その人と優先的に交渉するでしょう。物件価格の全額を一括で支払える人がいるなら、ローンを組んで購入する人より確実性の面で有利です。
このように、売り主は全ての買付証明書に目を通した上で、交渉する順番を決めます。ただし、同じような条件が記載された買付証明書を比べる場合は、先に提出したほうが優先される可能性が高いでしょう。
指値をする場合は要注意
買い主が希望する購入金額のことを指値といいます。買付証明書を提出する際は、物件の募集金額より低い指値を記載するのが一般的です。
募集金額より安い金額で購入したい根拠を示すことで、指値が通りやすくなります。現金一括払いをアピールできれば、売り主にとっては融資特約のリスクを回避できるため、指値が通る可能性が高まります。
近隣の類似物件の相場より募集金額が高いことなどの情報も、売り主を説得できる材料になるでしょう。あまりにも指値が低いと後回しにされる恐れがあるため、仲介業者の担当者に妥当なラインを相談するのも一つの方法です。
物件をキャンセルしたい場合
買付証明書の提出後のキャンセルは、原則として売買契約書に署名・捺印する直前まで可能です。
売買契約を交わす際は、法律により重要事項説明を行わなければなりません。重要事項説明では物件に関するリスクも説明されるため、内容を聞いてキャンセルしたくなるケースもあるでしょう。あとはサインをするだけの状況であってもキャンセルは可能です。
ただし、契約前でもキャンセルにより損害賠償請求を受ける場合があります。買い主の要望によりリフォームなどを行った後、買付証明書のキャンセルが行われた場合などです。
買付証明書の中身と項目を確認しておこう
買付証明書とは、土地や建物の購入意思を示す書類です。買付証明書を提出することで、希望する物件の契約交渉が行える権利を得られます。
売り主は提出された買付証明書の記載内容を比較し、交渉の優先権を決めます。買付証明書で売り主に好印象を与えられるように、中身と項目をきちんと確認しておきましょう。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
「不動産投資を検討しているが、いくら融資を受けられる？」
「どの不動産会社に相談すればいい？」
こうしたお悩みのある方はこちらからご利用下さい。無料でご利用頂けます。
借り換えを検討されている方はこちらから。国内最低水準1.575%のローンで借り換えできるか、借り換えするメリットがあるかどうかを無料で診断いたします。
【関連記事】
>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？金利や審査基準を比較
