投資用ワンルームマンションを購入するときには、選び方やリスクを押さえておくことがポイントといえます。探し方のコツを知った上で物件選びをすれば、家賃収入を安定して得やすいはずです。要注意物件の特徴も紹介します。
※時間がない方へ・・・今すぐ不動産投資ローンの借り入れ可能額を知りたい方は「バウチャーサービス」、不動産投資ローンの借り換え【特別金利1.575％〜】ができるのか、いくら借り換えメリットがあるか知りたい方は「借り換えサービス」をご利用ください。いずれも無料で、自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。
まずは不動産投資ローンの事を知りたい方は『不動産投資ローンの教科書』を無料プレゼント中です！
【目次】
投資用ワンルームマンションとは
物件の探し方
ワンルームマンション購入の流れ
購入前のよくある疑問
購入前に確認したい物件選びのコツ
こんな物件には要注意
投資用ワンルームマンションは物件選びが重要
投資用ワンルームマンションとは
ワンルームマンションへの投資は、購入後に単身者向けに貸し出し、家賃収入を得るのが基本的なモデルです。
安定した家賃収入につながりやすいワンルームマンションを選ぶコツを知るために、まずは投資用ワンルームマンションについて基本的な知識をチェックしましょう。
単身者をターゲットにした投資物件
投資用ワンルームマンションは、貸し出すことを前提に購入します。メインターゲットである単身者へ賃貸し、継続的に収入を得る仕組みです。
単身者向けのため、広さは18～25平米程度のコンパクトな部屋が多いでしょう。コンパクトな分ファミリー向けのマンションより低価格で、少ない初期投資額で始めやすい投資といえます。
融資が受けやすく資金調達がしやすい点や、物件の流動性が高い点もポイントです。
平均的な利回りと地域別の傾向
収益を得るための投資用物件を購入するときには、利回りに注目して選びます。都心部のワンルームマンションであれば、5～8％が目安です。
利回りは新築の方が低く、築年数が経過すると高くなります。ただし築年数が古い物件は、管理費や修繕費が高くなることに加え、家賃も新築時より下がる傾向があるため、必ずしも収益性が高いとはいえません。
地域によっても利回りは異なります。一般的に地方の物件は都心部と比較して低価格のため、利回りは高くなります。横浜や川崎などであれば、都心部より1％程度高いのが目安です。
ただし、地方ほど空室リスクが高まる点も考慮しなければいけません。また近年は不動産投資への融資が積極的になったことや少子化の影響により、利回りは全国的に低下しています。
物件の探し方
自分で住むための住宅を探すときには、インターネットや不動産会社を使い物件を探します。投資用ワンルームマンションを探すときにも基本的には同じです。検索して探す・不動産会社経由で見つけるという代表的な方法について解説します。
自分で検索する
投資用ワンルームマンションを探すときには、収益物件を紹介しているポータルサイトを利用すると便利です。地域・価格・利回りなどを入力すると、希望に合う物件が表示されます。
たくさんの物件情報を見ることで、地域ごとの相場感を養うのにも役立つはずです。物件情報を見ていて慣れてきたら、気になる物件の資料請求や問い合わせをします。
より詳しい情報をチェックし、購入する物件を絞り込んだら、現地を訪れて物件を確認するとよいでしょう。
信頼できる不動産会社経由で購入
不動産会社経由で投資用ワンルームマンションを探す方法もあります。このとき注意したいのが、信頼できる不動産会社かどうかの見極めです。
投資用不動産を扱う不動産会社の中には、返済能力を超えた借入による投資を勧める会社もあります。投資は適切に行えば資産形成に有効ですが、不適切な方法では返済不能に陥るリスクを抱えてしまいかねません。
購入した投資用物件の客付けや賃貸管理まで委託できる不動産会社もあります。全て任せられるため手間がかかりません。
ただし客付けやマンション管理について、確かなノウハウや実績を有する会社であることを確認した上で任せることが大切です。中には空室の間も一定の家賃収入が保証される、サブリース契約を実施している会社もあります。
