不動産投資はいくらからできる？必要資金や頭金についても解説

不動産投資を始めるには多額の自己資金が必要で始めるにはハードルが高いと思われがちです。実際に自己資金が多いほうが、不動産投資を行う上で選べる物件の幅では有利になりますが、少ない自己資金でも不動産投資を始められるようになっています。

今回は、不動産投資はいくらからできるかに関して解説していきます。

必要になる自己資金や初期費用なども合わせて解説していきますので、これから不動産投資を始めたい方は是非ご参考ください。

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【目次】

不動産投資はいくらからできるのか

初期費用と頭金の違い

不動産投資の初期費用の目安

初期費用の手出し（自己資金額）を抑える方法

初期費用自体を抑える方法

初期費用以上の自己資金は貯めておきたい

不動産投資ローンは年収のいくらまで借り入れできる？

まとめ　不動産投資ローンを上手く活用しよう

不動産投資はいくらからできるのか

不動産投資をはじめられる金額は投資対象先が現物不動産なのか、投資信託（Jリート）はじめ金融商品なのかによって変わります。

現物不動産であれば、最も低い金額帯であれば数十万円から始めることができます。ただし、地方の戸建て物件など初心者が始めるには少々ハードルが高くなります。

また、不動産投資ローンの活用してレバレッジを掛けて投資ができる点が不動産投資の魅力にもなります。不動産投資ローンの活用によって、少ない自己資金でも数千万円の物件も購入することができます。

少額不動産投資であれば月々1万円から投資可能

投資信託（Jリート）などであれば月々1万円から始めることができます。

本記事では実際に現物不動産に投資をするものを解説していきますが、少額で始められる少額不動産投資に関しては下記記事に詳しくまとめていますのでご覧ください。

参考>>不動産投資を少額から始める方法とは？

初期費用と頭金の違い

不動産投資に限らず、不動産を購入する際に初期費用と頭金という言葉が出てきます。

頭金とは、自己資金（不動産購入に際して自分で用意できる現金）のうち、物件価格にあてられる部分のことです。つまり、「頭金＝物件価格−不動産投資ローン」という関係になります。

一方で初期費用とは、不動産仲介手数料、印紙税、ローン手数料など不動産購入の手続きなどにかかる費用のことです。

頭金が必要になるかは借り手の属性や物件種別によって金融機関の審査によって異なります。頭金を用意することで総借入残高が少なくなり、審査に通りやすくなる、また支払いもフルローンやオーバーローンと比較して余裕が生まれるメリットもあります

頭金と手付金との違い

不動産の購入の際には手付金が必要を支払うことが一般的です。手付金は頭金とは異なるもので、売買契約の際に契約の成立を示す証拠金に近いもので、物件価格の一部を先払いするものです。手付金は諸費用と違って、物件価格の支払いに加えて別途必要なお金ではなく、物件価格の5%~10%程度を予め用意します。

もし、順調に決済まで進むのであれば、頭金として手付金の中から支払うことも可能です。

不動産の購入の流れは、売買契約を結び、ローン審査、そして決済の順番に進んでいきます。期間としてはおおよそ2週間から1ヶ月半程かかります。

決済まで一定の期間を要するため、買い主、売り主共々の気持ちが変わらぬように手付金によって拘束します。手付金は買い主、売り主の契約後の契約破棄に効果を及ぼします。

買い主は、買い主の都合で契約を解除する場合、手付金は解約金扱いとなり、全額が売り主の手に渡ります。

売り主は、売り主の都合で契約を破棄する場合は、買い主に手付金の倍額を支払わなければなりません。

なお、契約時にローン特約を結ぶことで買い主はローンの審査に落ちてしまい契約できなかった場合に全額返金してもらえる場合があります。ローン特約の有無と、条件を必ず契約時に確認するようにしましょう。

不動産投資の初期費用の目安

不動産投資を始める際の初期費用の目安は、物件価格の3%~7％前後になります。

3％台で済む際には、購入時の仲介手数料は売り主負担で免除の場合となります。

7％台は仲介物件を購入する場合に一般的な初期費用の目安になります。

具体的には、2,000万円の物件価格であれば60万円から140万円程度初期費用がかかるということです。

物件購入時に必要になる初期費用の内訳はこちらです。

・不動産仲介手数料

・不動産投資ローンの事務手数料・保証料

・各種保険料

・印紙税

・登録免許税

・不動産取得税

・固定資産税・都市計画税

・司法書士報酬

それぞれ見ていきましょう。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産会社に不動産の売買を仲介してもらった際に成約時に支払う手数料となります。売買が成立するまで支払いの発生がない成功報酬となります。

