新型コロナウイルスの感染拡大が、世界中に与える経済的損失は非常に大きいといえます。
その中でも不動産投資を行っている人が、インバウンド需要の低下や国内観光客の減少などにより、 このまま投資を続けてよいのか不安になるのは当然のことでしょう。
今回は、コロナ禍が不動産投資に与える影響は？影響の受けにくい物件種別についても解説、というテーマで記事をお届けします。
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【目次】
コロナ禍が与える不動産投資への３つの影響とは
コロナ禍の影響を受けにくい物件
不動産投資のポイント
まとめ コロナ禍で管理している不動産にどのような影響があるのか確かめよう
コロナ禍が与える不動産投資への３つの影響とは
新型コロナの感染拡大以前から不動産投資を行っている人は、コロナ禍による3つの影響を考慮しなければなりません。
- 価格帯(不動産価格、地価、賃料など)に与える影響
- 融資に与える影響
- 購入意欲など消費者に与える影響
3つの影響は、不動産投資を継続する上で重要視する必要があります。
コロナ禍による価格帯への影響
不動産投資をする上で収入に大きく影響する賃料への影響は大きいといえます。
活動自粛やリモートワークの推奨により、人の動きが停滞している状況なので、新たに賃貸契約をする人が減少します。
需要が供給に対して少なくなるため、特に地方では賃料の値下げを余儀なくされるでしょう。
そのため、地方を中心にマンションなどの賃貸物件を扱っている場合は、賃料の低下が予想され、予定通りに投資分を回収するのは難しいです。
回収が長期的になるのを我慢できない場合は、物件を売却し手元にまとまった現金を残して生活への不安を解消するという選択もできます。
物件の売却に関してはこちらの記事をご参照下さい。
参考>>リスクを見越して不動産投資をしよう〜長期保有のリスクと売却のタイミングとは？〜
物件ごとの価格への影響
都市部のマンション物件を扱っている場合は、大幅な人口減少の見込みは少ないので、資金繰りに困っていなければそのまま継続するとよいでしょう。
特にホテルなどの宿泊施設や飲食店などのテナントを募集している商業施設は、不動産価格が低くなっている可能性があります。
国からの保証や金融機関からの特別融資によって一概に全ての物件の価格が下がっているわけではありませんが、インバウンドや国内観光客をターゲットにしている宿泊関連の不動産の価格は低くなりがちです。
また、テナントが体力のある会社かどうかで不動産の価値の明暗が分かれるので、商業用の不動産売却は資金繰りに余裕があれば売却のタイミングを見計らった方がよいでしょう。
一方で、住宅物件は商業物件に比べて価格は安定しており、都市部では建設費や用地取得費の上昇によりむしろ高騰傾向にあります。
今後失業率の増加により、家庭収入が大幅に減少すれば住宅物件にも影響する可能性はありますが、住宅物件は他の物件に比べて値段がつきやすいので、資金繰りに困っている人は売却も一つの資金調達の手段です。
なお、不動産価格に対する影響が顕著になれば、地価への影響も大きくなります。所得減少により住宅を購入する人が少なくなれば、需要に合わせて地価も変動するものです。
コロナ禍 によって不動産の需要減少が予想されることから、投資している不動産の種類や場所次第で継続するかどうかを判断しましょう。
コロナ禍の融資に与える影響
コロナ禍によって退去者や家賃滞納者が増え、収入が減少している人や不動産管理コストをまかなえ切れない人が増えています。
失業や所得減少などにより賃料の支払いができないなど利用者の悩みが注目されがちですが、契約者からの支払いが滞り収入が減って困っている管理者も多いのが現実です。
不動産管理者の中には、資金繰りに困り追加融資を検討している人も多いでしょう。
国や自治体は不動産管理者の資金繰りを支援するために、無利子・無担保融資を拡充するなどの対策をとっています。
そのため、コロナ禍により被害を受けている不動産管理者は追加融資を受けやすくなっているため、融資への影響は少ないと言えます。
コロナ禍の融資活用の注意点
融資は、返済義務のない給付金ではなく最終的には全て返済しなければなりません。
一度にまとまったお金を借りるよりも必要な分だけを小まめに分けて融資を受けた方が返済のリスクを抑えられます。
コロナ禍が収束しても多大な借金を抱えることになれば、返済への負担が大きくなるものです。
資金繰りに困っている人で物件の売却を検討していない人は、追加融資を受けることも不動産管理に有効ですが、無利子や無担保で融資を受けられるからといって、多額の融資を受けないようにしましょう。
コロナ禍の消費者に与える影響
融資により不動産投資をした人の中には、多額の借金を返済するために不動産管理を諦めて早めに売却して資金を回収しようとする人もいます。