ワンルームマンション購入の流れ
購入する物件を決定したら、申し込み・契約の締結・ローン契約・決済の流れで手続きします。全てが問題なく進むと、最終的に物件の引き渡しです。申し込みから引き渡しまでの過程を見ていきましょう。
物件購入申し込み・売買契約締結
探した物件の購入を決めたら、物件購入を申し込みましょう。不動産購入申込書といった書類へ、金額や条件などを記入し、署名・押印します。
申し込みが完了したら売買契約です。最終的な条件を調整し、契約書を交わします。調整役として動いてくれる不動産会社を選ぶと、初めてでもスムーズに契約しやすいでしょう。
投資用ローンで物件を購入する場合には、ローンの申し込みも行います。加えて火災保険へも加入しなければいけません。見積もりを取り、必要な補償を満たすプランを契約します。
ローン契約・決済・引き渡し
売買契約を締結した時点では、まだ決済が行われていません。ローンを利用して投資用マンションを購入する場合、決済は金融機関で実施するのが一般的です。
契約者本人と不動産会社のほか、司法書士・売主・売主の依頼している不動産会社が出席します。銀行から融資された金額が売主の口座へ振り込まれ、司法書士により登記が行われると、物件は契約者の所有となります。
鍵を売主から受け取り、物件の引き渡しは完了です。加えてローンの契約には、金融機関へ支払う諸費用（物件価格の7～10％）や、不動産会社への仲介手数料、売主への固定資産税の精算などが必要です。
購入前のよくある疑問
初めて投資用ワンルームマンションを購入する場合、疑問に思う点がたくさんあるでしょう。中でも資金や、マイホームとどちらを優先すべきかは、気になる点ではないでしょうか。疑問をクリアにし、不安を解消した上で購入に進みましょう。
必要な資金の目安は？
ワンルームマンションで不動産投資を始めるために必要な資金は、購入する物件の広さや立地で異なります。東京23区のワンルームマンションは約2,000万円が相場です。
ただし地域によって差は大きく、1,000万円台前半で購入できる地域もあれば、3,000万円以上必要な地域もあります。ワンルームで3,000万円を超えるマンションは高額ですが、その分賃貸需要は下がりにくいでしょう。
長く安定した収益を得られる物件であれば、高額でもお買い得かもしれません。価格だけでなく総合的な判断が必要です。
高額の投資用マンションを購入するときには、ローンを利用する人が多いでしょう。サラリーマンであれば一般的に年収の10～20倍のローンを利用できます。
マイホーム購入とどちらを優先すべき？
不動産投資による資産形成を目指しているなら、マイホームより先に投資用不動産を購入するとよいでしょう。収益が発生しないマイホームのローン返済は、金融機関の評価では単なる固定費です。
そのためマイホームを住宅ローンで購入してから、投資用ワンルームマンションを購入するローンを組むのは難易度が高まります。一方、投資用物件の購入費用としてのローンは、収益を生む借入です。
徐々に物件の買い増しを進めれば、家賃収入で十分な収益を得られるようになる可能性もあるでしょう。ただし不動産投資は確実に収入を得られる方法ではありません。
空室の発生時には、ローン返済のために預貯金から支払わなければいけない可能性もあります。
購入前に確認したい物件選びのコツ
コツを押さえて物件選びをすれば、投資用ワンルームマンションから収益を得やすくなるはずです。そのためには周辺の相場チェックや、総合的な判断、物件の状態や管理体制の確認が欠かせません。
物件周辺の家賃相場や需要を検討する
安定して収益を得られる物件を購入するには、物件周辺のリサーチが大切です。まずは地域の家賃相場をチェックしましょう。同程度のマンションの家賃を調べれば、どの程度の賃料で借り手が見つかるか目安が分かります。
同時に需要も確認しましょう。多くの人が住みたいと感じる場所であれば、人口減少や景気に影響されず、空室になりにくいはずです。
例えば大都市の主要駅は、常に一定以上の需要が見込めます。特に駅から徒歩10分以内に位置するマンションであれば、一時的に空室になったとしても、比較的早く入居者が決まりやすいでしょう。