売買金額ごとの仲介手数料の計算方法はこちらです。

・200万円以下の部分：売買価格の5% + 消費税

・200万円を超えて400万円以下の部分：売買価格の4% + 消費税

・400万円を超える部分：売買価格の3% + 消費税

価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらくなってしまいます。

400万円を超える場合には一般的に以下の速算式を用いて計算を行うことが多いです。

・仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税

例えば、物件価格が2,000万円のものであれば、（2,000×3％+6） + 消費税 =66万円＋消費税となります。

ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

参考：国土交通省　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。なお、法律で定められているのは上限額のみであり、下限については設定がされていません。

なお、売り主が不動産会社で、不動産会社から直接物件を購入する場合は仲介手数料は無料になります。

不動産投資ローンの事務手数料・保証料

不動産投資ローンを借り入れして不動産投資を行う場合にはローンの事務手数料や保証料が必要になります。

金融機関によって、必要になる手数料は事務手数料のみ、保証料のみ、事務手数料と保証料両方と異なります。

多くは、融資金額の1.1％〜2.2％（税込）となります。

各種保険料

不動産投資を行う物件には火災保険や地震保険、施設賠償責任保険など、各種保険料がかかります。

物件の構造、エリア、保障する範囲、加入期間により金額が異なり、長く契約するほど保険料が安くなります。保険には種類がありますが、不動産投資では火災保険と地震保険は加入しておきましょう。

その他に水害保険、施設賠償保険なども任意で付帯することができます。

火災保険と地震保険、水害保険の保険料の目安は10年間で約10万円前後となります。

印紙税

印紙税とは、不動産売買や銀行との融資契約といった契約書などの文書を作成した場合に課される税金です。一定の契約書になるため、すべての文書が課税対象になるわけではありません。

印紙税が課税されるのは印紙税法に定められた課税文書となり、不動産投資を行う上で対象となる文書はこちらです。

不動産売買契約書
金銭消費貸借契約書

印紙税の計算方法は下記を参照ください。

（引用：国税庁　「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について）

印紙税の金額は文書の契約金額によって異なります。例えば、2,000万円の不動産を購入する際の不動産売買契約書に貼り付ける印紙代金は1万円となります。

印紙税においても、2022年3月31日までに作成された売買契約書の印紙税には軽減措置が適用されています。

登録免許税

登録免許税とは、取得した不動産の所有権を登記する際にかかる税金です。登記しなくとも、不動産投資を行うことも可能ではありますがおすすめしません。登記をすることによって、物件の権利関係を明確にして、登記簿上の物件の所有者と主張することができます。未登記のままだと物件の売買や物件を担保とした借り入れに支障をきたす可能性があるので注意が必要です。

登録免許税の金額は下記方法で計算します。

登録免許税=課税標準額×税率

建物、土地、ローンの抵当権設定に対してそれぞれ必要になります。

具体的な数字に関しては国税庁のHPをご覧ください。

参考：国税庁　登録免許税の税額表

不動産取得税

土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。ただし、相続により取得した場合等、一定の場合には課税されません。一方で贈与の場合は対象になるためご注意ください。

不動産取得税は都道府県に納税します。取得後6ヶ月〜１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。

不動産取得税の計算方法はこちらです。

不動産取得税=課税標準額×税率

不動産の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格となります。原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。したがって、不動産の購入価格や建築工事費ではありませんので注意ください。

参考例：東京主税局　不動産取得税

固定資産税・都市計画税

固定資産税、都市計画税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課税される税金で、年の半ばで物件を売却したとしても当初の物件所有者に課税がされます。そのため、納付は前所有者が行いますが、1月1日から取得した時期まで日割りで計算をして買い主から売り主に対して引き渡しの際に精算することが一般的です。

固定資産税及び都市計画税をあわせて固都税と略すこともあります。

税額は毎年4~6月頃に送られてくる固定資産税・都市計画税納税通知書で確認することができます。

参考例：東京主税局　固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

司法書士報酬

司法書士報酬は、物件を購入する際に必要な所有権移転登記や抵当権設定登記を司法書士に依頼する際の費用になります。報酬額は司法書士事務所によって異なり、総額で10万円~15万円程度となります。