不動産売買では賃料や不動産価格、地価などに注意しなければなりませんが、同様に消費者に与える影響も無視できません。
なぜなら、消費者のニーズが不動産価格や地価を決めるからです。
コロナ禍により企業の倒産が相次ぎ、失業する人が続出しています。
また、毎月支払われる給与の削減や賞与のカットなど、消費者の所得にも影響しているのです。
そのため、社会全体を見ると消費者の不動産購入意欲への影響も出ており、不動産の価値が低下し想定しているよりも回収ができない場合があります。
コロナ禍でも保有するか売却するかの判断
コロナ禍の中でも高所得を維持している人もいるので、物件の種類や場所によっては需要は高まる可能性もありますが、一般的に見てしばらくの間は高値での不動産取引は困難です。
コロナがいつ収束するかもわからないので、早めに物件を手放したくなるかもしれません。
家賃収入などで管理費などコストを支払う体力がある人は、このタイミングでの不動産の売却は避けた方がよいでしょう。
コロナ禍が収束し需要が再び拡大を始めたときに 、不動産の価値と相談して売却するのか継続するのか決めた方が無難です。
コロナ禍の影響を受けにくい物件
コロナ禍の影響を受けにくい物件は都心のワンルームマンションです。
総務省の国税調査によると東京23区の一人暮らしの人口は増加傾向にあります。
コロナ禍の影響により外出自粛や活動自粛が求められており、東京から地方に多くの人が移動することは考えにくく、都心に住んでいる留学生や外国人労働者も国外への移動も制限されており、一人暮らしの人口が減少することは考えにくいでしょう。
むしろ、感染防止のために、都心での長期間の滞在者や濃厚接触などの感染リスクが高い人が新たに居住スペースを求めることの増加が予想できます。
そのため、都心のワンルームマンションの需要減少は起こりにくいと言えます。
都心ワンルームマンションの賃料は変動しにくい利点がある
また、都心のワンルームマンションの賃料が変動しづらい点も魅力のひとつです。コロナ禍により金融危機に陥っていても、都心のワンルームマンションの賃料は差ほど変わりません。
2008年のリーマン・ショック のときには、日経平均株価は約40%低下しましたが、東日本不動産流通機構の「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」によると、東京23区の賃貸マンションの平均賃料は約17%の低下に留まっています。
このデータには、ワンルームマンション以外の建物面積が広い物件も含まれているので、実際にはワンルームマンションの賃料の低下率は約13%前後と言われているのです。
一般的に面積の小さい家は賃料の変動が起こりにくいと言われており、コロナ禍によって今後ますます不況に陥っても大幅な賃料の低下は考えにくいでしょう。
住宅は人間が生きていく上で必要不可欠なものなので、都心のワンルームマンションの需要は安定しています。
感染防止により、一度住み始めると長期間定住することが予想できるので、コロナ禍 の中で不利な不動産を売却し別の物件に投資したい人や複数の不動産投資に挑戦したい人は、都心のワンルームマンションに注目です。
不動産投資のポイント
コロナ禍の中でもしっかり利益を残すためには、シミュレーションが大切になります。
物件の表面利回りではなくて、実質利回りでシミュレーションを計算しましょう。
実質利回りとは購入価格に対するお金の増加額のことで、不動産を購入した金額に対してどのくらいの金額が返ってくるかを意味します。
実質利回りは物件想定収入から想定支出を引いて購入価格で割って算出できます。
現在の不動産投資を継続するか断念するか迷っている人は、実質利回りを計算して将来的に早く回収できるかどうか確認するとよいでしょう。
他に優良物件を見つけて実質利回りが管理している不動産よりも高い場合は、売却して投資先の不動産を変えるのも利益を出すのに有効です。
まとめ コロナ禍で管理している不動産にどのような影響があるのか確かめよう
今回は、コロナ禍が不動産投資に与える影響は？影響の受けにくい物件種別についても解説、というテーマで記事をお届けしました。
不動産の種類や場所によって差はありますが、コロナ禍によって賃料や不動産価格、消費者の需要など不動産投資で利益を出すのに重要な要素が影響を受けています。
コロナ禍に巻き込まれ、返済できるのか不安になったり収入が減少し焦りを覚えている人もいるかもしれません。
しかし、冷静に対処すれば大きな怪我をすることは防ぐことはできるので、自分が管理している不動産にどのような影響が出ているのかを確認し、将来的に一番お金を回収できる方法を選択しましょう。
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