利回りだけを重視しない
投資用物件を選ぶときには、基準の一つとして利回りがあります。しかし利回りが高いからといって、必ずしも収益を得やすい物件とは限りません。
利回りが高い物件であっても、立地が理由の高利回りなら、思うように入居者が決まらない可能性があります。仮に入居者がすぐに決まっても、築年数が経過している物件では、修繕といったコストがかかり過ぎるでしょう。
またこのような物件は手放したいと思っても、なかなか売れません。購入時より価格を下げなければならず、損失が出るケースもあるでしょう。
利回りは判断基準の一つですが、それだけに頼るのはNGです。総合的に確認し判断しましょう。
中古は物件の状態や管理体制も要チェック
中古物件を購入するとき、特に注意したいのが物件の管理体制です。どれだけ立地がよいマンションであっても、管理体制が悪いと、建物は劣化や汚れが目立ちます。汚い建物に住みたい人はあまりいないでしょう。
内見時の第一印象により、入居者がなかなか決まらないケースもあります。経費を抑える方向にばかり力を入れているマンションも、適切な管理が行われず入居率が悪化するかもしれません。
反対に入居率を意識し、設備を過度に充実させているマンションもあります。このようなマンションは管理費が高い傾向があります。負担が増え収支に影響を及ぼしかねません。
管理体制をチェックするときの目安として、エントランスやごみ置き場など共用部分を見るとよいでしょう。
こんな物件には要注意
購入を検討している物件がどれだけよく見えたとしても、相場とあまりにもかけ離れた利回りの物件や、購入直後に赤字になるような物件には要注意です。資産形成のために購入したにもかかわらず、高いリスクを背負ってしまう可能性があります。
相場と比較して価格や利回りに差がある
周囲のマンションと比較して、物件の価格や利回りが低過ぎる場合、購入しても赤字の可能性があります。逆に利回りが高過ぎる物件には、何らかのリスクが潜んでいるかもしれません。
例えば過去に殺人事件が起こった事故物件で、低価格に設定されているケースがあります。資料をよく見て確認しましょう。事故物件でないとしても、さまざまなリスクが考えられます。
また価格が安いことで高利回りになっている物件は、入居者が決まったとしてもそれほど高額の賃料収入を得られないかもしれません。利回り自体は高くても、満足のいく収入を得られない事態もあり得ます。
購入直後にキャッシュフローが赤字
購入直後に赤字になる物件にも注意しましょう。ワンルームマンションは専有面積が狭く、家賃はそれほど高額に設定できません。加えて家賃は、築年数がたつにつれて落ちていくケースがほとんどです。
購入直後の最も家賃が高い状態で赤字になるようであれば、その後も収支は赤字が続くと予想されます。常に入居者がいるとしても、赤字では利益を得られません。
赤字になりやすいのは、好立地のワンルームマンションです。特に新築物件は割高な価格設定がされているため、利益が出にくいでしょう。
投資用ワンルームマンションは物件選びが重要
ワンルームマンションで不動産投資を始めるなら、物件選びを慎重に行いましょう。周辺の相場や需要のほか、物件の管理体制もチェックが必要です。
利回りも大切ですが、高利回りにこだわり過ぎると、リスクの高い物件を選んでしまいかねません。購入直後に利益が出ない物件も要注意です。
物件選びと同時に不動産会社選びにも注意しましょう。信頼できる会社を見つけることで、安心して物件を購入できます。収益を得やすい物件を選べば、ワンルームマンションによる資産形成がかなうはずです。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
「不動産投資を検討しているが、いくら融資を受けられる？」
「どの不動産会社に相談すればいい？」
こうしたお悩みのある方はこちらからご利用下さい。無料でご利用頂けます。
借り換えを検討されている方はこちらから。国内最低水準1.575%のローンで借り換えできるか、借り換えするメリットがあるかどうかを無料で診断いたします。
【関連記事】