金融機関や不動産会社によっては指定の司法書士がありますが、相場よりも大きく逸脱していないのであれば依頼してしまっても良いでしょう。

初期費用の手出しを抑える方法

不動産投資の購入時の初期費用の手出しを抑えられるのであれば抑えたいですよね。初期費用を抑えて不動産投資をするための方法はこちらです。

オーバーローンを借りる
諸費用ローンを借りる

オーバーローンを借りる

オーバーローンとは、物件価格と初期費用を合わせて借り入れできるものです。物件価格まで借り入れできるものとしてフルローンがあります。

2018年のスルガ問題以前であれば一棟物件であってもオーバーローンでローンを借りることができましたが2021年時点では非常に難しいです。

諸費用ローンを借りる

フルローンで物件の価格までローンが借りられるのであれば初期費用分だけ諸費用ローンを活用する方法もあります。

ただし、諸費用ローンは不動産投資ローンよりも金利が高く、借入期間も短くなるケースが多いです。

初期費用自体を抑える方法

不動産の購入の際に初期費用は物件価格の3〜7％程度必要になります。

初期費用の中での大きな内訳はこちらです。

・物件の仲介手数料：物件価格の3％

・不動産投資ローンの事務手数料：元本の1.65％〜2.2％

・その他：1％〜2％程度（固定資産税、火災保険料、司法書士報酬、印紙税、登記費用など）

初期費用を抑えるにあたってまず注目したい費用は割合の大きい仲介手数料やローン手数料です。

仲介手数料を抑えたいのであれば、仲介手数料を安くしてくれる不動産会社に仲介を依頼することで解消できます。また、不動産会社が直接販売をしている物件であればそもそも仲介手数料をかけずに購入することが可能です。

不動産投資ローンの事務手数料に関しては、借り入れできる銀行によってまちまちです。いくつか銀行の候補がある場合には事務手数料とともに金利を比較して月々返済額と総返済額を各銀行ごとに比較して判断しましょう。

その他の費用に関して抑えられるものは火災保険料や司法書士報酬でしょう。火災保険に関しては物件購入を進めていく中で比較サイトなどを活用して保険料の比較を行うことができます。

司法書士報酬に関しては、知り合いの司法書士がいる場合には少々金額を安くしてくれるかもしれません。

初期費用は物件価格の3〜7％と必要になるため、物件購入前に少しでも削減できる方法はないか検討しておくと良いでしょう。

初期費用以上の自己資金は貯めておきたい

不動産投資をする際に、なるべく自己資金は貯めてから行うほうが良いでしょう。自己資金が手元にあってフルローンやオーバーローンを活用することと、自己資金が全く無いままフルローンやオーバーローンを活用することでは雲泥の差があります。

不動産投資は原則賃借人の家賃でローン返済を行っていきますが、万が一空室になった際には自分の収入から補わないといけなくなります。

その際に、自己資金が全くなければ返済ができなくなってしまう可能性が高まります。

金融機関としても、貸し出したものの不動産投資によって自己資金が0になってしまう方には貸し出しできないでしょう。

もし物件を購入する際に2,000万円の物件を購入するのであれば初期費用の約7％分の140万円以上は最低限は貯めておきたいものです。

不動産投資ローンは年収のいくらまで借り入れできる？

不動産投資ローンの借入可能額の判断は主に属性、中でも年収で判断されます。

つまり、年収が高ければ高いほど借り入れできる上限額は上がっていきます。

理由は明確で、サラリーマン投資家の場合、不動産投資をした物件で万が一空室がでたとしても、給与収入から返済をしていくことができると金融機関は判断するからです。

ただし、現実的にサラリーマンで不動産投資をする場合に最低必要な年収帯は500万円以上で、可能であれば属性面で上場企業またはそれに準ずる企業（資本金1億円以上）といった企業規模まで見られることになります。

年収500万円の方であれば、4,000万円〜7,500万円前後が借入可能額となるでしょう。

参考>>【年収別】不動産投資ローンの借り入れ可能額

とはいえ、物件によっては頭金の有無はかわります。ワンルームマンション含む区分マンションであれば不動産会社の提携ローンをうまく活用することで頭金をほとんど用意することなく不動産投資を始めることも可能です。ただし、ポータルサイトに載っているような物件は提携ローンの活用が難しく、物件価格の17%~27%程度（初期費用込み）の自己資金が必要になるでしょう。

一棟物件は物件価格の17%~27%程度（初期費用込み）の自己資金が必須になると思っておくと良いでしょう。